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經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào) 記者 陳文雅 張延龍 “我們市住房保障辦有近三百號(hào)人，但主管的業(yè)務(wù)部門(mén)仍然忙不過(guò)來(lái)。最近經(jīng)常開(kāi)會(huì)，加班。”廣州市住房保障辦的一位工作人員向記者透露，“剛剛進(jìn)行了一輪機(jī)構(gòu)調(diào)整，把新的機(jī)構(gòu)編制定下來(lái)。前幾天領(lǐng)導(dǎo)還開(kāi)會(huì)和我們強(qiáng)調(diào)了保障性住房的質(zhì)量和安全問(wèn)題。一方面大家要適應(yīng)新的角色和職責(zé)，另一方面業(yè)務(wù)上的工作壓力也比較大。”

這位工作人員說(shuō)：“相比別的城市，我們的人員還是要充足一些，保障辦2008年就掛牌了，保障房建設(shè)工作也早在幾年前就開(kāi)展起來(lái)了，一些城市連住房保障辦都還沒(méi)有成立，就更難辦了。”

在很多地方，官員們還在“臨時(shí)抱佛腳”地惡補(bǔ)住房保障的基本概念和具體操作層面的知識(shí)。

3月21日，陜西召開(kāi)一場(chǎng)別開(kāi)生面的全省保障房工作會(huì)——增加了省長(zhǎng)提問(wèn)環(huán)節(jié)。事后有與會(huì)官員感慨“很緊張”。

當(dāng)天上午11時(shí)，主管?chē)?guó)土資源、環(huán)保和城鄉(xiāng)建設(shè)等方面工作的陜西省委常委、陜西省副省長(zhǎng)江澤林做主題發(fā)言，他專(zhuān)門(mén)預(yù)留了30分鐘的時(shí)間用來(lái)提問(wèn)，以“明確會(huì)議內(nèi)容和需要完成的任務(wù)”。

被提問(wèn)的官員涉及陜西各地市區(qū)縣的財(cái)政部門(mén)、房管部門(mén)，一些官員對(duì)保障房的意義、所承擔(dān)的建設(shè)任務(wù)等問(wèn)題顯得胸有成竹，但涉及具體政策和執(zhí)行層面，有些回答則并不盡如人意。

在向銅川市官員提問(wèn)銅川經(jīng)濟(jì)適用房是什么政策時(shí)，銅川市宜君縣財(cái)政局局長(zhǎng)吳范林回答說(shuō)：“房子建好以后，用財(cái)政補(bǔ)貼的形式給予補(bǔ)助，分給他們。”

江澤林說(shuō)，你回答錯(cuò)了，土地政府劃撥，可以免城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)，還有相關(guān)的費(fèi)用，財(cái)政不補(bǔ)貼。

渭南市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)趙磊在回答限價(jià)房的土地出讓方式時(shí)，也給出了不正確答案。

“如果各自的工作任務(wù)都不明確，那就無(wú)異于瞎忙乎。”江澤林說(shuō)，他請(qǐng)與會(huì)者記清楚全省47.43萬(wàn)套的目標(biāo)任務(wù)，并要分得清廉租房、經(jīng)適房、公共租賃房、限價(jià)房、廉租房貨幣補(bǔ)貼和棚戶(hù)區(qū)改造6類(lèi)不同的保障類(lèi)型，各級(jí)相關(guān)部門(mén)要把這些數(shù)字、概念記在腦子里，放在心上。

“現(xiàn)在地方政府有‘問(wèn)責(zé)制’的壓力，所以各地對(duì)保障房建設(shè)都開(kāi)始重視起來(lái)。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)向記者表示。

2010年，全國(guó)各省、直轄市和計(jì)劃單列市分別和住建部簽訂了《2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，今年3月，住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，將出臺(tái)針對(duì)地方政府住房保障工作問(wèn)責(zé)制的具體考核辦法，對(duì)未能按照《責(zé)任書(shū)》的要求完成保障性住房開(kāi)工任務(wù)、竣工任務(wù)、資金到位任務(wù)等指標(biāo)的地方政府，采用通報(bào)批評(píng)、責(zé)令整改、約談地方政府主要行政負(fù)責(zé)人、推遲暫停保障性住房中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等處罰，對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重、整改期內(nèi)未按要求進(jìn)行整改或者整改未達(dá)標(biāo)的，對(duì)主要行政責(zé)任人記行政處分等。

然而，面對(duì)龐大的任務(wù)壓力，很多地方政府仍未做好充分準(zhǔn)備。

在河北石家莊，2011年公租房建設(shè)的任務(wù)量比原計(jì)劃增加了24倍。“這個(gè)數(shù)字并不是根據(jù)石家莊的保障房實(shí)際建設(shè)需要制定出來(lái)的，而是上頭提了全國(guó)總共要建1000萬(wàn)套，把指標(biāo)分解到河北省，河北省又把指標(biāo)分解給我們。”石家莊市相關(guān)部門(mén)一位人士說(shuō)，“這是政治任務(wù)，河北今年的保障性安居工程建設(shè)啟動(dòng)時(shí)，省領(lǐng)導(dǎo)就表態(tài)資金和用地會(huì)在4月15日前全部到位。為趕進(jìn)度，項(xiàng)目匆匆忙忙上馬，又是‘三邊工程’——邊起草文件、邊規(guī)劃、邊施工。”

“僅靠政府的力量建設(shè)保障性住房是不夠的。”陜西省住建廳住房保障處處長(zhǎng)高亞弟說(shuō)。

在陜西省保障房工作會(huì)議上，陜西省決定由陜西省政府和延長(zhǎng)集團(tuán)共同組建保障性住房建設(shè)公司，運(yùn)作100億左右的社會(huì)資金來(lái)幫助市縣解決資金困難，同時(shí)鼓勵(lì)各個(gè)市縣采取多種措施籌措社會(huì)資金用于保障性住房建設(shè)。延長(zhǎng)集團(tuán)是陜西省的一號(hào)國(guó)企，2010年集團(tuán)收入破千億元。財(cái)力雄厚的地方國(guó)企的介入，間接暗示了市縣財(cái)政面對(duì)任務(wù)壓力的尷尬。

然而，先期參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)，卻也同樣面臨許多無(wú)奈。在承建保障房的過(guò)程中，一些開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，由于準(zhǔn)備不充分，保障房項(xiàng)目的成本比預(yù)算大幅提高，并留下了很多隱患。

“廣州市實(shí)際上把問(wèn)責(zé)的部分壓力轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商，比如說(shuō)，以后商品房用地出讓中，配建保障房比例將成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)的條件之一，就是說(shuō)，競(jìng)標(biāo)者愿意配建的保障房越多，拿地的可能性就越大。開(kāi)發(fā)商如不配合建設(shè)保障房，預(yù)售和確權(quán)會(huì)受限制。”廣東某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人士說(shuō)。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊呼吁：“保障房的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該是國(guó)家多做一些贊助。”

上述人士說(shuō)，該企業(yè)承建了幾個(gè)保障房項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題重重，以后再進(jìn)入保障房領(lǐng)域的時(shí)候會(huì)更慎重。“成本和收益很難平衡，雖然理論上來(lái)說(shuō)我們能拿到3%的費(fèi)率。當(dāng)中有很多不確定因素，比如我們有兩個(gè)項(xiàng)目因?yàn)檎t遲沒(méi)有公布審核通過(guò)的保障房分配名單而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本大增。當(dāng)初開(kāi)工的時(shí)候，這些問(wèn)題都是始料未及的。此外，因?yàn)楸Ｕ戏繉?duì)建安成本比較敏感，原材料價(jià)格的變化都會(huì)對(duì)項(xiàng)目盈虧造成較大影響。”

對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)保障房項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，很多地方也一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。“如果在商品房小區(qū)配建保障房，向銀行貸款的時(shí)候都是整個(gè)項(xiàng)目一起走，因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地拍賣(mài)的時(shí)候是一整塊地拍，簽訂土地出讓協(xié)議也是一整塊地一起拿，所以你也不可能把它分成兩塊地，再分別貸款。”

這個(gè)問(wèn)題也同樣得到了浙江綠城房產(chǎn)建設(shè)公司總經(jīng)理曹舟南的認(rèn)同。“我們和地方政府談判，財(cái)務(wù)成本由誰(shuí)承擔(dān)都要講清楚，我們只是做一個(gè)融資主體，說(shuō)好這筆錢(qián)墊多久，地方政府如果要拖欠房款，財(cái)務(wù)費(fèi)用就會(huì)提高，這部分還是要由地方政府來(lái)承擔(dān)。”他說(shuō)。

曹表示，綠城和各地政府談保障房項(xiàng)目合作時(shí)，發(fā)現(xiàn)很多地方政府都還只是干著急，對(duì)于操作模式、投資主體、付款方式等并沒(méi)有明確的定論。

目前，保障房建設(shè)的主要模式有費(fèi)率模式和BOT兩種，前者一般是由開(kāi)發(fā)商代建，地方政府給予固定比例的管理費(fèi) （通常是建安成本的3%），后者則一般是開(kāi)發(fā)商建好后，由地方政府按照一定的價(jià)格將房產(chǎn)回購(gòu)。費(fèi)率模式是地方政府較普遍采用的模式。“我們?cè)诤贾荨刂荨⑶鄭u的保障房項(xiàng)目都是采用費(fèi)率模式，只有南京采取了變異的BOT模式。”曹說(shuō)。

許多地方政府還在為保障房建設(shè)的資金缺口而頭疼，不過(guò)近期業(yè)內(nèi)傳出消息，參與保障房項(xiàng)目的建筑企業(yè)和房地產(chǎn)公司將獲得更多的政策傾斜，在大片低價(jià)拿地、加快商品房周轉(zhuǎn)等方面具有更大的優(yōu)勢(shì)，部分有保障房項(xiàng)目的地產(chǎn)或城投公司的再融資重新開(kāi)放也在討論之中。

“保障房真正的難題不在建或資金。”住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理才是最大的挑戰(zhàn)，“如何準(zhǔn)入、退出、審核、管理、分配？能不能讓有限的公租房資源真正落實(shí)在需要的人身上？相關(guān)制度建設(shè)很重要。”一哄而上，倉(cāng)促開(kāi)工，建完拉倒，最終由誰(shuí)買(mǎi)單，由誰(shuí)收?qǐng)觯?