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經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳文雅 “我們對自有土地建設(shè)公租房，有比較大的興趣，但北京各部門具體的扶持政策還沒有最終出臺，如果能運(yùn)作的話，相信是一個商機(jī)。”《北京市關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的實施意見》近日出臺后，一位土地一級開發(fā)商表示。

地方政府拋繡球

今年初，北京提出公租房要占北京保障性住房的60%，但由于投資回收期長等多重因素，民間投資參與的積極性并不高。因此，北京出臺了鼓勵民資進(jìn)入公租房領(lǐng)域的文件。

“過去一段時間里跟很多地方政府的官員見面，大家都反映，2011年保障房投資將超過2.5萬億，這是非常龐大的數(shù)字。政府投入無法滿足，資金缺口非常非常大，資金壓力特別大。”建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示。這正是很多地方政府開始把繡球拋給民營企業(yè)的主要原因。

北京市發(fā)改委副主任宋宇表示，今后政府將通過合理的政策制度設(shè)計，進(jìn)一步放寬條件，鼓勵民間投資積極參與，“比如在符合規(guī)劃的情況下，鼓勵一定規(guī)模的民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃房，面向社會公開配租，可優(yōu)先解決職工過渡性住房需求”。他還介紹，北京市將加大文件落實力度，一方面，各區(qū)縣、各有關(guān)部門都在依據(jù)分工方案制訂具體行動計劃和工作方案；另一方面，針對民營企業(yè)面臨的市場準(zhǔn)入難、融資難、經(jīng)營場所和生產(chǎn)設(shè)施獲取難問題，相關(guān)部門將集中清理文件，廢除或修改一些不利于民間投資的文件政策。同時要加大財政支持力度，安排政府性資金對民間投資在內(nèi)的各類投資同等對待。部分項目在稅收、土地、金融服務(wù)等方面給予優(yōu)惠。例如，考慮到搞租賃盈利小、投資回收期長，政府將加強(qiáng)政策制度設(shè)計，以保證民間資本進(jìn)入后能夠長期良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，今年保障房投資高達(dá)1.3萬億元，其中有8000多億元是通過社會機(jī)構(gòu)的投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集來的。齊驥在2010年曾表態(tài)，除了政府直接投資、運(yùn)營公租房外，對企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)作為投資主體的公租房，政府可通過土地、財稅、信貸等方式進(jìn)行“暗補(bǔ)”。

“真正民間資金我認(rèn)為只有公租房能夠進(jìn)去。我們算過一筆賬，公租房房租接近于市場價格，北京定的是市場價的80%，廣東則基本接近市場價格，公租房還能減免20%的租賃稅收，所以租金這一塊不是太大的問題。另外，公租房土地有各種屬性，可以是工業(yè)用地，也可以是建設(shè)用地、住宅用地、商業(yè)用地，也就是說住宅性質(zhì)可以通過一些方式來取得，所以土地成本上相對來說有很大的優(yōu)勢。”中新地產(chǎn)總裁朱軍近期表示，民營企業(yè)投資公租房“還是有很大的空間”。

參與建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金籌備工作的香港路勁地產(chǎn)基建董事局主席單偉豹表示，“未來市場一半的量在保障房，不轉(zhuǎn)型也得轉(zhuǎn)型。我覺得每一個企業(yè)在考慮自己實力以外，還需要看前景怎么走，能不能拿到暴利是一回事，但是每一個企業(yè)滿足市場需求的特點不能改變。”

公租房還是集體宿舍？

民營企業(yè)投資公租房項目主要有三種方式，一類是民營房地產(chǎn)企業(yè)直接開發(fā)保障房小區(qū)或在商品房用地中配建，這類模式不乏案例，如青島剛剛開工的全國最大公租房項目——黃島區(qū)辛安公租房項目；一類是民營企業(yè)成立投資基金做保障房項目投資商，如建銀精瑞公租房建投基金的首批發(fā)起企業(yè)華遠(yuǎn)、路勁、復(fù)地、華潤等；還有一類則是民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公租房。

事實上，在一些規(guī)模較大的民營企業(yè)的制造業(yè)基地，雖然用地性質(zhì)為工業(yè)用地，但企業(yè)都被允許在自有的工業(yè)用地上建設(shè)一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)配套用房，而這些配套用房也往往包括了員工的集體宿舍。這正是北京新出臺的鼓勵民資投資公租房的出發(fā)點。“鼓勵一定規(guī)模的民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃房，面向社會公開配租，可優(yōu)先解決職工過渡性住房需求”，這意味著民營企業(yè)在自有土地上蓋集體宿舍也將變身為“公租房”，納入北京的住房保障體系，還可能獲得一些土地、金融、稅收方面的優(yōu)惠。

目前，北京各產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的園區(qū)職工公租房引人注目。在中關(guān)村科技園、亦莊、大興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、海淀軟件園等地，都將建設(shè)一批用于解決園區(qū)職工住房問題的公租房。

“科技、重工、制造業(yè)民營企業(yè)大多分布在城區(qū)附近的衛(wèi)星城，員工數(shù)量龐大，但是收入水平并不高，因此這些企業(yè)本來就有為員工建設(shè)集體宿舍的動力，如果能把這些人納入北京的住房保障體系，企業(yè)和員工都能得到一定的補(bǔ)貼，那也是好事。”亦莊一位民營企業(yè)主說。

在青島的辛安公租房項目，吸引民營投資人開發(fā)這一規(guī)模達(dá)24萬平方米的公租房項目的動力之一，便是企業(yè)內(nèi)部員工作為社會群體的一部分，也可以通過該租賃住房解決住房困難問題。
除此之外，投資人也看好項目所在地的地理位置和不斷增加的職工住房需求量，且項目還配套有4萬平方米的商業(yè)設(shè)施，該項目的開發(fā)也享受了一定的政策優(yōu)惠，土地成本只有周邊商業(yè)地塊成本的十分之一左右，相當(dāng)于附近工業(yè)用地出讓價格，建設(shè)成本也相對較低。

上述土地一級開發(fā)商則表示，利用自有土地投資公租房項目，對該公司是一個好的機(jī)會，中間有一些“可以運(yùn)作的空間”。

北京目前對公租房建設(shè)項目供地采取了靈活的方式，將用地審批環(huán)節(jié)中的土地抵押、權(quán)屬登記等多道審批環(huán)節(jié)升級為同步受理。對公租房建設(shè)項目供地，北京將采取劃撥、協(xié)議租賃、“招拍掛”租賃等多種方式，降低土地成本，甚至土地款也可以采取“年租制”方式支付，大大增加了公租房開發(fā)的想象力，在這一過程中，拿地有天然優(yōu)勢的一級開發(fā)商利用公租房政策取得低價用地后，仍可能留有商業(yè)開發(fā)空間，例如商業(yè)配套設(shè)施、交換到一部分住宅用地等以轉(zhuǎn)移成本。

目前，北京區(qū)縣和各部門正在抓緊組織實施一批民間投資試點項目，相關(guān)項目信息和實施情況將從6月起陸續(xù)向社會公布。