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經(jīng)濟觀察報 記者 周亞霖 零成交新盤不斷出現(xiàn)、中小中介關(guān)張、投資客拋盤，量價齊跌使得通州又一次成為調(diào)控下的重災(zāi)區(qū)。

同樣是北京高速發(fā)展房地產(chǎn)、土地供應(yīng)量位于前三的遠(yuǎn)郊區(qū)，通州還要被房價更便宜的房山“擠兌”。誰也無法預(yù)料，這一次通州是否又能神奇地化險為夷。

                                   中介關(guān)張

家住通州果園日光清城的司徒女士發(fā)現(xiàn)，過年后出差數(shù)月，小區(qū)底商的中介關(guān)閉了好幾家。“好多都換成了食品店、小超市。”在她的指引下，記者來到了日光清城的底商處。有的中介店已經(jīng)看不清原來的名字，大門緊鎖，轉(zhuǎn)讓的紙條貼在窗戶上；有的門頭還在，只是在下午3點鐘就落下了卷簾門。除了北京人熟悉的兩大中介業(yè)務(wù)員眾多，還出來招攬路人，存活的小中介店大多只有一個人在店里，甚是冷清。

“好多熬不住，倒了。有的也就硬撐著，靠搞點分租房什么的活著。”一位當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人告訴記者。

這只是通州倒閉中介的一個縮影。果園臨近地鐵，屬于通州成熟區(qū)，中介的業(yè)務(wù)還算湊合。

到了通州開發(fā)量龐大的新城一帶，倒閉的中介就更比比皆是，其中不乏一些知名中介。在靠近通州新城的老盤武夷花園，一家中大恒基門面大門緊鎖，也正在轉(zhuǎn)讓鋪面，這家門店明顯比普通的中介門店面積大三四倍，通常經(jīng)紀(jì)公司不會輕易開那么大的店，也不會輕易關(guān)閉。

一位我愛我家的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，單是武夷花園周邊，已經(jīng)有10多家中介倒閉了。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人誰也不知道，在通州房地產(chǎn)爆棚的數(shù)年間，到底有多少家中介急沖沖地開張了，也不知道有多少家在數(shù)月內(nèi)倒下。只是緊閉的大門、門面轉(zhuǎn)讓的廣告還提醒路人這里曾有過的喧囂。

                                    遺留

通州新城就是一個巨大的工地。5月11日的北京，大風(fēng)使新城更加塵土飛揚。通州大運河旁，樓盤林立。即便當(dāng)?shù)亻_黑車多年的人也不知道運河邊豎立的樓盤名字和新開發(fā)的街道所在何處。

有人試圖去統(tǒng)計通州的大開發(fā)到底留給通州多大的存貨。

北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月，通州的存貨已經(jīng)占據(jù)整個北京市場的30%。

截至5月初，通州近半年來預(yù)售的項目合計22個，提供的房源套數(shù)合計為9943套，簽約套數(shù)僅為1730套，簽約率僅為17.4%，其中有10個項目現(xiàn)在簽約率不足一成。

降價在通州成為一種常態(tài)。我愛我家相關(guān)人員告訴記者：“武夷花園牡丹園一套89平方米的兩居室，4月初報價180萬元，目前業(yè)主調(diào)低報價至140萬元，降價幅度達(dá)到22%。”我愛我家的運河園店經(jīng)理蔣洪海發(fā)現(xiàn)，原來BOBO自由城一層帶花園的房子成交單價都不低于2.2萬元，現(xiàn)在成交單價只要1.88萬元。

京茂國際城單價從過去2.6萬元降到1.98萬元還有各種優(yōu)惠，已經(jīng)使其“一舉成名”。另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，位于通州區(qū)的珠江麗景家園，去年12月中旬獲得預(yù)售資格，至今沒有成交。位于通州區(qū)的金隅花石苑，去年11月底開盤，至今只簽約了1套，共有1600多套房屋在賣。

拋售、中介倒閉、成交萎靡，這些都成為一個區(qū)域發(fā)展過快而相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套不足沒有就業(yè)帶來的痛楚。

                                  投資客拋盤

過去數(shù)年，通州的土地供應(yīng)量非常龐大。據(jù)北京中原統(tǒng)計，最近三年來通州供應(yīng)的住宅土地面積為3451737平方米，占全市供應(yīng)面積的12.6%。開發(fā)量巨大，使得通州特別是通州新城一直是個買房投資盛行的區(qū)域，價格在過去兩年上躥下跳。

現(xiàn)在，一些投資客開始繃不住了。

記者采訪了通州一位資深經(jīng)紀(jì)人，他所在的門店，最多一周能有15套運河灣的房子來登記，現(xiàn)在拋售的價格只要每平方米1.7萬元左右，比較類似的戶型在運河灣售樓處大約要1.9萬元到2萬一平方米。記者到運河灣現(xiàn)場看到，這個馬上就要交房的準(zhǔn)現(xiàn)房項目，在陸陸續(xù)續(xù)出清一些剩下的房子。

在這位經(jīng)紀(jì)人接待的客人中，最多的一人要賣BOBO自由城9套房子，這位賣家分兩次購買了這9套房子，第一次只花了4300元/平方米，第二次大量購買是在2009年，一平方米花了1.2萬-1.3萬元/平方米。

他的另一位客人則要出清月亮河城堡7套房子，還有位投資客要出清運河灣4套房子。

“如果說他們都是純粹的炒房客，那肯定不是。他們大部分都是開公司的，買房也是為了投資。但一遇到市場行情不好或者公司資金吃緊，想想和當(dāng)初的買價相比也賺了不少了，趕緊賣掉。當(dāng)然，他們還擔(dān)心房價下跌。”

以通州新城目前的租金和他們的月供比，明顯是入不敷出。伴隨著通州樓價不斷下挫的消息傳出，更多的專家和業(yè)內(nèi)人士開始認(rèn)為通州的房價又將大跌，投資客也亂了分寸，如果要硬賭房價上漲，也會過于冒險和激進。

通州從2007年萬元左右的房價到2010年3月新盤均價基本突破2萬，最高報價超過3萬，價格早就透支了利好，如今又跌落到1萬多元。

“我認(rèn)識的投資客雖然擔(dān)心，但沒有過去那么慌亂了。”上述經(jīng)紀(jì)人告訴記者。或許，這些投資客早就預(yù)見到會有房價下挫的一天，只是突然的限購讓人措手不及。

細(xì)細(xì)計算一下就會發(fā)現(xiàn)，如果是貸款買房，這些投資客光靠出租，以目前的房租是很難維持局面的。

以運河灣53平方米的房子為例，經(jīng)紀(jì)人告訴記者，那位拋盤的投資人是以單價1萬多元價格購買的，不考慮稅費成本，如果付了三成首付，貸款10年，月供4400元左右；貸款20年，月供3000元左右；貸款30年，月供2600元左右，運河灣現(xiàn)在一套53平方米的房子每月最多也就租1600元，這還不包括物業(yè)和供暖的費用。

通州新城定位是水景、生態(tài)、宜居的區(qū)域，新城的新盤物業(yè)費很多都在2元以上，完全可以和市區(qū)比肩，除非投資客貸款成數(shù)很少，不然“以租養(yǎng)房”斷不可行。

現(xiàn)在這位投資客希望將房子以1.7萬元的單價賣出顯然很有難度。在通州已經(jīng)成熟而且更靠近市區(qū)的老城區(qū)果園，以1.7萬元的單價已經(jīng)能買到投資客拋售的房子。在果園的低密度成熟小區(qū)日光清城，記者看見中介公司數(shù)據(jù)庫里有同一業(yè)主以1.75萬元的單價掛出了4套房子。“業(yè)主心理價格是1.7萬元。”中介告訴記者。日光清城對面的蘇荷時代，一位業(yè)主愿意以單價1.8萬元的價格出讓自己的三套房子，這些房子戶型都是南北通透的。
被房山“擠兌”

北京另外一個遠(yuǎn)郊區(qū)房山也在爭搶通州的剛性需求。房山土地供應(yīng)量高于通州，2009年以來，房山的住宅地塊供應(yīng)占到了全市的20.5%，為最多的區(qū)縣。小到炒房客、中介，中到開發(fā)商，大到土地經(jīng)營者，兩個北京遠(yuǎn)郊區(qū)的競爭層層升級。到最后，誰來承擔(dān)后果或享受福祉呢，沒人知道。

據(jù)北京中原統(tǒng)計，近半年來，長陽區(qū)域供應(yīng)的住宅項目為10個，提供住宅套數(shù)為4476套，簽約套數(shù)高達(dá)3979套，簽約率高達(dá)88.9%，是同期通州全區(qū)簽約率的4倍。相比通州近半年1.9萬元/平方米的簽約均價，房山區(qū)簽約價格僅為1.5元/平方米，價格差距達(dá)到了24%，按照單套房90平方米計算，單套總價相差超過40萬元。

限購、限貸之下，投資客近乎絕跡的遠(yuǎn)郊區(qū)最后又開始了赤裸裸的價格肉搏。