李南：《聽我非常道》主持人、北京遠(yuǎn)景東方影視傳播有限公司副總經(jīng)理、《財(cái)富中國》制片人

嘉賓：

曹紅輝  中國社科院金融所金融市場研究室主任

胡景暉  我愛我家副總經(jīng)理

李南：目前房地產(chǎn)成交量是怎樣的？

胡景暉：深圳上半年數(shù)據(jù)還沒出來，僅從前五個(gè)月來看，要跌掉六成左右。根據(jù)估算數(shù)據(jù)，北京一手房交易量上半年是39000套，同比下降37%，二手房37000套，同比下降了5.1%，上海交易量萎縮了20%左右，廣州、深圳是最嚴(yán)重的城市，普遍現(xiàn)象來講北方好于南方，二手房好于一手房，但交易量萎縮是全國普遍的。

曹紅輝：所謂的拐點(diǎn)，實(shí)際上要看量和價(jià)的關(guān)系。在任何一個(gè)市場，價(jià)格是假的，成交量是真的，因?yàn)槌山涣渴请p方真實(shí)交易需求的反映，如今成交量的萎縮不管是同比還是月度環(huán)比都已經(jīng)反映出來，無論是深圳、廣州還是北京、上海，總體成交量都已經(jīng)出現(xiàn)下降。

李南：這次調(diào)整需要多長時(shí)間？

胡景暉：不可能出現(xiàn)大幅度、長時(shí)間的下調(diào)。現(xiàn)在價(jià)格下跌的主要原因是去年炒作因素比較濃厚，上漲幅度非常迅猛的城市，比方說深圳從去年4月份的1.1萬元每平方米到8月份每平方米漲到1.7萬元，現(xiàn)在回調(diào)是可以理解的。以北京來講，確實(shí)房價(jià)漲的速度也比較快，但是整體而言，我認(rèn)為沒有經(jīng)歷過短時(shí)間內(nèi)的暴漲，炒作因素不明顯。

李南：美國房價(jià)現(xiàn)在跌了多少？

曹紅輝：美國從2006年三季度以來出現(xiàn)大幅度下調(diào)，無論是反映美國房價(jià)指數(shù)和區(qū)域指數(shù)或者某個(gè)州，甚至城市指數(shù)都是出現(xiàn)了普遍的下調(diào)，當(dāng)然由于房產(chǎn)市場區(qū)域性特征非常明顯，不同城市、不同地區(qū)、不同樓盤有非常大的差異，下跌的幅度和速度也有很大的不同。有的下跌40%甚至50%以上，像加州、拉斯維加斯、內(nèi)華達(dá)以及佛羅里達(dá)州，這四個(gè)州是跌得最猛的，而有些地方只是跌了百分之十幾，個(gè)別樓盤，像臨近華爾街的高檔公寓，不僅沒有跌，甚至出現(xiàn)小幅的上漲。美國房地產(chǎn)界預(yù)期，未來整體水平要下降13%~14%。

李南：現(xiàn)在是美國次貸危機(jī)集中的爆發(fā)期嗎？

曹紅輝：我個(gè)人不這么認(rèn)為。我認(rèn)為集中爆發(fā)是在去年第三季度，主要的原因在于利率重置，所謂利率重置是指借款人第一年甚至不用付本息，第二年開始付很高的利率，之后越付越高，但是前提是房價(jià)下跌，所以現(xiàn)在利率重置已經(jīng)不是主要原因，因?yàn)槁?lián)邦政府已經(jīng)宣布凍結(jié)利率重置，下一步影響風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步釋放的主要因素是房價(jià)下跌。

李南：美國政府有沒有辦法可以把房價(jià)穩(wěn)住？

曹紅輝：房價(jià)不是任何一個(gè)政府能左右的。即使美國政府通過政策調(diào)整，結(jié)果還在下跌，仍按規(guī)律在波動(dòng)，所以進(jìn)一步觀察美國房地產(chǎn)市場，甚至是歐洲的市場，不能只看利率的波動(dòng)，也不能只看房價(jià)本身的波動(dòng)，還要看未來的經(jīng)濟(jì)增長以及通貨膨脹的波動(dòng)，也就是基本面。

李南：中國的情況和美國相似嗎？

曹紅輝：兩者之間有差異性也有相關(guān)性。中國1998年開始實(shí)行住房按揭貸款，從2002年到2003年房價(jià)加速上漲，尤其是2006年房價(jià)加速上漲和美國以及全球，包括歐洲房價(jià)走勢(shì)，應(yīng)該具有一定的同步性。這里邊有一個(gè)深刻的內(nèi)在的因素，就是說全球出現(xiàn)了信用擴(kuò)張的過程，按揭貸款，實(shí)際上是金融信用的擴(kuò)張過程。而所謂差異性，是指歐美國家已經(jīng)完成工業(yè)化和城市化進(jìn)程，房價(jià)擴(kuò)張或者信用擴(kuò)張過程大部分是自用的需求，但是中國的很多種需求中，第一個(gè)需求就是中國的城市化進(jìn)程。

李南：城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，之前促進(jìn)房價(jià)上漲的剛性需求現(xiàn)在不存在了嗎？

曹紅輝：過去幾年支持房地產(chǎn)發(fā)展的很重要的依據(jù)，就是城市化和工業(yè)化進(jìn)程。實(shí)現(xiàn)城市化和工業(yè)化是中國社會(huì)實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型的一個(gè)標(biāo)志，會(huì)產(chǎn)生大量的城市人口。這是趨勢(shì)，應(yīng)該還會(huì)持續(xù)下去。現(xiàn)在中國處于城市化和工業(yè)化的中期階段，確實(shí)會(huì)支持房地產(chǎn)市場未來長期發(fā)展。

但是另一方面這個(gè)進(jìn)程是階段性的，是會(huì)有波動(dòng)的，不會(huì)長期保持高速甚至加速的態(tài)勢(shì)，這就會(huì)造成房地產(chǎn)需求的波動(dòng)。房地產(chǎn)的發(fā)展來自于真實(shí)需求，而真實(shí)需求來自于城市化，而城市化又來自于投資增長，投資形成大量的基礎(chǔ)設(shè)施，形成大量的工廠、廠房設(shè)備，創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。但是現(xiàn)在投資增長的幅度或者速度已經(jīng)出現(xiàn)放緩的跡象，直接或者間接遲早會(huì)反映到房地產(chǎn)市場，因此反映到對(duì)就業(yè)市場產(chǎn)生影響，對(duì)收入的增長產(chǎn)生影響，當(dāng)然遲早會(huì)對(duì)市場需求產(chǎn)生影響。

李南：成本因素都在上漲，房價(jià)怎么會(huì)下跌呢？

曹紅輝：任何商品的價(jià)格最終不是以成本決定的，而是以供求關(guān)系來決定的。當(dāng)需求的一方無法支持高昂的價(jià)格，只能選擇一個(gè)更低的價(jià)格來成交，無論成本是高還是低，只能接受這個(gè)價(jià)格。同樣的，如果說成本即使很低，只要市場需求很強(qiáng)烈，任何一個(gè)更高的成交價(jià)格最終市場會(huì)以更高的價(jià)格來成交。現(xiàn)在出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，投資者對(duì)未來收入增長預(yù)期發(fā)生變化，對(duì)低的成交價(jià)格都產(chǎn)生了認(rèn)同。

李南：投資者應(yīng)該怎樣正確看待不斷下跌的房價(jià)？

曹紅輝：調(diào)整是必要的也是必然的。從國際市場上來看，為了避免市場對(duì)于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融部門造成系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)沖擊，必須對(duì)可能引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的市場體系進(jìn)行調(diào)整。

胡景暉：保持信心冷靜分析個(gè)案。其實(shí)樓市跟股市一樣，雖然現(xiàn)在跌到2700，但個(gè)股表現(xiàn)是不一樣的，仍然有漲停的股票。從房地產(chǎn)市場來講，各個(gè)城市物業(yè)類型差異很大，要盯住想要買的那個(gè)區(qū)域那個(gè)物業(yè)類型它的價(jià)格變化和供求比例。其實(shí)對(duì)于有自住型需求的人來講，現(xiàn)在這個(gè)階段相對(duì)房源更加多，而且房價(jià)趨于穩(wěn)定，仍然有選到好房子的幾率。

李南：二線城市跌了很多，現(xiàn)在是抄底的時(shí)候嗎？

曹紅輝：記得在股市有一句笑話，以為到了底了，發(fā)現(xiàn)下面還有地下室，地下室下還有地獄，地獄還有十八層。

在美國我們感覺到，都以為次貸危機(jī)到底了，很多公司去抄底，結(jié)果抄底發(fā)現(xiàn)底下還有地下室，當(dāng)然這是笑話。我不認(rèn)為今年抄底是一個(gè)理性的明智的選擇，但是我同意剛才講的要個(gè)案進(jìn)行分析，任何一個(gè)市場做任何投資，要根據(jù)自我收入狀況和自我需求的特點(diǎn)來做出判斷，但是假設(shè)是純投資，不要輕言抄底，因?yàn)檫@個(gè)底誰也不知道在哪兒。