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    房產(chǎn)PE抄底樓市難找退路
    導(dǎo)語:

    2008年6月23日,中信信托和嘉德置地集團宣布成立“中信-凱德科技園區(qū)投資計劃”(下稱“中凱科基金”)。

    它是由中信信托和嘉德置地集團共同發(fā)起、共同管理的第一只基金,據(jù)稱是“國內(nèi)投資者參與的、第一只按照國際私募基金模式設(shè)計和管理的、投資于中國科技園區(qū)寫字樓物業(yè)的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金”。

    中凱科基金的嘗試

    據(jù)介紹,中凱科基金第一期規(guī)模為5億元,已于6月6日提前募集完成。

    顯然,該信托計劃與傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托有著很大不同。此前的房地產(chǎn)信托,大多是進行點對點的債權(quán)投資,而且資金量小(一般為1億~2億元)、封閉期短(1~3年)。而這只信托產(chǎn)品是股權(quán)類投資,其規(guī)模和封閉期都超過以往,更重要的是,該產(chǎn)品的組合投資策略、結(jié)構(gòu)有巨大的突破。

    但是,由于中國目前還沒有建立REITs的交易市場,投資人的退出渠道只能依靠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)回購。而該基金的開放式條款(贖回)的條件又比較苛刻,嚴重影響了該產(chǎn)品的流動性。

    不過由于中凱科基金外方股東——嘉德置地集團的背景,該基金在退出時,目前可以選擇將資產(chǎn)打包,然后在新加坡的REITs交易市場上市的方式。事實上,嘉德公司之前就曾對中國物業(yè)資產(chǎn)成功打包盤活。2006年12月,凱德中國零售房地產(chǎn)信托基金(Capita Retail China Trust,下稱“CRCT”)在新加坡成功上市,CRCT總共打包了7家中國的零售商廈。

    即便如此,邢成教授認為,這種曲線救國的“紅籌模式”不是長久之計,房地產(chǎn)信托投資基金要想獲得發(fā)展,必須依靠本國的REITs交易市場。

    而來自中國證監(jiān)會的一個好消息是,為了促進房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展,決策部門已經(jīng)成立了REITs課題研究小組,正積極醞釀推出相關(guān)制度、措施。

    外資PE抄底中國房地產(chǎn)?

    事實證明,外資PE已經(jīng)開始大舉涌入中國,意圖“抄底”中國房地產(chǎn)市場。盡管央行和商務(wù)部早有針對外國人購房的限制規(guī)定,但是外資PE也有足夠的應(yīng)對手法。

    6月29日,百仕通執(zhí)行總裁Alan Miyasaki在新加坡表示,公司計劃向中國和日本的房地產(chǎn)公司投入巨額資金以便能夠分享兩地經(jīng)濟繁榮所帶來的好處,同時也為陷入困境的房地產(chǎn)公司提供融資。

    就在同一天,恒大地產(chǎn)海外募資成功,獲得了鄭美林、裕彤、德意志等幾家個人以及投行共計6億美元的私募股權(quán)基金。

    但任何基金投資人都要面臨退出的問題,這些海外PE也不例外。“中國目前還沒有推出REITs的交易市場,投資人只能依靠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)回購?fù)顺霁@利,這對基金來說是不利的。因此,外資PE進入房地產(chǎn)市場時會很謹慎,預(yù)計總的資金量不會很大。”一位房地產(chǎn)業(yè)的研究專家表示。

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