2008年6月23日，中信信托和嘉德置地集團宣布成立“中信－凱德科技園區(qū)投資計劃”（下稱“中凱科基金”）。

它是由中信信托和嘉德置地集團共同發(fā)起、共同管理的第一只基金，據(jù)稱是“國內(nèi)投資者參與的、第一只按照國際私募基金模式設(shè)計和管理的、投資于中國科技園區(qū)寫字樓物業(yè)的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金”。

中凱科基金的嘗試

據(jù)介紹，中凱科基金第一期規(guī)模為５億元，已于６月６日提前募集完成。

顯然，該信托計劃與傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托有著很大不同。此前的房地產(chǎn)信托，大多是進行點對點的債權(quán)投資，而且資金量小（一般為1億~2億元）、封閉期短（1~3年）。而這只信托產(chǎn)品是股權(quán)類投資，其規(guī)模和封閉期都超過以往，更重要的是，該產(chǎn)品的組合投資策略、結(jié)構(gòu)有巨大的突破。

但是，由于中國目前還沒有建立REITs的交易市場，投資人的退出渠道只能依靠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)回購。而該基金的開放式條款（贖回）的條件又比較苛刻，嚴重影響了該產(chǎn)品的流動性。

不過由于中凱科基金外方股東——嘉德置地集團的背景，該基金在退出時，目前可以選擇將資產(chǎn)打包，然后在新加坡的REITs交易市場上市的方式。事實上，嘉德公司之前就曾對中國物業(yè)資產(chǎn)成功打包盤活。2006年12月，凱德中國零售房地產(chǎn)信托基金（Capita Retail China Trust，下稱“CRCT”）在新加坡成功上市，CRCT總共打包了7家中國的零售商廈。

即便如此，邢成教授認為，這種曲線救國的“紅籌模式”不是長久之計，房地產(chǎn)信托投資基金要想獲得發(fā)展，必須依靠本國的REITs交易市場。

而來自中國證監(jiān)會的一個好消息是，為了促進房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，決策部門已經(jīng)成立了REITs課題研究小組，正積極醞釀推出相關(guān)制度、措施。

外資PE抄底中國房地產(chǎn)？

事實證明，外資PE已經(jīng)開始大舉涌入中國，意圖“抄底”中國房地產(chǎn)市場。盡管央行和商務(wù)部早有針對外國人購房的限制規(guī)定，但是外資PE也有足夠的應(yīng)對手法。

6月29日，百仕通執(zhí)行總裁Alan Miyasaki在新加坡表示，公司計劃向中國和日本的房地產(chǎn)公司投入巨額資金以便能夠分享兩地經(jīng)濟繁榮所帶來的好處，同時也為陷入困境的房地產(chǎn)公司提供融資。

就在同一天，恒大地產(chǎn)海外募資成功，獲得了鄭美林、裕彤、德意志等幾家個人以及投行共計6億美元的私募股權(quán)基金。

但任何基金投資人都要面臨退出的問題，這些海外PE也不例外。“中國目前還沒有推出REITs的交易市場，投資人只能依靠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)回購?fù)顺霁@利，這對基金來說是不利的。因此，外資PE進入房地產(chǎn)市場時會很謹慎，預(yù)計總的資金量不會很大。”一位房地產(chǎn)業(yè)的研究專家表示。