《快公司》記者李葉/文
這是一家商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，這是一匹低調(diào)行走的黑馬。
12月1日，北京的天氣漸入冷冬。在位于北京市東三環(huán)的南銀大廈，記者見到了滿腹激情的漢博投資管理公司副總裁李亞明。這一天，他剛剛在武漢結(jié)束新地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，飛抵北京。雖然略顯幾分疲憊，但說起公司的運(yùn)營(yíng)，作為漢博每一次重大項(xiàng)目的親歷者，李亞明突然興奮起來(lái)，“一天一夜都講不完！”
不只是改名
2011年，漢博改名了，全稱不再是“漢博顧問公司”，而是叫“漢博投資管理公司”。這對(duì)于漢博而言，是一件大事。李亞明說，這不僅是改名，而是更上一層樓。
漢博成立于2005年，彼時(shí)，地產(chǎn)界已頗有作為的朱友軍也深深被商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)所吸引，并于當(dāng)年3月創(chuàng)建了漢博顧問，致力于商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)。公司剛一創(chuàng)立，便可為順風(fēng)順?biāo)杆俪蔀橹屑Z集團(tuán)、保利集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、TESCO置業(yè)、聯(lián)想控股、陽(yáng)光新業(yè)、杭州地鐵等國(guó)內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)的合作伙伴。
不過，公司成立之初，更多致力于咨詢、顧問的工作。“改了名字就不一樣了，很多不能做的事情，我們現(xiàn)在可以做了。”李亞明對(duì)于公司改名的緣由向記者解釋，“我們現(xiàn)在不想單單只是做做規(guī)劃、賣賣報(bào)告，我們已經(jīng)開始在行業(yè)內(nèi)謀求創(chuàng)新的道路。改名以后，一個(gè)最大的改變就是，我們可以在不參與開發(fā)的情況下，參與投資和運(yùn)營(yíng)。簡(jiǎn)單說，我們開始承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，責(zé)任更重了。”
截止2011年7月，漢博服務(wù)過的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過80個(gè)，商業(yè)總體量超過1000萬(wàn)平米，涵蓋了城市綜合體、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街、旅游休閑度假項(xiàng)目等多種商業(yè)地產(chǎn)型態(tài)。即便如此，對(duì)于行外人而言，漢博的名字或許依然不夠響亮，至少不是耳熟能詳。不過，說起漢博所參與的項(xiàng)目卻會(huì)讓人有“恍然大悟”之感。
北京中糧西單大悅城、昆明南亞風(fēng)情·第壹城、北京首地大峽谷、北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、綠城溫州鹿城廣場(chǎng)、重慶大融城、合肥之心城、成都新業(yè)廣場(chǎng)、云南昆明中心、湖州愛山廣場(chǎng)等知名商業(yè)項(xiàng)目，都是出自漢博之手。
在記者交流的過程中，作為公司的副總裁，李亞明對(duì)于脫口而出的這些項(xiàng)目、品牌，顯得比較淡然，并沒有應(yīng)有的“得意”。或許這就是漢博的低調(diào)之處。
運(yùn)營(yíng)的“秘密”
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商到底在做些什么？漢博又是怎么給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的？這幾乎是擺在所有讀者面前的疑問。“我都快要給你講商業(yè)機(jī)密了，”面對(duì)記者的追問，李亞明如此打趣。
公司提供的資料顯示，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，漢博要做的是投資研究、市場(chǎng)調(diào)查與定位、商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理；而對(duì)于品牌商家而言，漢博要擔(dān)負(fù)的責(zé)任是市場(chǎng)研究、營(yíng)銷策略、品牌推廣、渠道建設(shè)、店面拓展和物業(yè)買賣。
而在與李亞明的對(duì)話過程中，記者也了解到漢博這個(gè)中間人的“重大責(zé)任”。“接觸一個(gè)項(xiàng)目，首先我們會(huì)與開發(fā)商討論地塊的價(jià)值，分析地塊的業(yè)態(tài)組合，討論預(yù)期的盈利模式。”如果一切都談攏了，這只是合作的第一步。
“之后，我們會(huì)進(jìn)行扎實(shí)、有效的前期調(diào)研。前期的工作量非常大，團(tuán)隊(duì)需要實(shí)地考察城市、區(qū)域、方圓3-5公里，調(diào)查人口、收入、消費(fèi)習(xí)慣等，從而計(jì)算坪效，核算項(xiàng)目商業(yè)面積的合理規(guī)模。”而這些工作雖然冗繁，但是后期工作的基礎(chǔ)。
“接下來(lái)，我們會(huì)告訴地產(chǎn)商這塊地是做百貨還是做MALL，超市開在地上還是地下，設(shè)不設(shè)立電影院，開在幾層；餐飲開在幾層；招哪類的商家，是招LV還是招zara；怎樣進(jìn)行品牌組合等等諸多事項(xiàng)。這也是功能定位的必要準(zhǔn)備工作。”
而這些工作終結(jié)以后，依然沒有結(jié)束。“定位工作確定之后，漢博也會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)的需求，介入規(guī)劃、招商和后期運(yùn)營(yíng)工作。既要給甲方帶來(lái)投資回報(bào)，又要滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求，整個(gè)過程要全程參與。”李亞明說。
如果您生活在北京，如果您是年輕潮人，那您一定去逛過西單大悅城，一定曾經(jīng)坐過“亞洲第一飛天梯”。這便是漢博的“力作”之一。“大悅城內(nèi)的設(shè)計(jì)、商家的引進(jìn)、甚至飛天梯都是有一定講究的，這便是我們漢博能夠做到的。我們規(guī)劃團(tuán)隊(duì)、招商團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)就是我們的獨(dú)門利器。”李亞明告訴記者。
掀開漢博神秘面紗后，發(fā)現(xiàn)它的成功并不似行業(yè)傳說中那樣不可解讀，而正是最簡(jiǎn)單的一步一步腳踏實(shí)地穩(wěn)扎穩(wěn)打前進(jìn)。而這些工作，漢博當(dāng)然付出了超于常人的努力。
李亞明說：“而上述所講的這種考量辦法只是漢博所運(yùn)用的其中一種，在接到一個(gè)項(xiàng)目之后，漢博的團(tuán)隊(duì)會(huì)分成幾組，拿出七八種以上的計(jì)算方法對(duì)項(xiàng)目平效進(jìn)行綜合考量，從而做出最佳決策。”
不愿公開的業(yè)績(jī)
即便說得天花亂墜，沒有業(yè)績(jī)一切都是“紙上談兵”。業(yè)績(jī)對(duì)于所有公司而言都是關(guān)鍵所在。
當(dāng)記者談及對(duì)于具體的盈利情況時(shí)，“還是低調(diào)點(diǎn)吧。”在記者的幾番追問下，李亞明依然沒有明確告訴記者。沉默片刻，而后他點(diǎn)燃一根煙，略顯“為難”的說：“我只能告訴你，今年以來(lái)，單單是研策和規(guī)劃這塊業(yè)務(wù)已經(jīng)有了幾千萬(wàn)的收入；規(guī)劃的服務(wù)周期大概是半年到10個(gè)月，一個(gè)月25萬(wàn)。”
除上述收入以外，李亞明還告訴記者，漢博運(yùn)營(yíng)一個(gè)MALL大約為每年600萬(wàn)；為一家10萬(wàn)平米的MALL招商收入為2000萬(wàn)。而漢博今年一共接手30多個(gè)項(xiàng)目。“至于到底能夠收入多少，盈利多少，你自己猜吧，不太希望惹得同行過分關(guān)注，還是別太張揚(yáng)了。”李亞明笑了笑。
雖然只能對(duì)漢博的大概收入有個(gè)估算，但根據(jù)記者的了解，在商業(yè)地產(chǎn)的投資顧問行業(yè)內(nèi)，2000-3000萬(wàn)的收入就是一個(gè)‘坎兒’，漢博目前的收入已經(jīng)超越了行業(yè)其他公司。“我只能說，漢博在行業(yè)內(nèi)能做到領(lǐng)先，當(dāng)你們都做咨詢報(bào)告時(shí)，漢博已經(jīng)向上游轉(zhuǎn)型了，漢博就是要適時(shí)求變。”
即便已經(jīng)領(lǐng)先，但漢博卻不是一個(gè)驕傲者。李亞明坦誠(chéng)向記者告知公司在發(fā)展中遇到的難題：“公司現(xiàn)在也存在一些發(fā)展的瓶頸，壓力主要來(lái)自兩方面，一方面是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)普及還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，很多地產(chǎn)商的開發(fā)理念、投資回報(bào)要求及商業(yè)知識(shí)的匱乏也會(huì)限制服務(wù)商的發(fā)揮；另一方面壓力來(lái)自公司管理，由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，復(fù)合型人才現(xiàn)在進(jìn)入千金難求的局面，目前市場(chǎng)上項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量的快速增長(zhǎng)與人才梯隊(duì)培養(yǎng)嚴(yán)重脫節(jié)。”
西方的管理者說過：企業(yè)分三種，一種是游戲規(guī)則的制定者，一種是游戲規(guī)則的追隨者，一種是游戲規(guī)則的破壞者。李亞明認(rèn)為這不僅適用于任何企業(yè)，也適用于任何人和事。
且不論漢博是那一種，對(duì)于充滿爭(zhēng)議的商業(yè)地產(chǎn)而言，投資運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)也是一個(gè)難以看清又充滿誘惑的局。不管今后如何，漢博當(dāng)下已然做到了王侯之位。
