經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 特約記者 郭海飛 實(shí)習(xí)記者 孫翔峰 雖然合生創(chuàng)展在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過(guò)168億元，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積也超過(guò)200萬(wàn)平方米，且以自持為主，但是已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻并不多。
早在2006年，合生創(chuàng)展便分別拿下了位于北京北二環(huán)和東二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合生德勝大廈和東方文華項(xiàng)目（即“合生國(guó)際大廈”），然而直到6年后的今天，這兩個(gè)項(xiàng)目均未開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。
6年里，地價(jià)、房?jī)r(jià)、租金都在不斷上漲，這兩個(gè)位于北京二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值和所能帶來(lái)的收益也在不斷地放大。
拿地6年尚未完工的德勝大廈
在北京北二環(huán)車水馬龍的德勝門(mén)外大街與新康路的交界處，一棟16層高的聯(lián)體大廈孤零零地矗立在紅色鐵皮擋板內(nèi)。
這便是合生創(chuàng)展在北京北二環(huán)商圈的標(biāo)志性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——合生德勝大廈，該項(xiàng)目占地面積9459平方米，總建筑面積58182平方米，包括商業(yè)和辦公樓，地上16層，并設(shè)有一個(gè)三層高的地下室。
北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，該項(xiàng)目于2009年1月22日獲得[2009]施建字0075號(hào)施工許可證，合同開(kāi)工日期為2008年11月20日，竣工日期為2010年12月30日，建設(shè)單位為北京合生興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，施工單位為北京北國(guó)建筑工程有限責(zé)任公司。
在圍墻的紅色鐵皮大門(mén)上“建工北國(guó)”四個(gè)白色大字非常醒目。11月27日中午，記者看到圍墻內(nèi)的這棟16層聯(lián)體大廈內(nèi)并未有任何施工跡象，僅有的幾個(gè)工人在大廈旁邊搭建著工人居住的簡(jiǎn)易房。“這個(gè)樓主體工程已經(jīng)建好兩年了，準(zhǔn)備裝修，能干一年。”正在吃飯的一名工人說(shuō)。
合生創(chuàng)展的一名招商人員透露，合生德勝大廈將于明年復(fù)工，明年底交房，“本來(lái)是想賣，后來(lái)又想租，里面的內(nèi)裝包括外立面都要改，現(xiàn)在主要是改設(shè)計(jì)，因?yàn)槭俏覀儶?dú)資的，現(xiàn)在計(jì)劃只租不售”。
據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資10億多元，合生創(chuàng)展財(cái)報(bào)顯示，早在2006年其便拿下了該項(xiàng)目，然而直到6年后的今天仍未完工。上述招商人員解釋說(shuō)，“這個(gè)樓說(shuō)白了就是設(shè)計(jì)問(wèn)題，另一個(gè)主要就是等市場(chǎng)。現(xiàn)在租6塊，老板不想租了就不蓋，等到租10塊的時(shí)候，蓋得快著呢。”
資料顯示，2006年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金是110元/平方米/月，售價(jià)是13000元/平方米，而目前，合生德勝大廈的周邊寫(xiě)字樓租金已經(jīng)漲為200元/平方米/月，售價(jià)已經(jīng)漲到4萬(wàn)元/平方米。
尚未招商的合生國(guó)際大廈
同樣在2006年，合生創(chuàng)展拿下了北京二環(huán)內(nèi)的另一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目東方文華，但目前該項(xiàng)目尚未開(kāi)始招商。
合生創(chuàng)展公告顯示，2006年5月19日，其以7.96億元的價(jià)格，向關(guān)聯(lián)企業(yè)北京華夏創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收購(gòu)了其持有的北京東方文華國(guó)際置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方文華”）60.98%股權(quán)。
東方文華持有位于北京東二環(huán)路西側(cè)、規(guī)劃用途為寫(xiě)字樓、酒店和音樂(lè)廳的項(xiàng)目地塊，該項(xiàng)目占地面積1.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約13萬(wàn)平方米。
上述公告顯示，合生創(chuàng)展將取得寫(xiě)字樓大廈的全部權(quán)益及酒店部分的45%權(quán)益，其余兩名合作伙伴國(guó)企北京東方文化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱“北京文 化”）和具有投資背景的北京昭德置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“昭德置業(yè)”）將獲得酒店部分10%及45%權(quán)益，而音樂(lè)廳部分全部權(quán)益則由北京文化擁有。
該地塊便是后來(lái)的“合生國(guó)際大廈”，物業(yè)工作人員稱，項(xiàng)目現(xiàn)在已改名為東方文華大廈，當(dāng)初規(guī)劃的酒店已不復(fù)存在，變身為總建筑面積5萬(wàn)多平方米的南樓整體出售給農(nóng)行，去年10月交房，現(xiàn)已入駐，音樂(lè)廳則變?yōu)闁|方劇院，將于明年開(kāi)業(yè)。北樓便是寫(xiě)字樓，歸合生創(chuàng)展所有。
合生創(chuàng)展年報(bào)顯示，該項(xiàng)目于2008年錄得16.47億元收入。合生創(chuàng)展負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商的工作人員介紹，東方文華項(xiàng)目總投入20億多元，“因?yàn)槭呛?資公司，其中有一個(gè)股東是金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)追求利潤(rùn)，所以就把南樓賣了。我們自己的北樓就只租不售，現(xiàn)在還沒(méi)有正式開(kāi)始招商，在做一些前期租賃的準(zhǔn)備， 正常的話，明年初開(kāi)始招商。”
合生創(chuàng)展獨(dú)有的這棟21層高的北樓，總建筑面積7萬(wàn)多平方米。招商人員介紹，地下兩層會(huì)以餐飲為主，地上兩層以銀行等客服為主，其余均為寫(xiě)字樓，租金在330-390元/平方米/月，“樓層越高，租金越貴”。
該招商人員透露，目前合生創(chuàng)展在北京的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總面積達(dá)到100萬(wàn)平方米左右，但是開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的僅有麒麟社的商業(yè)項(xiàng)目，體量也僅有4萬(wàn)平方米。此外，合生創(chuàng)展北京珠江帝景項(xiàng)目尚有100萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備。
合生創(chuàng)展財(cái)報(bào)顯示，截至2012年6月30日，合生創(chuàng)展在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資已超過(guò)168億元，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。北京以外的大 型商業(yè)項(xiàng)目主要有天津合生國(guó)際大廈、上海合生財(cái)富廣場(chǎng)、合生國(guó)際廣場(chǎng)、杭州合生國(guó)貿(mào)中心、廣州珠江國(guó)際大廈和廣州嘉和商貿(mào)城等，但開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的卻不多。
記者向合生創(chuàng)展集團(tuán)品牌部詢問(wèn)合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，截至發(fā)稿前，采訪提綱尚未收到回復(fù)。
早在2007年8月，合生創(chuàng)展便成立了合生集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總部，實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。但是財(cái)報(bào)顯示，2012年上半年，合生創(chuàng)展租金收入僅實(shí)現(xiàn)約1.3億元，2011年全年租金收入也僅實(shí)現(xiàn)約1.5億元。
截至2012年6月30日，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備達(dá)3185萬(wàn)平方米，上述招商人員稱，到2015年，合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積將達(dá)到500萬(wàn)平方米，“我們公司主要就是土地儲(chǔ)備比較大”。
“因?yàn)槲覀兝习逡话愣嫉鹊財(cái)R熟了才建，像雙井國(guó)際花園那塊，我們先蓋里面的住宅保本，靠近三環(huán)那一塊，三四年沒(méi)有動(dòng)，等地塊更熟了才開(kāi)始建。而且現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境也不好，等市場(chǎng)回暖的時(shí)候，剩下的好地才去做綜合體，建酒店、寫(xiě)字樓……”上述人員解釋說(shuō)。
以東方文華項(xiàng)目所處的北京東二環(huán)為例，2006年，該區(qū)域的寫(xiě)字樓租金僅為100—140元/平方米/月，6年后的今天，租金已經(jīng)上漲為300— 400元/平方米/月。招商人員透露，要是出售的話，合生創(chuàng)展持有的7萬(wàn)多平方米的北樓，每平方米售價(jià)將高達(dá)8萬(wàn)元，總價(jià)至少要在50億元以上，收益將遠(yuǎn) 遠(yuǎn)高于當(dāng)初20多億元的投入。
