經(jīng)濟觀察報 鄭榮華/文 當前中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心是全員營銷，營銷的背后折射出一個巨大的資本黑洞，一方面是房企發(fā)展中的項目需要龐大的資金做支持，另一方面是債務(wù)到期還款迫在眉睫。無論是往前走還是往后退，擺在房企面前的依然是資本難題。中國房企如果僅靠“借新還舊”的辦法來解決生存與發(fā)展的瓶頸是無濟于事的，因為比資本更重要的是決策思維。2008年中國房地產(chǎn)企業(yè)度過第一輪資本危機后，多數(shù)企業(yè)信心膨脹。然而，這些信心并不是來自企業(yè)內(nèi)部的管理能力及產(chǎn)品優(yōu)勢，而是來自于大眾對房地產(chǎn)政策公信力的挑戰(zhàn)。縱觀中國近十年來的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，無論是開發(fā)商、消費者、投資商以及地方政府，他們多數(shù)人似乎在價值觀上都有一種默契，而這種默契便是誤導(dǎo)中國房地產(chǎn)業(yè)走向歧途的罪魁禍首，也是誘導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張從而走向債務(wù)危機的推動力。其觀點主要體現(xiàn)在三個方面：
其一，地方政府不可能放棄房地產(chǎn)業(yè)帶來的巨大財政蛋糕。這個觀點之所以能為多數(shù)人認同，是因為現(xiàn)實中地方政府對房地產(chǎn)財政的依賴遠遠高于投資者對房地產(chǎn)的依賴。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地財政收入高達3萬億，這其中還不包括房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收。數(shù)據(jù)分析，土地相關(guān)的收入已經(jīng)占地方政府收入37.65%。盡管2011年度的數(shù)據(jù)仍未公布，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，占比不會低于三成。但是隨著房地產(chǎn)市場的低迷，土地財政在2012年開始出現(xiàn)下滑，以至于影響整個地方財政收入。比如，日前北京市副市長吉林透露，2012年1-2月份，北京市財政收入呈現(xiàn)負增長，到3月20日仍然是負增長0.9%。不僅是北京，上海、廣州、重慶等城市，財政收入都出現(xiàn)了罕見的負增長。政府是否會像以往一樣出來救市呢？從目前的政策動態(tài)來看，地方財政負增長并沒有影響中央對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的決心。這是因為房地產(chǎn)問題已經(jīng)超越了經(jīng)濟本身的問題，盡管房地產(chǎn)業(yè)對財政貢獻很大，但是其性質(zhì)已經(jīng)由經(jīng)濟驅(qū)動力價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)矛盾，由產(chǎn)業(yè)矛盾升級為社會矛盾。在社會民生與經(jīng)濟競賽面前，中央政府的眼光遠遠高于地方政府，最后毫不猶豫地選擇了社會民生，因為選擇社會民生就意味著選擇了社會穩(wěn)定。
其二，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)業(yè)，符合中國人幾千年以來的土地與置業(yè)情結(jié)，“面粉比面包貴”打破了理性的市場邏輯。房屋在中國人的概念中已經(jīng)超越了住房本身的意義，其價值已經(jīng)上升到貨幣價值的概念。因此，房子即是貨幣，是規(guī)避政府干預(yù)力量的自由“貨幣”。當多數(shù)人具有這個觀念的時候，房子價格一路飆升就不為怪了，其道理如美國、歐洲經(jīng)濟危機導(dǎo)致黃金價格上升的邏輯一樣。早在幾千年前中國人就有根深蒂固的土地情結(jié)，“以末致富，以本守之”的觀念被一代代商人與小資產(chǎn)階級延用至今。要改變這種價值觀僅靠調(diào)控政策是治標不治本，調(diào)控只具備外力壓制效應(yīng)，而唯有建立完善的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老等保障體系才能改變中國人置業(yè)情結(jié)與貨幣價值觀。
其三，關(guān)鍵時刻政府會通過放開融資渠道及寬松貨幣政策來救市。房地產(chǎn)的開發(fā)資本結(jié)構(gòu)主要由銀行貸款、預(yù)售款及二級市場融資構(gòu)成的。房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴比重曾一度高達60%以上，再加上信托基金、證券融資以及房地產(chǎn)熱銷帶來的快速資金回籠，房地產(chǎn)資本可謂高枕無憂。基于這一現(xiàn)象，在2008年后幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都進行瘋狂地擴張，地價也水漲船高，地王頻頻亮相。與此同時，資本機構(gòu)也非常活躍，都試圖從房地產(chǎn)業(yè)中分一杯羹。首先是銀行，寬松的放貸政策忽略了土地標的物的價值與風險。據(jù)調(diào)查，杭州2009年到2010年的幾塊“地王”如今縮水超過50%。全國銀行因為房地產(chǎn)造成的不良貸款屢創(chuàng)新高。以資本市場最活躍的溫州市為例，根據(jù)溫州銀監(jiān)局的“銀行貸款質(zhì)量五級分類月報表”顯示，2012年2月末溫州銀行業(yè)不良貸款率為1.74%，已經(jīng)8個月呈現(xiàn)上升態(tài)勢，比去年6月末最低時的0.37%飆漲了370.27%。雖然造成不良貸款的原因有很多，但大家都心知肚明，房地產(chǎn)業(yè)的原因是首當其沖。
另外，2010年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)報復(fù)性上漲后，房地產(chǎn)信托融資出現(xiàn)了前所未有的活躍，信托機構(gòu)紛紛向房地產(chǎn)企業(yè)主動拋出橄欖枝。盡管中國銀監(jiān)會在2010年11月份以“急件”向各地銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知》，但為時已晚，房地產(chǎn)信托規(guī)模快速擴張的速度就像一輛失去引擎的列車，沖向了未知的前方。2010年度房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模首次突破1000億元，達到1210.62億元。這帶來的后果是加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的組合債務(wù)危機。撇開銀行貸款到期還債外，僅信托一項債務(wù)就讓房地產(chǎn)企業(yè)喘不過氣了。根據(jù)申銀萬國的報告，2012年和2013年信托產(chǎn)品本金分別到期1609億和1866億，本息合計分別到期2037億和2209億。2012年一季度到期的房地產(chǎn)集合信托419億元，將是這兩年合計8個季度中最少的。如果加上每年1000億左右的單一類房地產(chǎn)信托，2012年和2013年信托產(chǎn)品本金分別到期2433億和2747億，本息合計分別到期3062億和3226億。其中除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期規(guī)模將達到在800億到900億元左右。
面對淡市下的債務(wù)危機，房地產(chǎn)企業(yè)該何去何從呢？根據(jù)筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)應(yīng)對債務(wù)危機的辦法有三種，一是降價促銷，急速回款還債。然而在這個過程中由于房地產(chǎn)企業(yè)定價失策帶來的二次滯銷導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程停工時有發(fā)生。二是項目并購轉(zhuǎn)讓，這也許是一條理性的道路，但對于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展會帶來一定的影響，最理性的并購是債權(quán)加股權(quán)，盡量降低股權(quán)出讓的比重，加大資本的進入。三是借新還舊，通過私募基金及優(yōu)質(zhì)商業(yè)運營項目信托融資。一般來說所募資金應(yīng)該用于專項投入，但是房地產(chǎn)企業(yè)卻通過手段變相地把所融資金用于還舊債，導(dǎo)致新一輪債務(wù)危機。其實，目前房地產(chǎn)“借新還舊”已經(jīng)不是化解風險的有效途徑了，房地產(chǎn)企業(yè)需要摒棄投機與僥幸的價值理念，腳踏實地，在成本控制、產(chǎn)品優(yōu)化、資本結(jié)構(gòu)等方面走出一條穩(wěn)健而又特色的道路才能擺脫自我束縛，破繭重生。
（作者為房地產(chǎn)業(yè)研究者，著有《中國地產(chǎn)危機與戰(zhàn)略》）
