經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 在北京市朝陽區(qū)朝陽路、朝陽北路、青年路區(qū)域放眼望去，高樓林立，地產(chǎn)項(xiàng)目眾多。2006年左右，該區(qū)域十多個(gè)樓盤齊發(fā)，各色開發(fā)商林立，但這種境況，在五環(huán)內(nèi)連新盤都不多見的北京，已經(jīng)成為歷史。現(xiàn)在，這里已經(jīng)較少有新的項(xiàng)目供應(yīng)給依然饑渴的購買市場。

隨著土地越來越稀缺，北京城區(qū)開始成為品牌房企的天下，價(jià)格也開始更多被這些大企業(yè)所影響。

供應(yīng)量之變

位于朝陽區(qū)青年路的華紡易城項(xiàng)目，是該區(qū)域的一個(gè)老項(xiàng)目，最早一期開盤，是在2004年，當(dāng)時(shí)價(jià)格是5000元左右/平方米。

目前，該項(xiàng)目依然有房屋在售，不過，總共只剩下不到10套房源。2012年12月底，本報(bào)記者來到該項(xiàng)目處，歷經(jīng)多年開發(fā)，該項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完畢，因?yàn)樗７吭床欢啵o鄰青年路的售樓處，已經(jīng)清理一空，大門緊鎖。現(xiàn)在的售樓處搬到了社區(qū)里的會(huì)所里面。

該項(xiàng)目目前所售房源，都是頂層復(fù)式戶型，面積230—290平方米，均價(jià)33000元/平方米，230平方米戶型總價(jià)820萬元。

“周邊已經(jīng)沒有什么新項(xiàng)目了。這個(gè)戶型很適合有老人、小孩的大家庭居住。”一位銷售人員說。

華紡易城目前的產(chǎn)品，顯然已經(jīng)升級為高端產(chǎn)品的范疇，而該區(qū)域，可以選擇的新項(xiàng)目，也寥寥無幾。大悅城公寓已經(jīng)售完，小悅城是一個(gè)以LOFT產(chǎn)品為主的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目，朝青匯也屬于商業(yè)立項(xiàng)，和記黃埔的項(xiàng)目御翠·尚府，目前在售復(fù)式洋房，總價(jià)1600萬元/套起，屬于豪宅范疇，不是普通的剛需、改善型需求的選擇范圍。

這一番景象，與2006年時(shí)相比，已是天壤之別。

當(dāng)時(shí)該區(qū)域在售的普通住宅項(xiàng)目眾多，包括華紡易城、天鵝灣、阿曼寓所、潤楓水尚、國美第一城、蘋果派，首創(chuàng)A-Z town等等，大大小小約有10多個(gè)，價(jià)格普遍在7000元左右/平方米。市場供應(yīng)量大，對該區(qū)域的房價(jià)起到了抑制作用。

“那時(shí)候，中心城區(qū)還是有選擇的空間，人們剛剛開始從城里頭往外走，這類購房群體剛剛在成長的過程中，需求量要小一些，但供應(yīng)量卻很大，價(jià)格上不去。當(dāng)時(shí)青年路附近一些項(xiàng)目價(jià)格是比較低的。”金網(wǎng)絡(luò)投資顧問有限公司總經(jīng)理?xiàng)顝?qiáng)宏說，當(dāng)時(shí)愿意走出去到城市邊緣置業(yè)的人群，比例沒有現(xiàn)在這么高，但是現(xiàn)在不一樣，購房人都往外走了，如果有地鐵六環(huán)也能接受。

當(dāng)時(shí)的朝青區(qū)域，還屬于城市邊緣的區(qū)域。

因?yàn)楣?yīng)量大，使得價(jià)格成為充分競爭的結(jié)果，而且有眾多的小開發(fā)商參與其中。2005年，首創(chuàng)A-Z town以7500元/平方米價(jià)格開盤時(shí)，一度創(chuàng)下了區(qū)域樓盤銷售價(jià)格的新高。作為品牌房企的產(chǎn)品，定價(jià)相對較高，此后，首創(chuàng)A-Z town項(xiàng)目在做某個(gè)階段產(chǎn)品推廣思路策劃的時(shí)候，還這樣總結(jié)道：小戶型市場競爭加劇，項(xiàng)目價(jià)格沒有太大優(yōu)勢。

從大量供應(yīng)、價(jià)格較低，到房源匱乏、價(jià)格高企，朝青板塊只是這些年來北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)縮影。2007年以后，北京房價(jià)開始明顯上漲，這個(gè)過程與北京住宅供應(yīng)量不斷緊縮是同步的。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，本報(bào)統(tǒng)計(jì)了從2005年至2012年這八年中，每年9月、10月兩個(gè)月（即傳統(tǒng)銷售旺季）住建委頒發(fā)的商品住宅預(yù)售許可證的數(shù)量，這個(gè)數(shù)字分別是124個(gè)、89個(gè)、79個(gè)、71個(gè)、66個(gè)、42個(gè)、55個(gè)、51個(gè)，可以看到，這個(gè)數(shù)字基本上是直線下降的。

“我們統(tǒng)計(jì)北京商品住宅的批準(zhǔn)上市量（即拿到銷售許可證的面積），最近五六年以來，新增批準(zhǔn)上市量，基本上都比同期銷售量要低。”中國指數(shù)研究院指數(shù)總監(jiān)何田表示，新增批準(zhǔn)上市量2007年是1237萬平方米，最近二、三年是950萬平方米左右，2012年1-11月是720萬平方米。

再從根源的土地供應(yīng)量來看，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究院和北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)綜合統(tǒng)計(jì)，2009年至2012年前11個(gè)月，4年來北京供應(yīng)的住宅用地建筑面積，同樣比同期住宅銷售量要低， 2009年和2010年，這一缺口是485萬平方米；2011年和2012年，這一缺口是823萬平方米。

這一變化，對市場最直觀的影響就是，土地越來越稀缺，進(jìn)入門檻越來越高，可選擇的項(xiàng)目越來越少，品牌房企、大企業(yè)的優(yōu)勢前所未有的凸顯出來。

誰主價(jià)格

“一個(gè)樓盤的定價(jià)，受幾個(gè)因素影響，一是大的市場環(huán)境好與壞；二是企業(yè)本身的目標(biāo)，年度季度目標(biāo)，拆分到具體的項(xiàng)目是多少；三是項(xiàng)目本身所處的微觀環(huán)境，周邊競爭的樓盤、各自的產(chǎn)品類型。”何田說，第三個(gè)因素，對樓盤價(jià)格的影響更為直接，如果這個(gè)區(qū)域只有一個(gè)項(xiàng)目，如何定價(jià)更多的由這家開發(fā)企業(yè)來決定；如果周邊同時(shí)在銷售的項(xiàng)目很多，那么定價(jià)就需要慎重了，例如房山區(qū)域，如果是新項(xiàng)目，就會(huì)選擇低價(jià)開盤，贏得市場的關(guān)注度，如果是賣了一兩年的項(xiàng)目，客戶影響力已經(jīng)有了，價(jià)格則會(huì)相對高一些。

而楊強(qiáng)宏認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)，受到區(qū)域需求規(guī)模的大小、周邊供應(yīng)的多少，以及每個(gè)企業(yè)經(jīng)營狀況、成本因素，四個(gè)方面的影響，其中，一個(gè)項(xiàng)目價(jià)格的80%取決于前兩個(gè)因素，即需求和供應(yīng)。

可見，區(qū)域需求量和供應(yīng)量，成為影響樓盤定價(jià)的最關(guān)鍵因素。

一線城市土地供應(yīng)的稀缺，一方面限制了這些區(qū)域的供應(yīng)量，抬高了房價(jià)；同時(shí)地價(jià)的高企，也使得進(jìn)入門檻提高，導(dǎo)致這些區(qū)域集中度越來越高，成為大的品牌房企角逐的領(lǐng)地。定價(jià)權(quán)，也最終通過這些企業(yè)操作的項(xiàng)目體現(xiàn)出來。

大望京區(qū)域，就是地產(chǎn)行業(yè)集中化趨勢顯著出現(xiàn)以后的一個(gè)典型區(qū)域。

2010年以后，大望京村出讓的地塊，由遠(yuǎn)洋、保利、中化方興和融創(chuàng)等企業(yè)獲得。盡管拿地價(jià)格各不相同，樓面地價(jià)從2.7萬元/平方米到1萬多元/平方米不等，但拿地總價(jià)都超過30億元，保利和遠(yuǎn)洋的拿地總價(jià)更是分別超過50億元、40億元。這一標(biāo)準(zhǔn)，顯然早已將中小開發(fā)商排除在外。

2010年3月，遠(yuǎn)洋高價(jià)拿下大望京地塊，樓面地價(jià)高達(dá)2.7萬元/平方米，使得市場驚呼一片，原因在于，當(dāng)時(shí)該區(qū)域內(nèi)，望京新城、國風(fēng)北京的二手房價(jià)格是2萬元左右/平方米，合生麒麟社、大西洋新城、華彩國際公寓等新盤的價(jià)格分別約為2.5萬元/平方米、2.7萬元/平方米、2萬元/平方米。

不過，品牌房企的運(yùn)作能力，很快將大望京區(qū)域打造成了一個(gè)典型的高端住宅區(qū)域。

目前，當(dāng)初拿地樓面地價(jià)較高的遠(yuǎn)洋、保利的項(xiàng)目，保利中央公園均價(jià)為4.2萬元/平方米，遠(yuǎn)洋萬和公館均價(jià)為5.4萬元/平方米，后來拿地的方興和融創(chuàng)打造的項(xiàng)目望京金茂府均價(jià)4.7萬元/平方米。

望京金茂府地塊是在2011年地價(jià)相對較低時(shí)成交，樓面地價(jià)約為10800元/平方米。不過，憑借方興和融創(chuàng)的豪宅打造能力，望京金茂府在2012年12月，以4.7萬元/平方米的均價(jià)、218平方米大三居為主力戶型推出一期產(chǎn)品時(shí)，實(shí)現(xiàn)了開盤售罄。

還有眾多的購房者沒有買到房子，而該區(qū)域，可供選擇的房源并不多。

保利中央公園一、二期已經(jīng)基本售罄，本報(bào)查詢了北京市住建委網(wǎng)站，該項(xiàng)目共批準(zhǔn)預(yù)售房屋分別是552套、516套，已簽約房屋是540套、495套，加上一些預(yù)訂未簽約房源，基本售罄符合事實(shí)。

遠(yuǎn)洋萬和公館還剩276套房源還沒有售出。除此以外，就僅剩金茂府附近的招商局和九龍倉聯(lián)手打造的臻園項(xiàng)目。目前該項(xiàng)目還沒有開盤，盡管該項(xiàng)目拿地樓面地價(jià)約1.25萬元/平方米并不算高，但該項(xiàng)目定位高端精裝項(xiàng)目，再加上招商局和九龍倉的運(yùn)作能力，未來產(chǎn)品在定價(jià)上必然來者不善。

“土地資源的集中化，這是肯定的。例如在北京拿一塊地，動(dòng)輒要10億，20億，30億，只有大企業(yè)才有能力取得，北京、上海等一線城市，已經(jīng)成為大的品牌房企角逐的地方。”何田說，如果某個(gè)區(qū)域只有一二個(gè)項(xiàng)目，定價(jià)肯定由企業(yè)主導(dǎo)的比較多，但是也需要企業(yè)能做出好的產(chǎn)品，并且得到市場的認(rèn)可，大企業(yè)在這方面的優(yōu)勢更為明顯。

楊強(qiáng)宏認(rèn)為，由于地產(chǎn)行業(yè)本身的地域性特征，土地和產(chǎn)品不能完全流動(dòng)，地產(chǎn)行業(yè)的壟斷是做不到的，商品房市場依然是一個(gè)充分競爭的市場，商品房價(jià)格取決于市場的競爭情況。

不過，在楊強(qiáng)宏看來，由于土地資源的稀缺而導(dǎo)致大企業(yè)對區(qū)域價(jià)格的控制權(quán)，這是可能的。

“由于土地的稀缺性，利用這種稀缺性做出一些高端項(xiàng)目，且有技術(shù)保證，價(jià)格確實(shí)會(huì)上去。這也需要企業(yè)研發(fā)出好的產(chǎn)品，能滿足市場的需求。”楊強(qiáng)宏說。

無論是遠(yuǎn)洋、保利，還是方興和融創(chuàng)的項(xiàng)目，都能看到這一邏輯。

據(jù)了解，望京金茂府產(chǎn)品的一個(gè)研發(fā)重點(diǎn)，就是力圖打造繼鋒尚國際、當(dāng)代MOMA之后的第三代綠色建筑產(chǎn)品，方興地產(chǎn)在研發(fā)金茂府系列產(chǎn)品之初，就開始考慮綠色建筑這一發(fā)展戰(zhàn)略。

從金茂府的樣板間可以看到，這套被稱為能實(shí)現(xiàn)恒溫恒濕恒氧的系統(tǒng)正在運(yùn)行中。除此之外，還有高隔音材料、新風(fēng)系統(tǒng)、智能化家居系統(tǒng)，都成為其賣點(diǎn)。這些都成為金茂府項(xiàng)目價(jià)格和市場的保障因素。

大望京區(qū)域只是一個(gè)例子。近年來，北京土地供應(yīng)方式所導(dǎo)致的資源稀缺性，正在加劇。2012年，北京供應(yīng)的城區(qū)中心住宅用地，如萬柳地塊，被暫停的農(nóng)展館地塊、即將上市的海淀區(qū)玉淵潭地塊等零星幾塊，甚至還遠(yuǎn)不如大望京區(qū)域土地供應(yīng)的力度。不用驚訝土塊出讓時(shí)的高價(jià)，因?yàn)閰^(qū)域土地供應(yīng)的稀缺性，這些產(chǎn)品在面市時(shí)，必然是一場豪宅的盛宴，在和需求市場有效溝通的情況下，拿地企業(yè)對定價(jià)區(qū)間的掌控范圍，依然是可觀的。