經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞霖 實(shí)習(xí)記者 孫翔峰 真正的房地產(chǎn)大佬時(shí)代正在到來(lái)。

諸多跡象正在毫不客氣地顯示這一點(diǎn)，行業(yè)集中度在迅速提高，而金融因素加快了集中的進(jìn)度。有更多的地產(chǎn)公司會(huì)在買不起生產(chǎn)資料的過(guò)程，很自然地被淘汰出局。有的業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為：在一線城市，半壟斷的狀況已經(jīng)形成。

一線城市的準(zhǔn)壟斷

近日，一位開(kāi)發(fā)商剛剛結(jié)束了深圳一宗龐大的舊城改造項(xiàng)目一期，就將整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了萬(wàn)科。在調(diào)控持續(xù)，小企業(yè)融資難曠日持久的情況下，這位民營(yíng)老板覺(jué)得自己日益疲乏。地產(chǎn)行業(yè)的收購(gòu)兼并已經(jīng)位于所有行業(yè)之首，在一線城市，幾家的地產(chǎn)商就可以占據(jù)近20%的市場(chǎng)份額。

深圳資深地產(chǎn)人士尹香武告訴記者，在深圳，類似的收購(gòu)變得更加的頻繁。深圳已經(jīng)是個(gè)準(zhǔn)壟斷的市場(chǎng)，深圳的幾大地產(chǎn)巨頭對(duì)外地的項(xiàng)目收購(gòu)兼并的勢(shì)力范圍已經(jīng)劃分得很清楚了。

如果說(shuō)深圳因?yàn)槊娣e較小，行業(yè)集中度高不足為奇的話，那么再看其他的三個(gè)市場(chǎng)。

來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，2011年，首開(kāi)、金隅、遠(yuǎn)洋、中海、SOHO中國(guó)五家房企在北京的占有率為22%，綠地、萬(wàn)科、保利、金地、大華五家房企在上海的市場(chǎng)占有率為14%，碧桂園、保利、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、富力在廣州的市場(chǎng)占有率的25%，萬(wàn)科、華僑城、招商、合正、萊蒙國(guó)際在深圳的市場(chǎng)占有率為19%。

未來(lái)情況如何，從土地占有的角度更可見(jiàn)一斑。

以土地供應(yīng)量在逐漸縮減的北京為例，買地已經(jīng)成為了巨頭才能參與的“游戲”。

北京，越來(lái)越多的中小開(kāi)發(fā)商只是在消化手中的尾貨。買地，對(duì)于他們變得越來(lái)越奢侈。即便對(duì)一些中型上市公司，也變得很困難。北京的國(guó)企華遠(yuǎn)，在數(shù)日前購(gòu)買通州一地塊中敗北。華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)接受采訪時(shí)表示：買不起，一塊遠(yuǎn)離地鐵的地，樓面地價(jià)每平方米都快15000~16000元了，通州很多樓盤也不過(guò)就是這個(gè)價(jià)格。

財(cái)大氣粗的萬(wàn)科和首開(kāi)聯(lián)合起來(lái)，一舉拿下了這塊天價(jià)的土地，而通州很多地鐵附近樓盤也就是17000元的單價(jià)。

2012年下半年，北京、天津等多個(gè)城市的土地都連連被央企或者地產(chǎn)公眾公司的巨頭斬獲。這個(gè)行業(yè)的殘酷性開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)，過(guò)去那個(gè)遍地黃金的年代真的結(jié)束了。

據(jù)記者的統(tǒng)計(jì)：截止到2012年12月29日，萬(wàn)科、首開(kāi)、遠(yuǎn)洋、城建、華僑城、融創(chuàng)、中鐵建、中冶、首創(chuàng)、保利、招商、龍湖12家開(kāi)發(fā)商拿下北京約204億涉及住宅的各類土地；而北京2012年拍賣的涉及住宅地塊價(jià)值近約314億元，總計(jì)37塊土地（統(tǒng)計(jì)僅只包含和政府已經(jīng)簽約的公司購(gòu)買的，不包含個(gè)人購(gòu)買的很小體量的土地；尚未算上最新被萬(wàn)科、首開(kāi)拿下的通州臺(tái)湖的天價(jià)地等）。

這意味著，在未來(lái)數(shù)年間，要在北京買新房，可以選擇的開(kāi)發(fā)商是屈指可數(shù)的。從這些公司中，不難發(fā)現(xiàn)，全國(guó)“巨頭”、全國(guó)“準(zhǔn)巨頭”和 “地頭蛇”中的一哥，這三類公司占據(jù)了北京的住宅土地市場(chǎng)的三分之二，其中遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、中鐵建、中冶、龍湖都是在近一兩年在資本市場(chǎng)大有斬獲的公司。任志強(qiáng)表示，那些央企一融資就是幾百億，除了他們，國(guó)內(nèi)的股市根本不讓我們房地產(chǎn)公司融資。

有沒(méi)有天量的低息的融資，成為了拿地的先決條件。

融資

兼并、收購(gòu)，地產(chǎn)江湖殺得“腥風(fēng)血雨”。融創(chuàng)收購(gòu)綠城的項(xiàng)目，SOHO中國(guó)收購(gòu)?fù)鉃S金寶地，這些在過(guò)去座次并不靠前的地產(chǎn)商，憑借著海外融資超越了很多老牌勁旅。一時(shí)間，地產(chǎn)江湖的座次大有重新排一排的趨勢(shì)。

龍頭萬(wàn)科和金地也很早意識(shí)到了海外融資渠道的重要性。萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)，金地成為A股市場(chǎng)上第一個(gè)在海外沒(méi)有上市公司卻在國(guó)際資本市場(chǎng)成功發(fā)行債券的地產(chǎn)公司。他們?cè)谌谫Y上的創(chuàng)新遠(yuǎn)超同業(yè)，目的就是為了保護(hù)江湖地位，同時(shí)進(jìn)攻新的城池。萬(wàn)科在2012下半年，行業(yè)形勢(shì)一明朗，就左手融資，右手大量拿地，吃進(jìn)大量一、二線城市的土地。

融資的創(chuàng)新成了當(dāng)務(wù)之急。任志強(qiáng)和尹香武都認(rèn)為能多拿地的都是有低息融資渠道的。

海通證券近日的報(bào)告中就提出：“內(nèi)控能力是我們認(rèn)為下一個(gè)十年地產(chǎn)新王者同樣應(yīng)該具備的潛在品質(zhì)。我們已經(jīng)從最根本的杜邦分析出來(lái)未來(lái)十年內(nèi)控的核心因素。凈資產(chǎn)收益率可以等于資產(chǎn)凈利潤(rùn)乘以權(quán)益乘數(shù)。權(quán)益乘數(shù)與資產(chǎn)負(fù)債率成反比。在過(guò)去十年，房?jī)r(jià)處于持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大階段。因此，企業(yè)只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。但是調(diào)控的中長(zhǎng)期現(xiàn)實(shí)，造成房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅受限；市場(chǎng)規(guī)模被限購(gòu)等行政手段壓制；行業(yè)波動(dòng)趨于收斂，市場(chǎng)難有逆周期操作空間。因此企業(yè)內(nèi)控需要進(jìn)一步做細(xì)，即將凈資產(chǎn)收益率進(jìn)一步拆分。通過(guò)成本控制和品牌溢價(jià)來(lái)提高利潤(rùn)率；通過(guò)高速去化來(lái)提高土地周轉(zhuǎn)率從而加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；通過(guò)創(chuàng)新融資模式來(lái)增加企業(yè)杠桿同時(shí)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”（資產(chǎn)收益率的用拆分要素可以表示為：ROE=（銷售利潤(rùn)/銷售成本）×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率））。

沒(méi)有低息貸款，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大的情形之下，如何加速企業(yè)杠桿？顯然，必須要找到一個(gè)高效低廉的融資渠道。而同時(shí)，一家公司是否具備優(yōu)秀的成本控制、周轉(zhuǎn)率等能力，這都會(huì)在公開(kāi)資本市場(chǎng)通過(guò)債市的評(píng)級(jí)或者銀行的貸款評(píng)估中得以體現(xiàn)。最后轉(zhuǎn)化為貸款成本，即資金使用的成本。同時(shí)，因?yàn)樵趦?nèi)地上市和在香港上市不同，也會(huì)導(dǎo)致利率成本不同。

“甚至可以認(rèn)為，獲得資金的成本可以決定這些企業(yè)最后的結(jié)局”。一家在香港上市的龍頭企業(yè)的副總裁在接受記者采訪時(shí)就直接表達(dá)了如此的觀點(diǎn)。也許，過(guò)去那種只拼土地存量的年代已經(jīng)過(guò)去了。

伴隨著地價(jià)的上升導(dǎo)致的成本上升，宏觀調(diào)控導(dǎo)致的周轉(zhuǎn)率下降和銷售利潤(rùn)的下降，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)都在走低。也許，財(cái)務(wù)成本控制這一個(gè)細(xì)節(jié)就很大程度上決定了公司的命運(yùn)。

蘭德咨詢最近發(fā)布的一份《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)（2012）》中就指出：“2011年全行業(yè)企業(yè)的銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)率的平均值是22.5%，良好值是27.5%，優(yōu)秀值是33.2%；成本費(fèi)用利潤(rùn)率的平均值是11.9%，良好值是17.8%，優(yōu)秀值是22.4%。通過(guò)進(jìn)一步分析各項(xiàng)項(xiàng)目成本、費(fèi)用占比情況發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，隨著融資難度的加大，這兩項(xiàng)費(fèi)用‘吃掉’項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比例越來(lái)越高。分析TOP20企業(yè)的年度財(cái)務(wù)費(fèi)用與凈利潤(rùn)比例關(guān)系發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用占比是30%，而有的企業(yè)高達(dá)70%以上。這不能一味地歸咎于我國(guó)的金融制度。在既有金融制度的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)反思：是選擇輕資產(chǎn)模式還是重資產(chǎn)模式；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是追求高溢價(jià)，還是高周轉(zhuǎn)。”

有更直觀的例子，龍湖發(fā)行的美元票據(jù)，時(shí)長(zhǎng)7年，息率為6.875%，而國(guó)內(nèi)的大多數(shù)的地產(chǎn)公司的信托融資，一年的資金成本就遠(yuǎn)超15%，這個(gè)利息的差距最后直接轉(zhuǎn)換成了利潤(rùn)上的差距。

但是否具備融資通道，這種戰(zhàn)略層面的問(wèn)題，現(xiàn)在才行動(dòng)，可能大勢(shì)已去，能排到第幾的命運(yùn)或許已被注定。

未來(lái)

從2008年王石說(shuō)拐點(diǎn)開(kāi)始，集中度就加速了。

世聯(lián)地產(chǎn)為本報(bào)提供的數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)房企數(shù)量增速已從2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的逐漸縮減，未來(lái)房企數(shù)量將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，屆時(shí)行業(yè)的集中度也將隨之提升。事實(shí)上，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。從A股上市房企近幾年的凈利潤(rùn)來(lái)看，負(fù)增長(zhǎng)房企的個(gè)數(shù)占比在增加，而利潤(rùn)率降低的結(jié)果將是房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少。

蘭德咨詢預(yù)測(cè)認(rèn)為：2012年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率或?qū)⑦_(dá)到30%，2015年將會(huì)超過(guò)三分之一。

來(lái)自蘭德咨詢的數(shù)據(jù)：萬(wàn)科2003年的市場(chǎng)銷售額為63億元，市場(chǎng)占有率為0.82%，2011年的銷售額增長(zhǎng)至1215.4億元，增長(zhǎng)了18倍，市場(chǎng)占有率為2.06%。

到了2012年的8月份，有報(bào)告表明，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到4%。

未來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)巨頭壟斷市場(chǎng)或者說(shuō)局部市場(chǎng)的可能性呢？

來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)的觀點(diǎn)：2009年以來(lái)前10名、20名的市場(chǎng)占有率穩(wěn)步上升。截至2012年三季度，前10名市場(chǎng)份額已經(jīng)接近15%，前20名開(kāi)發(fā)商份額已經(jīng)接近20%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展以及房地產(chǎn)調(diào)整的長(zhǎng)期化，未來(lái)市場(chǎng)集中度將會(huì)加速提升。

簡(jiǎn)單地理解：一年全國(guó)賣了8萬(wàn)億的房子，而千億和準(zhǔn)千億巨頭就有6家，這6家就占領(lǐng)了7.5%全國(guó)的的市場(chǎng)份額。

而據(jù)天相投顧房地產(chǎn)行業(yè)2012年半年報(bào)綜述：6家一線龍頭公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入占72家地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入的48.92%。

從大開(kāi)發(fā)商的走向不難窺探到一點(diǎn)小開(kāi)發(fā)商的命運(yùn)。蘭德咨詢的報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)5年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量可能減少三成，減少的企業(yè)以中小房企為主。

香港

在未來(lái)，北上廣深的地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成香港那樣的寡頭壟斷嗎？

尹香武認(rèn)為，已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)了。

五合國(guó)際副總經(jīng)理嚴(yán)濤認(rèn)為，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全純市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，有很多非市場(chǎng)的因素，所以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難形成一個(gè)壟斷的市場(chǎng)。

世聯(lián)地產(chǎn)表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在進(jìn)行，并購(gòu)重組案例層出不窮，未來(lái)一線城市的市場(chǎng)集中度提升毋庸置疑，但是形成像香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的多寡頭局面需要一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間，而且這個(gè)過(guò)程和香港有一定相似之處。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)從不斷的并購(gòu)重組逐漸形成了高集中度的局面。一些房產(chǎn)巨頭如新鴻基、新世界、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、恒隆，加上會(huì)德豐、信和、合和、太古、九龍倉(cāng)等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)。香港前十大地產(chǎn)商控制了80%市場(chǎng)份額，可見(jiàn)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度相當(dāng)高，一線城市前十名的房企的占有率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)水平。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛的看法是，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控不放松的政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局調(diào)整加快，實(shí)力弱小的企業(yè)生存維艱。之前轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市的房企也在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口增速放緩等因素的作用下，發(fā)展困難，前景暗淡。一線城市人口紅利和城市化進(jìn)程持續(xù)加快，土地稀缺狀況顯著。對(duì)房企來(lái)說(shuō)不僅拿地成本高企，而且對(duì)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)素質(zhì)有很高的要求，大房企未來(lái)將在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的話語(yǔ)權(quán)。

蘭德咨詢認(rèn)為：盡管市場(chǎng)集中度不斷提高，但在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)散亂格局難以根本改變，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性差異大的特點(diǎn)決定的。反而在某些市場(chǎng)，特別是一線城市市場(chǎng)，市場(chǎng)集中度快速增高的趨勢(shì)值得警惕。盡快市場(chǎng)集中度高有利于市場(chǎng)要素集中，但如果過(guò)高可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)形成一定壟斷，不利于控制房?jī)r(jià)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展不利。

大炮任志強(qiáng)對(duì)于行業(yè)的生態(tài)，倒不那么悲觀，“距離那個(gè)狀態(tài)還很遠(yuǎn)”。但他也承認(rèn)：越來(lái)越多的企業(yè)在北京買不起土地，只有大企業(yè)才能在北京買地。但要看政府未來(lái)的動(dòng)作，如果政府改變了土地供應(yīng)模式，變成小塊土地出讓，那很多小企業(yè)在北京拿地還是有可能的。