經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 郭海飛 實(shí)習(xí)記者 孫翔峰 “萬科已經(jīng)5年沒有在資本市場融資，2012年也還沒有類似計(jì)劃。”2012年3月，萬科總裁郁亮在發(fā)布2011年度財(cái)報(bào)時(shí)稱。

早在2008年宏觀調(diào)控來臨之際，證監(jiān)會(huì)便暫停了房地產(chǎn)企業(yè)在中國資本市場的再融資。

與此同時(shí)，銀行開始惜貸，排名前十的某開發(fā)商董秘向本報(bào)透露：“國內(nèi)所有開發(fā)商都是不允許申請流動(dòng)資金貸款的，只能申請項(xiàng)目的開發(fā)貸款。”

根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)：2012年上半年全國房地產(chǎn)貸款增加 5653 億元，同比少增2271億元；房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例為12.3%，相比2011年的17.5%有明顯下降。

但在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫多年的地產(chǎn)大佬們總能找到化解之道，國企、央企更是游刃有余，融資艱難的惟有中小民企。

銀行傍“大佬”

隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，各大銀行逐漸加大風(fēng)險(xiǎn)管控力度，將審批權(quán)限收歸總行，實(shí)行限額管理。

“最近三年，銀行的開發(fā)貸款是一年比一年難貸，以前銀行貸款在開發(fā)商的資金來源中占比在20%以上，2011年初已經(jīng)降到20%以下，年底更是下降到10%，現(xiàn)在大概是14%。”上述房企董秘向本報(bào)記者透露。

“銀行會(huì)根據(jù)公司的資信情況、項(xiàng)目的好壞、擔(dān)保母公司的實(shí)力等等來綜合評估是否發(fā)放貸款。它主要考慮的是安全問題，大公司和比較穩(wěn)健的公司相對比較容易獲得貸款。”他進(jìn)一步介紹說。

“央企負(fù)責(zé)人到地方去，都是省長、副省長級別的人出面來接待的，地方巴不得央企來投資，銀行都搶著給放貸。”河北某開發(fā)商負(fù)責(zé)投融資的人士向本報(bào)說。

保利地產(chǎn)2012年半年報(bào)顯示，截至6月底，其短期借款和長期借款便高達(dá)557億元，其中新增貸款 211 億元，凈增貸款 80 億元，利率在6.7%-7.3%之間。

據(jù)《理財(cái)周報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，保利地產(chǎn)就以528.7億元的借款額，占134家上市房企長短期借款3700億總額的1/8，是同期萬科借款額的兩倍多，成為借款金額最大的房企。

截至2012年6月30日，中海地產(chǎn)的借貸總額也高達(dá)358億元，其中新增貸款78億元；華潤置地的銀行貸款總額更是高達(dá)580億元港幣，其中人民幣貸款占比42.7%，年利率在0.74厘至8.11厘。

上述開發(fā)商人士稱，按照規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款不能超過總投資的一半，但是一些國企、央企甚至能達(dá)到60%。

“一些國企和大型央企，甚至能獲得國開行的貸款，而國開行貸款主要是投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國開行的貸款是嚴(yán)禁投向商業(yè)性房地產(chǎn)的，一般開發(fā)商很難獲得國開行的貸款。”一名從事房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)人士向本報(bào)記者稱。

2011年9月，保利地產(chǎn)便從國開行廣東分行獲得一筆12億多元、長達(dá)5年的銀行貸款，利率為7.3%。

2009年上半年，中冶置業(yè)也從國開行獲得100億元的保障房開發(fā)專項(xiàng)授信額度。2012年4月，首創(chuàng)集團(tuán)又與中信集團(tuán)、國開行全資子公司國開金融有限責(zé)任公司聯(lián)合設(shè)立北京小城鎮(zhèn)發(fā)展基金，一期募集25億元，用于北京小城鎮(zhèn)的整體開發(fā)建設(shè)，“十二五”期間基金規(guī)模將增至50億元，并計(jì)劃撬動(dòng)200億元銀團(tuán)貸款。

在基金成立之日，國開行等8家銀行便為基金整體授信50億元，而基金的主要收益來源便是土地一級開發(fā)和二級房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

“其中有多少是投資到政策允許的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，多少投入到房地產(chǎn)中，就不知道了。”上述人士稱。

紅籌股海外融資

開發(fā)商的資金來源中一半是依靠銷售回款，20%是自有資金，百分之十幾是銀行貸款，剩下的是資本市場融資、信托等其他方式。

隨著銀行信貸收緊、國內(nèi)資本市場融資受限，開發(fā)商不得不另覓其他捷徑，海外市場融資成為不錯(cuò)的選擇。

2012年2月底，碧桂園通過配股集資21.9億港元；9月，龍湖地產(chǎn)以全面包銷基準(zhǔn)價(jià)11.88港元的價(jià)格，以先舊后新的方式配股融資4億美元。

“不是所有在香港上市的公司都可以在海外市場融資的，只有公司注冊地在境外的在港上市企業(yè)，才可以面向全球市場融資，這些公司也就是紅籌股。”上述董秘介紹。

但融資的代價(jià)也因人而異，能夠輕松獲得銀行貸款的大型央企，在海外資本市場也很受追捧。

中海2012年2月發(fā)行的一筆5億美元、5年期的債券，票面利率僅為4.875%，而金地上述優(yōu)先級債券年利率則為9.15%，雅居樂3月份發(fā)行的5年期、7億美元優(yōu)先票據(jù)年利率為9.875%，同樣在3月發(fā)行5年期、5億美元優(yōu)先票據(jù)的合景泰富，年利率高達(dá)13.25%。

“中海和華潤在香港特別受歡迎，年利率只有4點(diǎn)多，而其他企業(yè)則在10%左右。”上述董秘說。

除此之外，一些手握巨資的開發(fā)商，也積極尋求在海外借殼融資的機(jī)會(huì)。

2012年5月，招商地產(chǎn)便通過境外子公司入主H股東力實(shí)業(yè)，實(shí)現(xiàn)借殼上市。

兩個(gè)月后，萬科斥資10億多港元收購在港上市的南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司74%股權(quán)，同時(shí)也在考慮B股轉(zhuǎn)H股的可行性。

9月下旬，金地子公司以16.54億港幣購買星獅地產(chǎn)大股東持有的星獅地產(chǎn)38.47萬股，成為其最大單一股東。至此，傳統(tǒng)的“招保萬金”四大房企都有了海外融資平臺(tái)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年年初至今，中海、華潤置地、雅居樂、合景泰富等地產(chǎn)企業(yè)，通過發(fā)行美元債券、優(yōu)先票據(jù)、海外銀行貸款等多種形式，實(shí)現(xiàn)海外借債超過400億元。

民企靠信托、私募

對于那些既沒有央企、國企背景，也沒有在港上市的中小開發(fā)商來說，銀行貸款和海外融資都是可望而不可求的“美夢”，他們中的大部分只能采用成本高昂的信托和私募進(jìn)行融資。

一位秦皇島的開發(fā)商總經(jīng)理向本報(bào)記者表示，現(xiàn)在已經(jīng)無法從銀行獲得貸款，只能依靠信托和私募等方式融資，而信托的成本是融資總額的12%-15%，向四大資產(chǎn)管理公司借款的成本更是高達(dá)15%-20%，私募的成本更是高達(dá)融資總額的25%。

一位蘇州本地的開發(fā)商也證實(shí)，私募的成本高達(dá)25%，但他表示目前信托的成本也在15%-16%，西安當(dāng)?shù)啬除堫^開發(fā)商負(fù)責(zé)投融資的人士更是稱，信托的成本在15%-20%。

但前述全國排名前十的房企董秘透露，大型房企的信托成本目前只有7%-12%。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2012年上半年末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托余額為6751億元，累計(jì)新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目金額1213億元。

2012年1-8月，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立了469個(gè)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模共1040億元，規(guī)模在所有信托領(lǐng)域中僅次于基礎(chǔ)設(shè)施，位居第二，預(yù)期年收益率房地產(chǎn)信托最高，達(dá)10.31%。

銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，房地產(chǎn)信托融資也變得艱難起來。

成本高昂的私募便成為中小房企不得已的選擇，有業(yè)內(nèi)人士稱：“大企業(yè)是根本不做私募融資的，私募目前還處于灰色的邊緣地帶，風(fēng)險(xiǎn)比較大。”

據(jù)清科統(tǒng)計(jì)，2012年上半年房地產(chǎn)基金共募集36億元，不及2011年一半。

此外，中小房企也可以尋求中小額貸款，但是5000萬以下的限額，對于房企來說幾乎是杯水車薪。

走投無路之際，中小房企便會(huì)選擇民間高利貸，但從事房地產(chǎn)開發(fā)的一位浙商向本報(bào)記者透露，“高利貸的利息一般是2分、3分，但是現(xiàn)在高利貸也很難貸到。”

該浙商表示：“實(shí)在沒辦法了，只能把項(xiàng)目賣掉”，上述蘇州開發(fā)商人士表示，目前已有部分小開發(fā)商轉(zhuǎn)向從事金融等虛擬投資，或者把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到國外。

房地產(chǎn)行業(yè)的國進(jìn)民退與整合并購的趨勢正在加強(qiáng)，“小房企主要是沒錢拿地，也不斷有小開發(fā)商倒閉，而大型央企、龍頭開發(fā)商則在不斷跑馬圈地，搶占資源。”上述董秘說。