經(jīng)濟(jì)觀察報 評論員 呂尚春 從“紅五月”到“火六月”，沉寂了一年有余的房地產(chǎn)市場，又開始零星上演徹夜排隊、開盤日光的場面。恍惚回到2009年，盡管住建部以及諸多專家均表態(tài)調(diào)控仍將持續(xù)，然而過往的調(diào)控歷程表明，在經(jīng)濟(jì)大盤停滯甚至惡化之時，房地產(chǎn)被推至“救火隊員”的角色往往是調(diào)控終曲。

從年初至今，近40個限購城市，在政策紅線左右奔突，佛山、蕪湖、上海的“新政”被先后叫停，調(diào)控政策一度呈現(xiàn)出一股決絕之氣。然而從一季度的地方政府財政困局，直至近期經(jīng)濟(jì)形勢急轉(zhuǎn)直下，調(diào)控松動已成為社會隱然的預(yù)期。

房地產(chǎn)從熱到冷，從冷回暖，自2003年4月份首個房地產(chǎn)調(diào)控文件121號文至今，十載已逝，房地產(chǎn)調(diào)控卻依然掙扎在收還是放、緊還是松的糾結(jié)之中。

事實上，這樣的糾結(jié)是有基因的，121號文件首次提出對房地產(chǎn)貸款予以約束，然而在2003年8月份化解121號文件的18號文件隨即出臺，肯定了“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的支柱作用”。在相當(dāng)一段時間內(nèi)，是用低速、長效的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型構(gòu)建經(jīng)濟(jì)，還是依靠土地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)立竿見影，GDP落袋為安，成為每一輪宏觀調(diào)控都面臨的短長博弈。

2009年末，是2005年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控和2008年第二輪調(diào)控發(fā)揮實質(zhì)抑制作用的“高壓期”，房價應(yīng)聲止?jié)q，然而，2010年春季的松動政策的突降之后，房價迅速反彈致使民間情緒沸騰一時。始自2011年初的第三輪調(diào)控維持至今，限購尚未取消，然而種種“越獄”的可能性卻在強烈撞擊著矜持中的第三輪調(diào)控防線。可以預(yù)期的是，如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，對第二套住房的限購行將適度放松。

如果商品房再度升溫，作為平衡社會需求的另一端，“保障房”是不是可以踐行其保障功能呢？這幾乎是一個悖論，建造保障房，恰恰需要占用可資賣錢生財?shù)慕?jīng)營性用地，除非嚴(yán)明的制度安排與長期實踐中的不斷矯正，否則僅僅憑行政力量無法擺平其中的“利益最大化”傾向。老實說，目前各地匯報的保障房名錄，多為各類房產(chǎn)拼湊而成，并非實打?qū)嵉母韶洠竿Ｕ戏砍蔀楦叻績r的卸壓容器，仍是一個漫長而艱巨的事情。

什么時候房價不再是一個撕咬社會的猛禽？

商品房像商品房，保障房像保障房，在這方面，德國、新加坡、韓國等等可資借鑒。大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)地區(qū)，商品房能夠做到不過度“資產(chǎn)化”，令熱錢持有房產(chǎn)無暴利可圖；而另一面則是公平、透明的保障房分配機制，依靠政府扶持、民間參與維持保障房運轉(zhuǎn)，而非純粹的國有化運營。更為寬闊的背景則是GDP主義與土地經(jīng)濟(jì)不再有寄生關(guān)系，一個鮮活的指標(biāo)是，在各個城市周邊的種種園區(qū)，藥谷、硅谷以及形形色色的產(chǎn)業(yè)基地能名實相符，而不是打著園區(qū)的名義，里面是包著皮的別墅、豪宅。

理論上，如上幾條并非不能實現(xiàn)，但看看周遭，近十年調(diào)控之后，我們也只能嘆息：或許這些理論注定不會適用于中國。