經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 房地產(chǎn)市場(chǎng)“復(fù)活”了。近段時(shí)間，媒體頻頻報(bào)道發(fā)生在多個(gè)城市的千人購(gòu)房、日光盤等。 反映在數(shù)據(jù)上，剛過去的6月份，多數(shù)一二線城市商品住宅成交量繼續(xù)反彈，再創(chuàng)近17個(gè)月的新高。這已經(jīng)不是“小反彈”、“短蘇復(fù)”了，而是已經(jīng)完成由量變 到質(zhì)變，擺脫了嚴(yán)冬的侵襲，春天來了。
不妨先看幾組市場(chǎng)數(shù)據(jù)。6月份，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅面積為373萬平方米，環(huán)比上個(gè)月上漲8%，同比去年6月增長(zhǎng)34%。尤為重要的 是，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)了去年1月以來近17個(gè)月新高。而去年1月下旬，新一輪的嚴(yán)厲調(diào)控政策“新國(guó)八條”出臺(tái)。按這一態(tài)勢(shì)，今年一線城市的住宅成交量必定超過去 年，甚至趕超2010年。這一形勢(shì)，并非一線城市獨(dú)有，多數(shù)二線城市亦如此。從而證明自今年2月以來，住宅成交量的反彈具有可持續(xù)性，絕非簡(jiǎn)單的季節(jié)性回 暖，而是意味著一輪新的樓市上升期的開始。
住宅成交量是行業(yè)先行指標(biāo)。之前，全國(guó)房?jī)r(jià)整體上保持下跌，但近期也出現(xiàn)了止跌跡象，突出表現(xiàn)在近日中指研究院公布數(shù)據(jù):6月份全國(guó)100個(gè)城市新 建商品住宅成交均價(jià)結(jié)束了9個(gè)月的下跌，環(huán)比上個(gè)月微漲0.05%。漲幅雖小，卻具有強(qiáng)烈信號(hào)意義。如果政策面繼續(xù)保持平穩(wěn)，則未來幾個(gè)月，房?jī)r(jià)極有可能 步入上漲通道，雖然漲幅絕不可能重演2009年的火爆。
觀察土地市場(chǎng)，則顯著滯后于房產(chǎn)市場(chǎng)。6月，一線城市和部分二線城市土地成交面積仍然處于近三年來低位，同比下降36%。自2011年9月以來，土 地成交面積就基本保持同比負(fù)增長(zhǎng)說明在緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策氛圍下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿依然不足，對(duì)于土地競(jìng)標(biāo)，開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。然而，6月 相比5月，土地成交面增長(zhǎng)了19%，且創(chuàng)下2012年以來新高，預(yù)示著土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入企穩(wěn)的階段，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)復(fù)蘇。房產(chǎn)市場(chǎng)變化在前，土地市場(chǎng)變化 在后，這原本就是市場(chǎng)規(guī)律。其邏輯是：只有購(gòu)房者愿意買房，開發(fā)商者才樂意買地。
另外還有幾個(gè)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工，這兩個(gè)指標(biāo)明顯滯后于市場(chǎng)成交，當(dāng)前仍然處于探底階段，預(yù)計(jì)將于三季度基本筑底，前者是增幅觸底， 后者是跌幅觸底。從企業(yè)面觀察，當(dāng)前住宅存貨壓力依然較大，但近幾年月正在持續(xù)小幅緩解；企業(yè)資金面仍舊偏緊，貨幣政策雖然放松，但開發(fā)貸還是緊巴巴的， 隨著成交量的持續(xù)回升，銷售資金回籠如活水來，讓那些以價(jià)換量的大型開發(fā)商長(zhǎng)長(zhǎng)的吁了口氣。
難道房地產(chǎn)市場(chǎng)從此就順利進(jìn)入上漲軌道了嗎？不可能一帆風(fēng)順！按照市場(chǎng)規(guī)律，成交量持續(xù)增長(zhǎng)幾月后，價(jià)格也會(huì)隨之上漲。但在當(dāng)前房?jī)r(jià)尚未回歸合理水 平的情況下，決策層不太可能縱容房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。近日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上提出：增加普通商品住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需 求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。由此可見，維持調(diào)控力度，鞏固調(diào)控成果，依然是下半年的指導(dǎo)方針。下半年， 隨著房?jī)r(jià)上漲逐漸成為現(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步緊縮政策也在情理之中。
只是，即便再出新政，樓市也不可能重新回到去年四季度那種冰凍狀態(tài)。原因有二：一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，不可能過于嚴(yán)厲的辣手摧“樓市”。二是去年10月 以來房?jī)r(jià)已連續(xù)下跌9個(gè)月，調(diào)控效果可謂明顯，即便房?jī)r(jià)重新小幅上漲，也不能因此而抹殺本輪調(diào)控之“功勞”。調(diào)控效果顯現(xiàn)的另外一層含義是：去年以來（一 線城市更早點(diǎn)，始于前年以來）很多自住需求也被抑制了（部分屬于被嚴(yán)厲的政策所誤傷），所以一旦需求開始釋放，就會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，不可能幾個(gè)月就重 新冷卻下來。
假若未來幾個(gè)月出臺(tái)新政，結(jié)果很有可能是：成交量再度下滑三個(gè)月左右，很快就會(huì)再度升溫，繼續(xù)沿著新政之前的軌跡向上。價(jià)格也會(huì)再度盤整或小跌，但 很快會(huì)隨著成交量的再度增長(zhǎng)而止跌反彈。房地產(chǎn)業(yè)的短周期仍在發(fā)揮作用，冷久思暖，雖然歷程坎坷了一點(diǎn)，但終究要進(jìn)入“春天”的，這就是所謂“市場(chǎng)力量” 吧。
作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)
