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    房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天來了
    導(dǎo)語:導(dǎo)語:不是“小反彈”、“短蘇復(fù)”了,而是擺脫了嚴(yán)冬的侵襲,春天來了。

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 房地產(chǎn)市場(chǎng)“復(fù)活”了。近段時(shí)間,媒體頻頻報(bào)道發(fā)生在多個(gè)城市的千人購(gòu)房、日光盤等。 反映在數(shù)據(jù)上,剛過去的6月份,多數(shù)一二線城市商品住宅成交量繼續(xù)反彈,再創(chuàng)近17個(gè)月的新高。這已經(jīng)不是“小反彈”、“短蘇復(fù)”了,而是已經(jīng)完成由量變 到質(zhì)變,擺脫了嚴(yán)冬的侵襲,春天來了。

    不妨先看幾組市場(chǎng)數(shù)據(jù)。6月份,北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅面積為373萬平方米,環(huán)比上個(gè)月上漲8%,同比去年6月增長(zhǎng)34%。尤為重要的 是,這一數(shù)據(jù)創(chuàng)了去年1月以來近17個(gè)月新高。而去年1月下旬,新一輪的嚴(yán)厲調(diào)控政策“新國(guó)八條”出臺(tái)。按這一態(tài)勢(shì),今年一線城市的住宅成交量必定超過去 年,甚至趕超2010年。這一形勢(shì),并非一線城市獨(dú)有,多數(shù)二線城市亦如此。從而證明自今年2月以來,住宅成交量的反彈具有可持續(xù)性,絕非簡(jiǎn)單的季節(jié)性回 暖,而是意味著一輪新的樓市上升期的開始。

    住宅成交量是行業(yè)先行指標(biāo)。之前,全國(guó)房?jī)r(jià)整體上保持下跌,但近期也出現(xiàn)了止跌跡象,突出表現(xiàn)在近日中指研究院公布數(shù)據(jù):6月份全國(guó)100個(gè)城市新 建商品住宅成交均價(jià)結(jié)束了9個(gè)月的下跌,環(huán)比上個(gè)月微漲0.05%。漲幅雖小,卻具有強(qiáng)烈信號(hào)意義。如果政策面繼續(xù)保持平穩(wěn),則未來幾個(gè)月,房?jī)r(jià)極有可能 步入上漲通道,雖然漲幅絕不可能重演2009年的火爆。

    觀察土地市場(chǎng),則顯著滯后于房產(chǎn)市場(chǎng)。6月,一線城市和部分二線城市土地成交面積仍然處于近三年來低位,同比下降36%。自2011年9月以來,土 地成交面積就基本保持同比負(fù)增長(zhǎng)說明在緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策氛圍下,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿依然不足,對(duì)于土地競(jìng)標(biāo),開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。然而,6月 相比5月,土地成交面增長(zhǎng)了19%,且創(chuàng)下2012年以來新高,預(yù)示著土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入企穩(wěn)的階段,預(yù)計(jì)下半年將會(huì)復(fù)蘇。房產(chǎn)市場(chǎng)變化在前,土地市場(chǎng)變化 在后,這原本就是市場(chǎng)規(guī)律。其邏輯是:只有購(gòu)房者愿意買房,開發(fā)商者才樂意買地。

    另外還有幾個(gè)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工,這兩個(gè)指標(biāo)明顯滯后于市場(chǎng)成交,當(dāng)前仍然處于探底階段,預(yù)計(jì)將于三季度基本筑底,前者是增幅觸底, 后者是跌幅觸底。從企業(yè)面觀察,當(dāng)前住宅存貨壓力依然較大,但近幾年月正在持續(xù)小幅緩解;企業(yè)資金面仍舊偏緊,貨幣政策雖然放松,但開發(fā)貸還是緊巴巴的, 隨著成交量的持續(xù)回升,銷售資金回籠如活水來,讓那些以價(jià)換量的大型開發(fā)商長(zhǎng)長(zhǎng)的吁了口氣。

    難道房地產(chǎn)市場(chǎng)從此就順利進(jìn)入上漲軌道了嗎?不可能一帆風(fēng)順!按照市場(chǎng)規(guī)律,成交量持續(xù)增長(zhǎng)幾月后,價(jià)格也會(huì)隨之上漲。但在當(dāng)前房?jī)r(jià)尚未回歸合理水 平的情況下,決策層不太可能縱容房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。近日,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上提出:增加普通商品住房供應(yīng),抑制投機(jī)投資性需 求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。由此可見,維持調(diào)控力度,鞏固調(diào)控成果,依然是下半年的指導(dǎo)方針。下半年, 隨著房?jī)r(jià)上漲逐漸成為現(xiàn)實(shí),進(jìn)一步緊縮政策也在情理之中。

    只是,即便再出新政,樓市也不可能重新回到去年四季度那種冰凍狀態(tài)。原因有二:一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻,不可能過于嚴(yán)厲的辣手摧“樓市”。二是去年10月 以來房?jī)r(jià)已連續(xù)下跌9個(gè)月,調(diào)控效果可謂明顯,即便房?jī)r(jià)重新小幅上漲,也不能因此而抹殺本輪調(diào)控之“功勞”。調(diào)控效果顯現(xiàn)的另外一層含義是:去年以來(一 線城市更早點(diǎn),始于前年以來)很多自住需求也被抑制了(部分屬于被嚴(yán)厲的政策所誤傷),所以一旦需求開始釋放,就會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間,不可能幾個(gè)月就重 新冷卻下來。

    假若未來幾個(gè)月出臺(tái)新政,結(jié)果很有可能是:成交量再度下滑三個(gè)月左右,很快就會(huì)再度升溫,繼續(xù)沿著新政之前的軌跡向上。價(jià)格也會(huì)再度盤整或小跌,但 很快會(huì)隨著成交量的再度增長(zhǎng)而止跌反彈。房地產(chǎn)業(yè)的短周期仍在發(fā)揮作用,冷久思暖,雖然歷程坎坷了一點(diǎn),但終究要進(jìn)入“春天”的,這就是所謂“市場(chǎng)力量” 吧。

    作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

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