<small id="gggg8"></small>
  • <nav id="gggg8"></nav>
  • <tr id="gggg8"></tr>
  • <sup id="gggg8"></sup>
  • 人妻少妇精品专区性色,一本岛国av中文字幕无码,中文字幕精品亚洲人成在线 ,国产在线视频一区二区二区

    宋衛(wèi)平的“大綠城”

    陳哲2012-10-11 08:00

    經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳哲 9月底的杭州,下沙金沙湖板塊開出某酒店式公寓,該項目房源戶型在45—74平方米,總價50萬起。百余套的房源現(xiàn)場引來500多名購房人,兩小時后,房源即售出9成。

    這個項目由杭州一家中型房企開發(fā),除了在戶型和總價上找不到任何綠城的影子,包括項目精裝、材料采購、景觀園林、銷售代理、物業(yè)服務(wù)的團(tuán)隊,卻均出自綠城。甚至上述開發(fā)商的老板,都是綠城的老業(yè)主。

    去年下半年至今的10個月左右時間,從懸崖邊逃生的綠城,已然剎住過去高杠桿擴(kuò)張的步調(diào)。老宋在今年集團(tuán)年中工作會議上敲定,公司的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要耐得住數(shù)年的寂寞,精選精做,不再求大。

    “我已經(jīng)把狀態(tài)調(diào)到了防守頻道。”宋衛(wèi)平說,“閑愁最苦,做點什么好呢?”

    于是,今年以來綠城在開發(fā)業(yè)務(wù)外圍的發(fā)力,與主業(yè)“南山有鳥、三年不鳴”的思路截然不同。前述代理項目,是集團(tuán)旗下數(shù)個專業(yè)公司首次集成輸出綠城的品牌。

    此外,2011年成立的B2B建材電商,今年在整合上下游方面已然發(fā)力。宋衛(wèi)平最近更高調(diào)提出,今后幾年將偏重投資養(yǎng)老地產(chǎn)公司。而據(jù)了解,“可為項目業(yè)主提供放心食品”的綠城農(nóng)業(yè)公司也即將掛牌。

    通過綠城專業(yè)線的獨立化運作,宋衛(wèi)平謀劃如何使綠城的治理更具效率,同時使其影響力到達(dá)最大的邊界。但值得注意的是,這種外延型模式,不僅有商業(yè)考量,或許還帶有宋衛(wèi)平個人的理想主義色彩。

    盡管還在為降低負(fù)債率而努力,“大綠城”戰(zhàn)略得到了新晉二股東九龍倉的支持,“他們也希望我們發(fā)展,不發(fā)展他們來投資做什么?現(xiàn)在,他們反而成了推動我們的力量。”宋衛(wèi)平說。

    “綠城的外圍拓展,可能貫穿了公司高層的強(qiáng)勢意志。但理想主義和理想化只有一步之遙,大樹底下不長草,綠城可能需要把握好公司管理風(fēng)格和管理目標(biāo)之間的平衡。”成全機(jī)構(gòu)董事長全忠建議說,“多元化固然能夠分散風(fēng)險,但也要會取舍。”

    聯(lián)合經(jīng)紀(jì)首嘗輸出

    日前,關(guān)于綠城聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人隊伍即將解散的消息在杭州坊間傳開。今年2月,這支隊伍的組建,曾被視作綠城營銷變革的重要舉措之一,綠城聯(lián)合經(jīng)紀(jì)是松散型組織,成員包括房屋中介、保險銷售等行業(yè)的人員,也有獨立經(jīng)紀(jì)人。

    “消息不實,我們一直在嘗試將聯(lián)合經(jīng)紀(jì)模式穩(wěn)定、發(fā)展下去,最近還接了外部的項目銷售業(yè)務(wù)。”綠城聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理賴勁松對本報回應(yīng)說。

    外界的擔(dān)憂似乎不無道理,過去半年運作下來,綠城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱“綠城聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司”)的銷售額只完成了上半年計劃的10%左右。賴勁松解釋,“由于聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人屬于松散型組織,且這個群體原有客戶資源與綠城產(chǎn)品匹配度尚有偏差。”

    一位資深房產(chǎn)營銷人士稱,在國外發(fā)達(dá)市場,聯(lián)合經(jīng)紀(jì)模式非常普遍,占據(jù)整個市場的大頭。但國內(nèi)目前鮮有成功案例。“關(guān)鍵在于,銷售體系中的激勵機(jī)制和傭金兌現(xiàn)等核心環(huán)節(jié),主導(dǎo)權(quán)都掌握在案場內(nèi)部,而聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人則容易被邊緣化。”“今年年初,公司建立聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)制,實際上是綠城在整個營銷線變革的一部分,除聯(lián)合經(jīng)紀(jì)、全員營銷之外,原有的營銷部門也成立了經(jīng)紀(jì)公司。變革的主線,就是通過公司化運作引入競爭機(jī)制,通過經(jīng)紀(jì)化培養(yǎng)綠城員工全方位的市場開放意識。”賴勁松說,盡管過去半年成績不大,但改革不會短視。

    如何讓這條統(tǒng)一戰(zhàn)線不冷下來,穩(wěn)定住經(jīng)紀(jì)人這個核心資源,成為賴勁松最關(guān)心的問題。他的方案是,建立大平臺:一方面通過定期培訓(xùn),使聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗、資源得以積累和提升。另一方面,在推介綠城自己項目的同時,尋找外部更豐富的產(chǎn)品線來激活聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人資源。

    9月3日,綠城聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司與前述酒店式公寓項目的開發(fā)商簽訂了長期協(xié)議,賴勁松從綠城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司兩三百名聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人中,選拔了一部分并又招聘了一些專業(yè)房產(chǎn)銷售員,內(nèi)外案場打通代理銷售該項目,利用多渠道營銷,最終在23日大賣。“這個項目做好了,聯(lián)合經(jīng)紀(jì)和駐場相結(jié)合的模式受到更多的外部認(rèn)可,那么它的造血功能起來,反過來可再投入到聯(lián)合經(jīng)紀(jì)模式中,長期培養(yǎng)、挖掘經(jīng)紀(jì)人的活力。”賴勁松說。

    部門運作公司化

    據(jù)賴勁松介紹,聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司接下首單外部代理業(yè)務(wù),源自綠城裝飾公司的引薦。除了上述兩大板塊,綠城物業(yè)公司、綠城園林景觀公司、綠城電商公司均參與到項目中。這也是綠城首例由多條專業(yè)線公司集成輸出綠城品牌。

    一位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,雖然過去在開發(fā)投資方面非常激進(jìn),但是對房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)的認(rèn)識,宋衛(wèi)平的想法是比較超前的。“過去幾年中,綠城在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條上的各環(huán)節(jié),從產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計到物業(yè)、景觀、裝飾,幾乎是成熟一個就開放一個,通過獨立的公司機(jī)制,將不同板塊都推向市場。”

    早在多年前,綠城就相繼成立綠城建筑設(shè)計公司、綠城物業(yè)服務(wù)公司、綠城裝飾公司,并在2010年又成立負(fù)責(zé)代建的綠城建設(shè)、負(fù)責(zé)建材采購的綠城電商,2012年初又將原有的綠城營銷部組建一批經(jīng)紀(jì)公司,建立外部經(jīng)紀(jì)人為主的綠城聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司。

    其中最大的非開發(fā)性專業(yè)公司是綠城物業(yè)。對很多開發(fā)商而言,物業(yè)管理是個老大難問題。隨著人工、能源等運營成本的上升,近年來許多物業(yè)公司難以為繼,大型開發(fā)商如萬科、龍湖的自有物業(yè)公司,尚能通過自身項目發(fā)展,而更多的小型開發(fā)商物業(yè)由于新項目少、價格上漲阻力大,維持困頓。

    綠城物業(yè)似乎是其中一個特例。“我們從2000年成立時,就形成了這樣的判斷,在一家房產(chǎn)公司里服務(wù)是難以持續(xù)的。”綠城物業(yè)公司總經(jīng)理楊掌法說,“應(yīng)對成本上漲,最好的方式是發(fā)展,只停留在老項目上,問題自然會出現(xiàn),但是從企業(yè)角度,我們早已化解了這一矛盾。”

    楊掌法介紹,與許多開發(fā)商旗下物業(yè)公司需要母公司補(bǔ)貼不同,綠城物業(yè)反而能為集團(tuán)創(chuàng)造效益。“第一個基于我們發(fā)展速度快,目前已經(jīng)進(jìn)入23個省,不僅做綠城的項目,也做其他開發(fā)商的項目,通過不斷進(jìn)駐新建、高端樓盤,通過服務(wù)能收取相對較高物業(yè)費。其次是提供能夠滿足業(yè)主需求的服務(wù),服務(wù)越豐富,盤子就越大。三是通過扎根一個區(qū)域,整合地方資源,來提高效率。”

    而最近在市場上頗為叫好的綠城電商,則被業(yè)內(nèi)視作宋衛(wèi)平在成本控制方面的一個抓手。

    綠城電商脫胎于綠城集團(tuán)的材料設(shè)備部。2010年,綠城提出將電子商務(wù)引入集團(tuán)的材料采購業(yè)務(wù),不久宋衛(wèi)平找到馬云請教,后者興趣濃厚,并表示希望參與綠城電商的首輪融資。2011年3月,綠城電商掛牌。

    憑借綠城多年建立起的上游供應(yīng)商資源,綠城電商統(tǒng)一為綠城項目引入產(chǎn)品、減少流通環(huán)節(jié),提高采購效率。綠城電商公司總經(jīng)理助理錢晟磊介紹,過去,綠城的區(qū)域公司機(jī)構(gòu)較為松散,地方和項目公司有各自的材料采購權(quán),且與萬科、恒大這種提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品相比,綠城產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一。

    錢晟磊說,通過電商平臺統(tǒng)一采購,據(jù)粗略測算,“使得這方面成本能降低10個百分點左右,如果以綠城每年60億—70億元的采購總量算,至少能節(jié)省5億—6億。”

    今年上半年,綠城的電商平臺繼續(xù)拓展,通過提供材料規(guī)劃、選型、精裝標(biāo)準(zhǔn)、綜合售后服務(wù)等一攬子解決方案,服務(wù)外部的中小房地產(chǎn)開發(fā)商及工程承建商。這些穩(wěn)定的下游客源,又使電商平臺幫助上游做品牌推廣、開發(fā)定制產(chǎn)品、提高廠商毛利潤。

    截至目前,綠城電商已簽下11家非綠城的下游客戶,其中包括海爾地產(chǎn)等開發(fā)商。預(yù)計到今年底,綠城電商戰(zhàn)略合作協(xié)議上游廠商將達(dá)到150家,簽約合同金額達(dá)15億元。

    錢晟磊介紹,今后的利潤來源,將來自于三個部分:首先,對外分不同會員體系,有一些經(jīng)銷差價。其次,通過幫助客戶提高生產(chǎn)毛利率,獲取服務(wù)費用。待平臺做到一定規(guī)模,利用電商平臺積累的資金池,做一些金融性產(chǎn)品。

    核心韜晦 外圍發(fā)力

    對綠城在今后一段時間的狀態(tài),宋衛(wèi)平的定性是,等待。“但不是消極的等待。我們現(xiàn)在有五年的(儲備)量在里面,可以慢慢做。今后的投資,不主張大規(guī)模地投,有錢可以投一些有價值、有文化的項目,但即便是這種項目,也要考慮到投資的限制,得價格便宜、政府優(yōu)惠,我們會去精挑細(xì)選。”宋衛(wèi)平說。

    懸崖勒馬后,此刻宋衛(wèi)平眼中的綠城,“離成熟還有很大差距,今后再花5年甚至更多時間,公司的體制、管控、標(biāo)準(zhǔn)、流程才能夠真正成熟、立得住。”

    或許此時,曾因主營業(yè)務(wù)步伐太大而被忽視的部門公司化運作改革,正在被重新重視。

    值得注意的是,綠城在大房產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈上的公司化拓展,也得到了二股東九龍倉的支持。九龍倉老板吳光正甚至在與宋衛(wèi)平一封工作郵件中,第一句話就是“養(yǎng)老地產(chǎn)值得做”。

    較早開始研究養(yǎng)老領(lǐng)域的房產(chǎn)服務(wù)商世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理林蔚介紹,按照去年純商品房市場和60歲以上人口比例,以未來9成老人將居家養(yǎng)老為標(biāo)準(zhǔn),國內(nèi)約有6000億元的巨量市場。“雖然從土地性質(zhì)來說,國內(nèi)尚無正式的養(yǎng)老用地供應(yīng),極少有真正意義上的養(yǎng)老社區(qū),但是養(yǎng)老問題已經(jīng)很急迫,這個市場也是明確可期的,在未來兩三年內(nèi)就能看到的。”林蔚說。

    不難理解,綠城已試驗數(shù)年的養(yǎng)老地產(chǎn)板塊,將成為其今后幾年重點傾斜的投資領(lǐng)域。養(yǎng)老地產(chǎn)平臺——綠城頤樂教育投資管理有限公司已經(jīng)于去年成立。

    “先要把它當(dāng)作一個事業(yè)來做,薄利就行。客戶在我的園區(qū)里住,知道綠城有養(yǎng)老產(chǎn)品,等他老了,他就會買,因為住過綠城房子的人不會再去住別家的。反過來,這又會促進(jìn)綠城的普通房產(chǎn)銷售,不能從他單純賺多少錢去看。”

    宋對養(yǎng)老地產(chǎn)的這段論述,或許可被視為正在形成的大綠城戰(zhàn)略的一種注腳。

    截至目前,綠城的旗下已經(jīng)包括房產(chǎn)開發(fā)、代建、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、建筑裝飾、電子商務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、養(yǎng)老地產(chǎn)、墓地投資、教育、醫(yī)院、足球、農(nóng)業(yè)等板塊。“當(dāng)下業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)中期判斷不容樂觀,綠城在主業(yè)之外的拓展,可能也是未雨綢繆,做風(fēng)險轉(zhuǎn)移。”成全機(jī)構(gòu)董事長全忠分析,“個人感覺,更有宋衛(wèi)平作為企業(yè)家實現(xiàn)抱負(fù)的因素在其中。”

    分析人士認(rèn)為,下一步,如何幫助綠城解決成本管控、周轉(zhuǎn)率低等老問題,并創(chuàng)造效益,現(xiàn)在來看效果還不明顯。

     

    版權(quán)聲明:以上內(nèi)容為《經(jīng)濟(jì)觀察報》社原創(chuàng)作品,版權(quán)歸《經(jīng)濟(jì)觀察報》社所有。未經(jīng)《經(jīng)濟(jì)觀察報》社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,否則將依法追究相關(guān)行為主體的法律責(zé)任。版權(quán)合作請致電:【010-60910566-1260】。
    經(jīng)濟(jì)觀察報副總編輯
    分管房地產(chǎn)、大健康、大文旅、生活方式

    熱新聞

    電子刊物

    點擊進(jìn)入
    人妻少妇精品专区性色
    <small id="gggg8"></small>
  • <nav id="gggg8"></nav>
  • <tr id="gggg8"></tr>
  • <sup id="gggg8"></sup>