經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 蘇晶

旅游地產(chǎn)投資加速升溫

地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)未變，尤其是限購政策大大抑制了一些城市商品房的購買需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)環(huán)境發(fā)生了變化。而房企在商品房市場(chǎng)受政策制約的背景下以及在地方政府的政策推動(dòng)下，開始延伸地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，加碼投資旅游地產(chǎn)。
    進(jìn)入2012年以來，新一輪房企投資旅游地產(chǎn)的熱潮正在蔓延。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資持續(xù)井噴，進(jìn)入旅游地產(chǎn)的資金高達(dá)2600億元，上億元投資簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)；而1－4月全國房地產(chǎn)總投資為15835億元，旅游地產(chǎn)占將近1/5。預(yù)計(jì)全年旅游地產(chǎn)投資額將超萬億元。
    房企加碼地方旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資，這與地方政府對(duì)旅游地產(chǎn)的支持政策直接關(guān)聯(lián)。目前，中國至少27個(gè)省區(qū)市制定的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。
    這主要因?yàn)榈胤秸ㄟ^引入地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)政收入和GDP的提升，還有助于解決就業(yè)問題。旅游項(xiàng)目逐步成熟后，還會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的稅收收入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，可謂一箭多雕。
    正是基于這一邏輯，地方政府對(duì)旅游地產(chǎn)“情有獨(dú)鐘”，早先以非常低廉的金額把土地出讓給房企，而房企所看重的也正是政府給予的這一項(xiàng)優(yōu)惠政策。
    目前，從房企熱衷的海南島到惠州東海岸、長三角區(qū)域，再到山東半島、環(huán)渤海區(qū)以及云南，從濱海度假到內(nèi)地山水園林，越來越多的房企正在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上“跑馬圈地”。而在麗江、大理、騰沖、普洱的漫長旅游資源帶上，動(dòng)輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數(shù)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目更是星羅棋布。旅游地產(chǎn)投資真可謂熱火朝天。

投資熱將推高房企拿地資金壓力

房企大軍加碼旅游地產(chǎn)投資，雖然目前看風(fēng)景這邊獨(dú)好，但如此大規(guī)模的旅游地產(chǎn)投資必然會(huì)推升房企的圈地成本。
    房企大規(guī)模的開始加注旅游地產(chǎn)投資，最重要的還是借助旅游資源提升住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，而真正意義上以旅游為主業(yè)的房企至今仍未出現(xiàn)。華僑城雖然自稱是旅游企業(yè)，但從其2011年的主營收入來看，房產(chǎn)收入占其營業(yè)收入近59%，旅游綜合收入占其營業(yè)收入的36.4%。華僑城仍舊是以房產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。可見，房企大規(guī)模投資旅游地產(chǎn)依舊奔著短期實(shí)現(xiàn)住宅快速銷售為目的。
    旅游地產(chǎn)開發(fā)早期，由于商業(yè)模式比較獨(dú)特，地方政府對(duì)從事旅游地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提供非常優(yōu)惠的支持政策，尤其是在房企拿地方面都給予不小優(yōu)惠。一般而言，早期的房企在旅游地產(chǎn)開發(fā)方面拿地成本都極為低廉。例如，從事旅游地產(chǎn)開發(fā)的華僑城在西南某城的拿地平均價(jià)為80萬元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)為130萬-50萬元/畝；在北京的項(xiàng)目拿地平均價(jià)約為100萬元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)周邊商品房200萬元/畝的土地成本。
    但隨著越來越多的房企加入旅游地產(chǎn)的開發(fā)行列，圈地成本也正在不斷上升，房企再像以前那樣從地方手中獲得廉價(jià)土地的日子正在遠(yuǎn)去。
    再者，地方政府在旅游地產(chǎn)開發(fā)角色中將由以前的招商引資的被動(dòng)角色向主動(dòng)角色轉(zhuǎn)變，受地方財(cái)政收入下降影響自然會(huì)相應(yīng)的抬高土地成本。并且在一些風(fēng)景區(qū)還涉及到當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w問題，隨著當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)土地補(bǔ)償要求的提高，拆遷成本上升也在推高房企的拿地成本。
    以與云南的西雙版納一線為例，云南的西雙版納一線目前是自海南島以外的旅游地產(chǎn)開發(fā)的第二個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。近幾年由于大量的房企開始加大此地區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，土地價(jià)格急劇升溫，成為云南16個(gè)地州市中飆升最快的州。2011年，西雙版納州土地出讓金約15億元，占財(cái)政收入的25%。
    旅游資源地區(qū)的土地價(jià)格上升自然會(huì)抬高房企的拿地成本。同時(shí)，房企對(duì)旅游地產(chǎn)商業(yè)模式的熱衷，瘋狂地圈地，都將會(huì)加速房企現(xiàn)金流緊張，推高房企的自身負(fù)債比率。例如接連大手筆投入旅游地產(chǎn)的房企雅居樂，據(jù)其年報(bào)顯示，截至2011年底其凈負(fù)債比率為68%，再加上未付土地款及稅款，經(jīng)調(diào)整凈負(fù)債率高達(dá)115%。
    從這一角度看，大量新進(jìn)和即將進(jìn)入旅游地產(chǎn)開發(fā)的房企拿地成本提高，將會(huì)縮小以旅游開發(fā)所帶來的房產(chǎn)溢價(jià)空間，同時(shí)，也會(huì)增加房企的資金壓力。

資金投入能否會(huì)按預(yù)期收回？

旅游地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)主要特點(diǎn)是開發(fā)周期長，巨額資金投入，而這無形中會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來巨大的資金壓力，并且一些旅游項(xiàng)目由于客流量達(dá)不到從而造成資金回收期拉長。目前旅游地產(chǎn)的開發(fā)形式還是主要以商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相結(jié)合的方式，尤其是住宅地產(chǎn)還會(huì)受到政策的制約，其所面臨的資金回收難題不容小覷。
    以萬達(dá)為例，2009年以萬達(dá)為主投資的長白山旅游度假區(qū)，占地21平方公里、投資200多億元。投資金額如此龐大的旅游地產(chǎn)，所面臨資金收回的壓力并不會(huì)小。萬達(dá)預(yù)期旅游度假區(qū)建成后每年接待的游客量為300萬至500萬。但2011年前往長白山旅游的人流量只有142萬人次。從這一角度看，目前的游客量與萬達(dá)所預(yù)期的游客量還有很大差距。如果游客量無法如萬達(dá)所預(yù)期的那樣，收回成本的時(shí)間周期必將拉長。這對(duì)萬達(dá)為主的開發(fā)企業(yè)將是個(gè)不小的資金考驗(yàn)。
    進(jìn)一步延伸來看，目前大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)推升所對(duì)應(yīng)的旅游景區(qū)的旅游成本，一些游客基于成本因素考慮，將會(huì)降低前往這些景區(qū)的意愿。而旅游地產(chǎn)開發(fā)建成后，大量的酒店、商業(yè)中心和旅游項(xiàng)目最大的需求一方來自游客，充足的游客量是保證酒店和商業(yè)中心能否收回成本實(shí)現(xiàn)盈利的前提。就目前如此大規(guī)模和高規(guī)格的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，一些旅游地區(qū)能否保證充足的游客量還是未知數(shù)。一旦游客量達(dá)不到規(guī)模，酒店、商業(yè)中心等項(xiàng)目都將會(huì)面臨盈利困難甚至經(jīng)營步履維艱。
    事實(shí)上，旅游地產(chǎn)開發(fā)，真正吸引開發(fā)商的是由土地增值帶來的商業(yè)地產(chǎn)和住宅的高回報(bào)。目前，旅游綜合體是開發(fā)商最樂意嘗試的形式，包括度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)等。基本模式是以旅游的名義圈地、滾動(dòng)式開發(fā)、以旅游促進(jìn)住宅和商業(yè)地產(chǎn)升值。
    當(dāng)住宅項(xiàng)目的變現(xiàn)能力不如房企們預(yù)期的那樣迅速時(shí)，無疑會(huì)抵消房企們的這種預(yù)期，加大房企的資金流周轉(zhuǎn)壓力，甚至可能會(huì)壓垮一些房企。由此可見，房企投資旅游地產(chǎn)的資金不能如預(yù)期收回的可能性非常大，這將使房企們面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)。