經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭\文 近期，少數(shù)開發(fā)商購地?zé)崆槎冈觯踔劣忻襟w稱之為出現(xiàn)新一輪搶地潮。業(yè)外人可能感到有些詫異，今年以來媒體頻頻報(bào)道開發(fā)商倒閉、老板跑路，怎么突然開始搶地了？即便是部分業(yè)內(nèi)人士，對于這一現(xiàn)象也不太理解。
9月13日，拍賣現(xiàn)場的主持人多次提醒房地產(chǎn)企業(yè)要理性競價(jià)，注意風(fēng)險(xiǎn)，但13家房企經(jīng)歷一個(gè)多小時(shí)、上百輪競價(jià)，招商最終以8.86億元拿下上海青浦一地塊，折合樓板價(jià)12254元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)75%。另外還有附加條件，90平方米以下中小套型的住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，還需配建5%的經(jīng)適房。
眾所周知，7月份時(shí)北京曾誕生一個(gè)全國單價(jià)新地王，但那是市中心黃金地段珍稀地塊，被搶也是情理之中。而上海這塊地處于外環(huán)以外郊區(qū)，雖然絕對單價(jià)并不高，但75%溢價(jià)率在今年全國土地市場中非常罕見。值得關(guān)注的是，龍頭房企9月上旬，萬科、華潤置地、恒大三家房企拿地金額達(dá)82.4億元，已超過8月全月五成。對于7、8月份的積極拿地，萬科董秘譚華杰曾公開表示，今年四季度還會再買很多地。
近幾個(gè)月，在土地市場上表現(xiàn)活躍的，幾乎清一色的是大型地產(chǎn)商，比如萬科、金地、龍湖、招商、華潤等，而數(shù)量眾多中小企業(yè)，基本上都比較沉寂。說明一點(diǎn)：本輪房地產(chǎn)調(diào)控和市場調(diào)整的過程中，開發(fā)商嚴(yán)重分化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進(jìn)一步加快。2012年上半年，全國商品房銷售10強(qiáng)企業(yè)的銷售面積，占全國銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和 2010年上半年分別為7.1%和5.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，由2000年的2.7萬家，持續(xù)增加到2008年8.7萬家，2010年減為8.5萬家。8.7萬家很可能將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的高點(diǎn)，未來逐漸減少將是大勢所趨。
從行業(yè)環(huán)境來看，中小房企生存越來越艱難。一方面，融資障礙重重，銀行貸款不支持中小企業(yè)，民間融資成本太高，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)利潤，很難支撐高息融資；另一方面，今年以來房屋成交回暖，最大的受益者是大型企業(yè)，他們的品牌號召力大，有財(cái)力扛著住降價(jià)打折帶來的利潤損失，而多數(shù)中小企業(yè)的項(xiàng)目并未順利回籠資金，當(dāng)前的經(jīng)營壓力依然沉重。而大企業(yè)的情況則從容許多，可分兩類：一是包括保利、中海、招商在內(nèi)的央企財(cái)大氣粗，融資便利；二是包括萬科、恒大、龍湖在內(nèi)的非國企經(jīng)驗(yàn)老道、主流產(chǎn)品適銷對路，現(xiàn)金流情況良好。上半年降價(jià)跑量賣房，下半年低價(jià)拿地，明后年的增加的房屋供應(yīng)，成本更低，競爭更有優(yōu)勢。
從購地時(shí)機(jī)來看，上半年屬最佳，下半年仍不錯(cuò)。1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個(gè)百分點(diǎn)，縮小的幅度相當(dāng)大，而且是去年以來首次企穩(wěn)反彈，具有“拐點(diǎn)”的性質(zhì)。從一二線主要城市土地成交情況看，自2012年5月開始，土地成交已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比增長，尤其是8月表現(xiàn)搶眼，估計(jì)9月會更顯著。土地市場滯后于房屋市場，如果說3-4月房市開始春風(fēng)吹拂，那么8-9月地市也告別冬天。
對于開發(fā)商而言，“金九銀十”存在很大不確定性，資金回籠量不一定能超過6-7月。但對于地方政府來說，“金九銀十”的可能性很大，土地出讓金收益將會相當(dāng)可觀。或許也有人擔(dān)心，未來幾個(gè)月會否地王頻出，“面粉貴過面包”，從而推高房價(jià)？隨著成交量的增長，地價(jià)將慢慢反彈，但不可能重現(xiàn)2007年下半年和2009年四季度-2010年一季度那樣的瘋狂地市。環(huán)境不同也，當(dāng)前調(diào)控形勢、貨幣政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等皆不如當(dāng)年。從市場供應(yīng)關(guān)系看，土地成交量增加，有助于增加明后年的房屋供應(yīng)量，從而有利于穩(wěn)定房價(jià)，并非壞事也。
作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長
