經(jīng)濟觀察報 陳哲/文 在官方的語境中,2020年中國將全面建成小康社會。小康社會的“十大標(biāo)準(zhǔn)”之一,是城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到30平方米,事實上,這個目標(biāo)在2010年已經(jīng)實現(xiàn)。
但顯而易見的是,數(shù)字并不能反映國民對住房問題的實際心態(tài),也就是在這一年,中央被迫啟動所謂“史上最嚴調(diào)控”,來抑制部分城市房價的過快上漲。
過去十年,房價一直是中國人談?wù)撟疃嗟年P(guān)鍵詞,未來十年,這是否仍是個老大難話題呢?在讓民眾回答這個問題之前,政府似乎應(yīng)該先問問自己:“腳手架經(jīng)濟”還能支撐經(jīng)濟多少年?
未來的需求
國際戰(zhàn)略咨詢機構(gòu)羅蘭貝格在2012年一份名為《中國未來十年住宅地產(chǎn)發(fā)展趨勢及階段》的報告中認為,中國住宅市場未來發(fā)展方向的根本在于剛需的變化。
而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會旗下的RE-ICO工作室在2011年出具的一份研究報告中,則從另外一個維度研究影響住房需求的因素。該報告認為,長期來看,未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)需求取決于城鎮(zhèn)居民收入水平和城市人口的增長速度,此外還包括老建筑的折舊量等因素。
雖然兩份報告擁有不同的分析角度,但同樣都強調(diào),城鎮(zhèn)化是未來十年支撐中國房地產(chǎn)市場需求的重要因素。參考美日英等發(fā)達國家發(fā)展歷程,住宅增量進入下降通道,均發(fā)生在城市化率接近70%以后。羅蘭貝格認為,中國距離這一時點仍然有20~25年的時間,中國城鎮(zhèn)化給住宅市場的支持力度之大遠較他國為甚。
REICO工作室則進一步指出,按照國際經(jīng)驗,中國到2020年的城鎮(zhèn)化水平將達到70%,2030年達到80%。但按以往軌跡預(yù)期,中國實際城鎮(zhèn)化水平會比國際晚上10年左右,由此預(yù)測,到2030年之前,中國城鎮(zhèn)新增住宅面積將一直處于增長通道。
銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家潘向東說:“目前中國城鎮(zhèn)化率只有50%,房地產(chǎn)占GDP比重也只有5.56%,離發(fā)達國家10%左右份額還有很大空間,未來房地產(chǎn)在GDP中占比還有很大的提高空間。”
潘向東認為,城鎮(zhèn)化的每一次加速都伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,反之亦然。而城鎮(zhèn)化水平的提高有利于經(jīng)濟發(fā)展水平的提升。由此,他認為今后十年,房地產(chǎn)仍會是國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。
可能并不是所有的行業(yè)人士都認為“中國的城市化會走出跟別人同樣的軌跡”。朗詩集團董事長田明說,“我看不一定。人家可能到65%、70%才出現(xiàn)拐點,但中國會不會早一些呢?理論設(shè)想跟現(xiàn)實有時差距非常大。我個人感覺,中國距離高速增長到平穩(wěn)增長的時間,已經(jīng)非常接近了。”
未來8~10年平穩(wěn)增長的時代,是否還需要房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟“腳手架”?回顧歷史有助于我們看清2020年的方向。
過去的路徑
始于1998年的住房改革制度,讓城鎮(zhèn)居民住房由計劃時代進入市場化軌道。然而,2002年土地招拍掛制度的確立,卻在地方政府壟斷供應(yīng)體系的發(fā)酵下,刺激土地價格不斷攀升和房價暴漲。而過去十年間劇增的貨幣發(fā)行量,在實體經(jīng)濟的升級轉(zhuǎn)型陣痛期中,鋪天蓋地涌向房地產(chǎn)市場,進一步對房價推波助瀾。
土地供應(yīng)的緊缺和超發(fā)貨幣涌入,很大程度上成就了房地產(chǎn)業(yè)供方的“黃金十年”。但同時,房價飆升之迅猛遠遠超出了普羅大眾自身收入水平的增長。
經(jīng)歷了2003年和2008年兩輪“彈簧式”調(diào)控后,2010年中央再次祭出調(diào)控組合拳,采取限貸、限購等手段,強壓房價至相對穩(wěn)定的水平上。治標(biāo)之外,政府也開始通過制定大量新建保障房計劃和試點推廣房產(chǎn)稅等手段,來平抑未來房屋供求矛盾。
但房價歸根結(jié)底是由供需關(guān)系決定,只有在供需達到合理動態(tài)平衡的狀況下,價格才會較為平穩(wěn)地圍繞價值波動,而未來8~10年能夠從根本上影響房價的,除了中國城鎮(zhèn)化進程、人均收入水平、居民住房改善需求等影響需求的因素,還要算上土地制度、財稅制度、土地供應(yīng)制度、住房保障制度等影響供給需求的因素。
即使對前者有相對明確的預(yù)期,后者也必須取決于調(diào)控者對行業(yè)內(nèi)外的整體判斷能力、改革的決心、相關(guān)政策執(zhí)行的路徑和力度等眾多問題。而與前者相比,房地產(chǎn)供應(yīng)體系在今后8~10年中則充滿變數(shù),最大的障礙是壟斷、緊縮的土地供應(yīng)機制。
待打破的枷鎖
中國的土地供應(yīng)制度最大的特色在于土地由地方政府壟斷,而通過價高者得的模式競拍,并以預(yù)算外政府性收入的形式入繳地方國庫。
據(jù)統(tǒng)計,2010年,全國土地出讓收入達到2.7萬億人民幣,同期中國的財政收入為8.3萬億元,地方本級財政收入(不含中央稅收返還與補助)為4.06萬億元。土地收入占到地方財政收入超過六成,占到全國財政收入的32.5%。
然而,在經(jīng)過過去三年的調(diào)控之后,資金鏈緊繃的開發(fā)商明顯減緩了獲取最重要生產(chǎn)資料——土地的節(jié)奏,讓地方政府的土地收入銳減,不得不通過其他方式開源節(jié)流。其中,上海、南京、杭州、武漢、成都等地都在調(diào)控期間逐步擴大了土地供應(yīng)量。
但在嚴保18億畝耕地紅線的土地政策下,地方政府過去幾年中增加的住宅用地供應(yīng)仍顯杯水車薪。銀河證券統(tǒng)計顯示,1995年到2011年全國商品房竣工面積為60.7億平方米,而因為預(yù)售制度的存在,同期實際銷售商品房面積為68.6億平方米,而這段時期存在的潛在需求高達130億平方米。銀行證券分析,如果以目前供給速度,還需要至少十年才能實現(xiàn)供需平衡。
土地的稀缺和壟斷,更深層次的原因,還涉及到現(xiàn)存土地制度和地方唯GDP至上的訴求。中國城鎮(zhèn)居民的居住生活用地始終被排在國防、工業(yè)與生產(chǎn)用地的后面,“先生產(chǎn)后生活”的理念,從歷史的過去延續(xù)到改革后的今天。
不過,一些情況正在發(fā)生改變。最顯著的是,從2004年國務(wù)院打開“農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)可依法流轉(zhuǎn)”的窗口,在各地紛紛試點下,“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。但值得注意的是,近年來“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢,從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%,年均下降7.7%。從土地流轉(zhuǎn)渠道獲取新建設(shè)用地,似乎需要更有效的制度變革去加快推動。
除了供應(yīng)端的變化,政府通過市場化機制的限制性手段,也出現(xiàn)在最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,比如保障性住房計劃、征收房產(chǎn)稅等政策。可以預(yù)見的是,它們將在未來10年穩(wěn)定房價的長期任務(wù)中取得效果。
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