經(jīng)濟觀察報 陳哲/文 在官方的語境中，2020年中國將全面建成小康社會。小康社會的“十大標(biāo)準(zhǔn)”之一，是城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到30平方米，事實上，這個目標(biāo)在2010年已經(jīng)實現(xiàn)。

但顯而易見的是，數(shù)字并不能反映國民對住房問題的實際心態(tài)，也就是在這一年，中央被迫啟動所謂“史上最嚴調(diào)控”，來抑制部分城市房價的過快上漲。

過去十年，房價一直是中國人談?wù)撟疃嗟年P(guān)鍵詞，未來十年，這是否仍是個老大難話題呢？在讓民眾回答這個問題之前，政府似乎應(yīng)該先問問自己：“腳手架經(jīng)濟”還能支撐經(jīng)濟多少年？

未來的需求

國際戰(zhàn)略咨詢機構(gòu)羅蘭貝格在2012年一份名為《中國未來十年住宅地產(chǎn)發(fā)展趨勢及階段》的報告中認為，中國住宅市場未來發(fā)展方向的根本在于剛需的變化。

而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會旗下的RE-ICO工作室在2011年出具的一份研究報告中，則從另外一個維度研究影響住房需求的因素。該報告認為，長期來看，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)需求取決于城鎮(zhèn)居民收入水平和城市人口的增長速度，此外還包括老建筑的折舊量等因素。

雖然兩份報告擁有不同的分析角度，但同樣都強調(diào)，城鎮(zhèn)化是未來十年支撐中國房地產(chǎn)市場需求的重要因素。參考美日英等發(fā)達國家發(fā)展歷程，住宅增量進入下降通道，均發(fā)生在城市化率接近70%以后。羅蘭貝格認為，中國距離這一時點仍然有20~25年的時間，中國城鎮(zhèn)化給住宅市場的支持力度之大遠較他國為甚。

REICO工作室則進一步指出，按照國際經(jīng)驗，中國到2020年的城鎮(zhèn)化水平將達到70%，2030年達到80%。但按以往軌跡預(yù)期，中國實際城鎮(zhèn)化水平會比國際晚上10年左右，由此預(yù)測，到2030年之前，中國城鎮(zhèn)新增住宅面積將一直處于增長通道。

銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家潘向東說：“目前中國城鎮(zhèn)化率只有50%，房地產(chǎn)占GDP比重也只有5.56%，離發(fā)達國家10%左右份額還有很大空間，未來房地產(chǎn)在GDP中占比還有很大的提高空間。”

潘向東認為，城鎮(zhèn)化的每一次加速都伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，反之亦然。而城鎮(zhèn)化水平的提高有利于經(jīng)濟發(fā)展水平的提升。由此，他認為今后十年，房地產(chǎn)仍會是國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。

可能并不是所有的行業(yè)人士都認為“中國的城市化會走出跟別人同樣的軌跡”。朗詩集團董事長田明說，“我看不一定。人家可能到65%、70%才出現(xiàn)拐點，但中國會不會早一些呢？理論設(shè)想跟現(xiàn)實有時差距非常大。我個人感覺，中國距離高速增長到平穩(wěn)增長的時間，已經(jīng)非常接近了。”

未來8~10年平穩(wěn)增長的時代，是否還需要房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟“腳手架”？回顧歷史有助于我們看清2020年的方向。

過去的路徑

始于1998年的住房改革制度，讓城鎮(zhèn)居民住房由計劃時代進入市場化軌道。然而，2002年土地招拍掛制度的確立，卻在地方政府壟斷供應(yīng)體系的發(fā)酵下，刺激土地價格不斷攀升和房價暴漲。而過去十年間劇增的貨幣發(fā)行量，在實體經(jīng)濟的升級轉(zhuǎn)型陣痛期中，鋪天蓋地涌向房地產(chǎn)市場，進一步對房價推波助瀾。

土地供應(yīng)的緊缺和超發(fā)貨幣涌入，很大程度上成就了房地產(chǎn)業(yè)供方的“黃金十年”。但同時，房價飆升之迅猛遠遠超出了普羅大眾自身收入水平的增長。

經(jīng)歷了2003年和2008年兩輪“彈簧式”調(diào)控后，2010年中央再次祭出調(diào)控組合拳，采取限貸、限購等手段，強壓房價至相對穩(wěn)定的水平上。治標(biāo)之外，政府也開始通過制定大量新建保障房計劃和試點推廣房產(chǎn)稅等手段，來平抑未來房屋供求矛盾。

但房價歸根結(jié)底是由供需關(guān)系決定，只有在供需達到合理動態(tài)平衡的狀況下，價格才會較為平穩(wěn)地圍繞價值波動，而未來8～10年能夠從根本上影響房價的，除了中國城鎮(zhèn)化進程、人均收入水平、居民住房改善需求等影響需求的因素，還要算上土地制度、財稅制度、土地供應(yīng)制度、住房保障制度等影響供給需求的因素。

即使對前者有相對明確的預(yù)期，后者也必須取決于調(diào)控者對行業(yè)內(nèi)外的整體判斷能力、改革的決心、相關(guān)政策執(zhí)行的路徑和力度等眾多問題。而與前者相比，房地產(chǎn)供應(yīng)體系在今后8~10年中則充滿變數(shù)，最大的障礙是壟斷、緊縮的土地供應(yīng)機制。

待打破的枷鎖

中國的土地供應(yīng)制度最大的特色在于土地由地方政府壟斷，而通過價高者得的模式競拍，并以預(yù)算外政府性收入的形式入繳地方國庫。

據(jù)統(tǒng)計，2010年，全國土地出讓收入達到2.7萬億人民幣，同期中國的財政收入為8.3萬億元，地方本級財政收入（不含中央稅收返還與補助）為4.06萬億元。土地收入占到地方財政收入超過六成，占到全國財政收入的32.5%。

然而，在經(jīng)過過去三年的調(diào)控之后，資金鏈緊繃的開發(fā)商明顯減緩了獲取最重要生產(chǎn)資料——土地的節(jié)奏，讓地方政府的土地收入銳減，不得不通過其他方式開源節(jié)流。其中，上海、南京、杭州、武漢、成都等地都在調(diào)控期間逐步擴大了土地供應(yīng)量。

但在嚴保18億畝耕地紅線的土地政策下，地方政府過去幾年中增加的住宅用地供應(yīng)仍顯杯水車薪。銀河證券統(tǒng)計顯示，1995年到2011年全國商品房竣工面積為60.7億平方米，而因為預(yù)售制度的存在，同期實際銷售商品房面積為68.6億平方米，而這段時期存在的潛在需求高達130億平方米。銀行證券分析，如果以目前供給速度，還需要至少十年才能實現(xiàn)供需平衡。

土地的稀缺和壟斷，更深層次的原因，還涉及到現(xiàn)存土地制度和地方唯GDP至上的訴求。中國城鎮(zhèn)居民的居住生活用地始終被排在國防、工業(yè)與生產(chǎn)用地的后面，“先生產(chǎn)后生活”的理念，從歷史的過去延續(xù)到改革后的今天。

不過，一些情況正在發(fā)生改變。最顯著的是，從2004年國務(wù)院打開“農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)可依法流轉(zhuǎn)”的窗口，在各地紛紛試點下，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。但值得注意的是，近年來“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。從土地流轉(zhuǎn)渠道獲取新建設(shè)用地，似乎需要更有效的制度變革去加快推動。

除了供應(yīng)端的變化，政府通過市場化機制的限制性手段，也出現(xiàn)在最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，比如保障性住房計劃、征收房產(chǎn)稅等政策。可以預(yù)見的是，它們將在未來10年穩(wěn)定房價的長期任務(wù)中取得效果。