經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月商品住宅新開工面積為1455萬平方米，同比下降40.5%；與此同時(shí)，全市商品住宅的銷售面積為1179.2萬平方米，同比增長52.7%。

新開工面積大幅度下降，但絕對(duì)數(shù)字還是高過今年的銷售面積。虎杰投資顧問首席分析師張寅表示，新開工面積只是潛在的供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的影響周期為一年左右，主要影響的是2014年的供應(yīng)量，而且開工面積統(tǒng)計(jì)起來不準(zhǔn)確的可能性較大，何時(shí)能最終供應(yīng)到市場(chǎng)，還要看開發(fā)商的施工進(jìn)度、施工效率等方面，“竣工面積更為重要，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)起來更為準(zhǔn)確，且對(duì)市場(chǎng)的影響是即時(shí)的。”張寅說，今年前11個(gè)月，北京商品住宅竣工面積為1021萬平方米，而銷售面積為1179.2萬平方米，竣工比銷售的少，這其中有約160萬平方米的缺口，“10%這個(gè)缺口已經(jīng)比較大了”。實(shí)際供應(yīng)量小于實(shí)際銷售量，這種情況下，市場(chǎng)容易出現(xiàn)恐慌，出現(xiàn)開盤就要排隊(duì)的現(xiàn)象。

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，新開工面積下降會(huì)影響未來的供應(yīng)量。“開工有周期，預(yù)售有條件。現(xiàn)在的住宅一般是高層建筑，又到了冬季，即使是現(xiàn)在復(fù)蘇開始加大開工面積，也要等到明年下半年，才能達(dá)到預(yù)售的條件。”

范小沖表示，今年的開工計(jì)劃是去年做的，去年正是調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，量價(jià)齊跌、信貸緊縮，當(dāng)時(shí)制定的計(jì)劃，開發(fā)商的開工計(jì)劃被擱置，不敢動(dòng)了。

開工面積對(duì)市場(chǎng)的影響雖然存在，但隨著交易市場(chǎng)的變化，開工面積也會(huì)隨之進(jìn)行調(diào)整，其影響周期是有限的。從更根源的土地供應(yīng)來看，這一情況正在變得更為嚴(yán)重。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)，從2011年1月至2012年11月底，北京成交的住宅類地塊合計(jì)規(guī)劃建筑面積是1391.1萬平方米。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，同期的商品住宅銷售面積為2214.2萬平方米，土地供應(yīng)所對(duì)應(yīng)的建筑面積，與銷售面積存在823萬平方米的差距。

并且，自2009年以來近4年中，北京供應(yīng)的住宅用地，都無法覆蓋當(dāng)期的住宅銷售量，且存在巨大缺口；這一情況，在最近兩年變得更為嚴(yán)重。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析表示，未來兩年，北京成交量如果維持平均水平的話，土地供應(yīng)缺口可能達(dá)到1000萬平米左右。