經濟觀察報 特約記者 郭海飛 實習記者 孫翔峰 雖然合生創(chuàng)展在商業(yè)地產領域的投資已超過168億元，商業(yè)地產開發(fā)面積也超過200萬平方米，且以自持為主，但是已經開業(yè)運營的商業(yè)地產項目卻并不多。

早在2006年，合生創(chuàng)展便分別拿下了位于北京北二環(huán)和東二環(huán)的商業(yè)地產項目合生德勝大廈和東方文華項目（即“合生國際大廈”），然而直到6年后的今天，這兩個項目均未開業(yè)運營。

6年里，地價、房價、租金都在不斷上漲，這兩個位于北京二環(huán)的商業(yè)地產項目的價值和所能帶來的收益也在不斷地放大。

拿地6年尚未完工的德勝大廈

在北京北二環(huán)車水馬龍的德勝門外大街與新康路的交界處，一棟16層高的聯體大廈孤零零地矗立在紅色鐵皮擋板內。

這便是合生創(chuàng)展在北京北二環(huán)商圈的標志性商業(yè)地產項目——合生德勝大廈，該項目占地面積9459平方米，總建筑面積58182平方米，包括商業(yè)和辦公樓，地上16層，并設有一個三層高的地下室。

北京市住建委官網信息顯示，該項目于2009年1月22日獲得[2009]施建字0075號施工許可證，合同開工日期為2008年11月20日，竣工日期為2010年12月30日，建設單位為北京合生興業(yè)房地產開發(fā)有限公司，施工單位為北京北國建筑工程有限責任公司。

在圍墻的紅色鐵皮大門上“建工北國”四個白色大字非常醒目。11月27日中午，記者看到圍墻內的這棟16層聯體大廈內并未有任何施工跡象，僅有的幾個工人在大廈旁邊搭建著工人居住的簡易房。“這個樓主體工程已經建好兩年了，準備裝修，能干一年。”正在吃飯的一名工人說。

合生創(chuàng)展的一名招商人員透露，合生德勝大廈將于明年復工，明年底交房，“本來是想賣，后來又想租，里面的內裝包括外立面都要改，現在主要是改設計，因為是我們獨資的，現在計劃只租不售”。

據悉，該項目總投資10億多元，合生創(chuàng)展財報顯示，早在2006年其便拿下了該項目，然而直到6年后的今天仍未完工。上述招商人員解釋說，“這個樓說白了就是設計問題，另一個主要就是等市場。現在租6塊，老板不想租了就不蓋，等到租10塊的時候，蓋得快著呢。”

資料顯示，2006年，北京甲級寫字樓的平均租金是110元/平方米/月，售價是13000元/平方米，而目前，合生德勝大廈的周邊寫字樓租金已經漲為200元/平方米/月，售價已經漲到4萬元/平方米。

尚未招商的合生國際大廈

同樣在2006年，合生創(chuàng)展拿下了北京二環(huán)內的另一商業(yè)地產項目東方文華，但目前該項目尚未開始招商。

合生創(chuàng)展公告顯示，2006年5月19日，其以7.96億元的價格，向關聯企業(yè)北京華夏創(chuàng)業(yè)房地產開發(fā)有限公司收購了其持有的北京東方文華國際置業(yè)有限公司（以下簡稱“東方文華”）60.98%股權。

東方文華持有位于北京東二環(huán)路西側、規(guī)劃用途為寫字樓、酒店和音樂廳的項目地塊，該項目占地面積1.5萬平方米，總建筑面積約13萬平方米。

上述公告顯示，合生創(chuàng)展將取得寫字樓大廈的全部權益及酒店部分的45%權益，其余兩名合作伙伴國企北京東方文化資產經營公司（以下簡稱“北京文化”）和具有投資背景的北京昭德置業(yè)有限公司（以下簡稱“昭德置業(yè)”）將獲得酒店部分10%及45%權益，而音樂廳部分全部權益則由北京文化擁有。

該地塊便是后來的“合生國際大廈”，物業(yè)工作人員稱，項目現在已改名為東方文華大廈，當初規(guī)劃的酒店已不復存在，變身為總建筑面積5萬多平方米的南樓整體出售給農行，去年10月交房，現已入駐，音樂廳則變?yōu)闁|方劇院，將于明年開業(yè)。北樓便是寫字樓，歸合生創(chuàng)展所有。

合生創(chuàng)展年報顯示，該項目于2008年錄得16.47億元收入。合生創(chuàng)展負責該項目招商的工作人員介紹，東方文華項目總投入20億多元，“因為是合資公司，其中有一個股東是金融機構，金融機構追求利潤，所以就把南樓賣了。我們自己的北樓就只租不售，現在還沒有正式開始招商，在做一些前期租賃的準備，正常的話，明年初開始招商。”

合生創(chuàng)展獨有的這棟21層高的北樓，總建筑面積7萬多平方米。招商人員介紹，地下兩層會以餐飲為主，地上兩層以銀行等客服為主，其余均為寫字樓，租金在330-390元/平方米/月，“樓層越高，租金越貴”。

該招商人員透露，目前合生創(chuàng)展在北京的商業(yè)地產開發(fā)總面積達到100萬平方米左右，但是開業(yè)運營的僅有麒麟社的商業(yè)項目，體量也僅有4萬平方米。此外，合生創(chuàng)展北京珠江帝景項目尚有100萬平方米的商業(yè)地產儲備。

合生創(chuàng)展財報顯示，截至2012年6月30日，合生創(chuàng)展在商業(yè)地產方面的投資已超過168億元，商業(yè)地產開發(fā)面積超過200萬平方米。北京以外的大型商業(yè)項目主要有天津合生國際大廈、上海合生財富廣場、合生國際廣場、杭州合生國貿中心、廣州珠江國際大廈和廣州嘉和商貿城等，但開業(yè)運營的卻不多。

記者向合生創(chuàng)展集團品牌部詢問合生創(chuàng)展的商業(yè)地產發(fā)展規(guī)劃，截至發(fā)稿前，采訪提綱尚未收到回復。

早在2007年8月，合生創(chuàng)展便成立了合生集團商業(yè)地產總部，實施戰(zhàn)略轉型。但是財報顯示，2012年上半年，合生創(chuàng)展租金收入僅實現約1.3億元，2011年全年租金收入也僅實現約1.5億元。

截至2012年6月30日，合生創(chuàng)展土地儲備達3185萬平方米，上述招商人員稱，到2015年，合生創(chuàng)展商業(yè)地產開發(fā)面積將達到500萬平方米，“我們公司主要就是土地儲備比較大”。

“因為我們老板一般都等地擱熟了才建，像雙井國際花園那塊，我們先蓋里面的住宅保本，靠近三環(huán)那一塊，三四年沒有動，等地塊更熟了才開始建。而且現在市場環(huán)境也不好，等市場回暖的時候，剩下的好地才去做綜合體，建酒店、寫字樓……”上述人員解釋說。

以東方文華項目所處的北京東二環(huán)為例，2006年，該區(qū)域的寫字樓租金僅為100—140元/平方米/月，6年后的今天，租金已經上漲為300—400元/平方米/月。招商人員透露，要是出售的話，合生創(chuàng)展持有的7萬多平方米的北樓，每平方米售價將高達8萬元，總價至少要在50億元以上，收益將遠遠高于當初20多億元的投入。