經(jīng)濟觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 今天下午,在機場里走路時,聽旁邊一乘客跟同伴說:“同學向我借錢購房,我還打算購房呢,哪有余錢借他,況且他是用來投資的!”
其實,大家若留心一下,就會發(fā)現(xiàn)近段時間,身邊親友中談論房子的多了起來。正如,三個月后,你會發(fā)現(xiàn)身邊談論股票的人,會明顯多于現(xiàn)在!任何一輪樓市和股市上行階段,尤其是市場上漲行程達到中場,或者已進入下半場時,都會出現(xiàn)這一現(xiàn)象。
2012年,房地產(chǎn)市場發(fā)生了逆轉(zhuǎn),由冬天轉(zhuǎn)入春天,少數(shù)地區(qū)如北京,已經(jīng)入夏。從住宅市場觀察,二季度是一個轉(zhuǎn)折點。從3月開始,我就提醒大家要關(guān)注入市時機,其后不斷強調(diào)今年是購房和拿地的好時機。而且,當時我還提出:是過去兩年(2010、2011年)和未來兩年(2012-2013)年最佳購房時機。
近幾個月,不斷有粉絲在微博上說,2012年在不同的月份,因相信我的觀點而采取了實際購房行動,且在當前這個時點,房價程度不一的上漲之后,心情愉悅。但更多的朋友,則是將信將疑,或者干脆不信。現(xiàn)實卻是,全國70個城市的房價指數(shù),總體于6月份止跌反彈,其后一直保持小幅上漲,11月后則加速上漲。
又錯過了!這是很多人近期的郁悶總結(jié)。也不怪這些善良的民眾。一方面,2013年國家的房地產(chǎn)調(diào)控一直沒有松,還時不時的重申和強調(diào)“絕不允許房價反彈”。另一方面,整個2012年上半年,“看空派”甚為猖獗,動輒房價大跌三成、五成的言論,確實誤導了很多購房者。
樓市入春,已成不爭的事實。那么,現(xiàn)在還能購房嗎,2013年仍是購房良機嗎?如果說2012年樓市是三部曲:探底、筑底、復蘇。那么2013年市場總體特征是一條線:震蕩上行,有驚無險。市場總體是上行的,多數(shù)年度指數(shù)將強于2012年。
但上行之路不會順利,政策是最大的變量和變因,政策出臺的時點和力度,都會影響市場指數(shù),尤其是成交指標。12月以來,包括中央經(jīng)濟工作會議、住建部、國土部等皆強調(diào):2013年房地產(chǎn)調(diào)控從緊。但靠既有政策,已無法抑制房價上漲的勢頭,這一點已被2012年的市場事實所證明。所以,未來幾個月出臺新政,基本已成定局。
不過,對此不必過于悲觀。在市場短周期步入上行通道后,即便是有新政打壓,樓市也不可能立即大幅降溫,2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。即便是多數(shù)指標可能逆轉(zhuǎn)為下行,估計最快也得到四季度,而2014年則存在較大市場風險。就住宅市場來看,新政出臺后,成交量將下滑三個月左右,其后仍有反彈的可能;價格變化滯后于成交量,2013年價格以漲為主,不太可能看到持續(xù)多個月份的下跌。
基于上述判斷,當前依然可以購房,雖然最佳時機已錯過,但還算是次佳。2013年下半年,大部分城市的房價水平,都會高于當前。至于接下去幾個月情況如何,請大家密切關(guān)注新政出臺的情況。隨著時間的推移,購房的心態(tài)應趨于謹慎。至于哪個月份是分水嶺,之前可以入市,其后不宜入市,尚無法精準預測,除非真是神仙。政策是最大的不確定因素,需要密切觀察政策以及市場的動態(tài)變化。
另外,還應關(guān)注需求差異和地區(qū)差異。剛需族,啥都別想,閉著眼睛也得買,直至房價觸頂后,形成明顯下跌趨勢時,可暫停觀察。改善族,走一步看一步,至少在政策出臺前,都不必猶豫。投資族,機會主要在2012年,今年的機會已不多,有的話也就近一二個月。
關(guān)于區(qū)域差異。2012年,一線城市和少數(shù)二線城市,樓市率先反彈,房價上漲幅度明顯超過三四線城市。2013年,要防范一二線城市房價上漲過快,如果率先觸頂,則2014年下跌時幅度,也會大于三四線城市。一二線城市的特點是活躍,市場起伏的波幅大,購房者要注意踏準節(jié)奏。三四線城市,不必過于擔心短期波動,最值得關(guān)注的是住宅供應是否嚴重過剩,如果加之房價曾大漲過,則很可能形成大泡沫并破滅,這屬于系統(tǒng)性風險,鄂爾多斯的教訓值得警醒。
作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長