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創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)

走出香港九龍地鐵站，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己置身于一片茂密的鋼筋森林當(dāng)中。一座紅白色的高層建筑儼然矗立其間，大樓中低層間采用新穎的鏤空設(shè)計(jì)，有穿堂風(fēng)嗖嗖掠過(guò)。

這就是著名的凱旋門(mén)大廈——大陸客投資香港樓市的指標(biāo)性建筑。

在這個(gè)被香港人稱(chēng)作“豪宅”的樓盤(pán)當(dāng)中 （房屋均價(jià)達(dá)1200萬(wàn)港元以上），據(jù)說(shuō)有一半以上的房屋主人來(lái)自?xún)?nèi)地。

九龍站旁的高架橋兩邊布滿(mǎn)了港鐵公司（MTR）的建筑遮擋。這里正在修建的是廣深港高鐵香港段總段。從2016年開(kāi)始，西九龍將成為連接香港與內(nèi)地的新的交通樞紐。方便的地理?xiàng)l件使得此地成為內(nèi)地資本進(jìn)駐香港地產(chǎn)市場(chǎng)的第一站。雖然今年年中由于內(nèi)地房市政策調(diào)整，大陸客投資熱情受到影響，但據(jù)香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝分析，豪宅在今年市場(chǎng)當(dāng)中表現(xiàn)顯眼。其中一手豪宅成交量預(yù)計(jì)首次沖破3000宗大關(guān)，創(chuàng)有紀(jì)錄以來(lái)最高點(diǎn)；二手豪宅成交量可望逼近5000宗，創(chuàng)97年后新高。

不過(guò)，高企的房?jī)r(jià)與內(nèi)地購(gòu)房者的投資關(guān)聯(lián)不大。

香港中原地產(chǎn)聯(lián)席董事黃良癉對(duì)本報(bào)表示，“香港九成的交易都會(huì)在二手的中小住宅部分，內(nèi)地房客所占整體比例很小，不能將香港樓市價(jià)格的過(guò)快上漲歸結(jié)于內(nèi)地購(gòu)房者。”

據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，今年上半年，內(nèi)地個(gè)人買(mǎi)家占一手豪宅購(gòu)買(mǎi)量的35.1%，金額上占到35.7%；二手豪宅的購(gòu)買(mǎi)量占16.7%，金額上占19%。但是整體上，內(nèi)地個(gè)人買(mǎi)家僅占到了香港總體樓市成交量的6.7%及成交額的10.8%。

“就算內(nèi)地人不來(lái)香港買(mǎi)房子，香港房?jī)r(jià)一樣狂升。因?yàn)橄愀壑髁膩?lái)不是靠他們，港幣與美元的聯(lián)系匯率制度才是真正原因，”黃良癉說(shuō)，“從某種程度上，手持港幣就等于手持美元，而美元持續(xù)的貶值使得港人加速涌向房產(chǎn)以及黃金等市場(chǎng)換取實(shí)物保值。”

美元持續(xù)的量化寬松和低利率也使得香港市場(chǎng)的貨幣條件異常寬松。“1997年香港房市崩潰前按揭利率達(dá)到8.75厘，而現(xiàn)在僅為2.2厘，這也是造成近期香港本地市民投資房產(chǎn)需求大增的原因。”

比起動(dòng)輒千萬(wàn)的豪宅，現(xiàn)在香港房市的中小型住宅非常搶手。一個(gè)突出的例子就是新界天水圍地區(qū)嘉湖山莊，其均價(jià)為200多萬(wàn)，今年以來(lái)，成交量一直保持穩(wěn)定較快增長(zhǎng)。該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“在周末，如果你沒(méi)有開(kāi)好票，經(jīng)紀(jì)人都沒(méi)時(shí)間帶你去看房子”。

事實(shí)上，不管是豪宅還是中小住宅，香港房產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)在飆升。金管局的數(shù)據(jù)稱(chēng)，從08年金融海嘯的低位大幅上升至46%，香港中原預(yù)測(cè)到2011年，香港房地產(chǎn)就可重返1997年高峰。這讓港媒頻頻斥責(zé)香港政府土地供應(yīng)量的不足，并警告說(shuō)，房產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)泡沫正在形成。

中原地產(chǎn)黃良癉認(rèn)為，香港樓市正在重復(fù)上一個(gè)十年的周期。1995年，香港宏觀調(diào)控，緊縮金融政策，全力打壓房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)曾連跌18個(gè)月，跌幅達(dá)到27%，但之后隨著政策放松，投機(jī)成分嚴(yán)重，經(jīng)歷了24個(gè)月的猛升，升了88%，“完全沒(méi)有辦法控制”，直到07年金融危機(jī)爆發(fā)，香港房市崩潰，創(chuàng)下52%的跌幅紀(jì)錄。

受08年金融海嘯與政策影響，香港樓市曾在08年3月的高點(diǎn)之后連跌9個(gè)月，自09年開(kāi)始回升之后，連升19個(gè)月，升值達(dá)到46%，時(shí)至今日，不僅收復(fù)而且已超過(guò)08年金融危機(jī)之時(shí)的高點(diǎn)。

雖然兩段時(shí)間區(qū)間表現(xiàn)極為相似，但專(zhuān)家認(rèn)為背后的成因并不相同。最本質(zhì)的區(qū)別就是貸款的比例較小，銀行體系較為健康。香港美聯(lián)提供的數(shù)據(jù)顯示，1997年9月時(shí)，香港按揭貸款的負(fù)擔(dān)比例為93.2%，“炒房子都炒瘋了”，但現(xiàn)在僅為35.6%。

“而受到美國(guó)量化寬松政策的影響，現(xiàn)在香港房市已接近1997年的高點(diǎn)之前，當(dāng)時(shí)如果這樣早就泡沫化了，但現(xiàn)在則剛剛開(kāi)始泡沫。所以如果要在樓市形成泡沫化，至少還需要一倍的增長(zhǎng)”。黃良癉表示。