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    香港泡沫(2)
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    創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)

    走出香港九龍地鐵站,你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己置身于一片茂密的鋼筋森林當(dāng)中。一座紅白色的高層建筑儼然矗立其間,大樓中低層間采用新穎的鏤空設(shè)計(jì),有穿堂風(fēng)嗖嗖掠過(guò)。

    這就是著名的凱旋門(mén)大廈——大陸客投資香港樓市的指標(biāo)性建筑。

    在這個(gè)被香港人稱(chēng)作“豪宅”的樓盤(pán)當(dāng)中 (房屋均價(jià)達(dá)1200萬(wàn)港元以上),據(jù)說(shuō)有一半以上的房屋主人來(lái)自?xún)?nèi)地。

    九龍站旁的高架橋兩邊布滿(mǎn)了港鐵公司(MTR)的建筑遮擋。這里正在修建的是廣深港高鐵香港段總段。從2016年開(kāi)始,西九龍將成為連接香港與內(nèi)地的新的交通樞紐。方便的地理?xiàng)l件使得此地成為內(nèi)地資本進(jìn)駐香港地產(chǎn)市場(chǎng)的第一站。雖然今年年中由于內(nèi)地房市政策調(diào)整,大陸客投資熱情受到影響,但據(jù)香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝分析,豪宅在今年市場(chǎng)當(dāng)中表現(xiàn)顯眼。其中一手豪宅成交量預(yù)計(jì)首次沖破3000宗大關(guān),創(chuàng)有紀(jì)錄以來(lái)最高點(diǎn);二手豪宅成交量可望逼近5000宗,創(chuàng)97年后新高。

    不過(guò),高企的房?jī)r(jià)與內(nèi)地購(gòu)房者的投資關(guān)聯(lián)不大。

    香港中原地產(chǎn)聯(lián)席董事黃良癉對(duì)本報(bào)表示,“香港九成的交易都會(huì)在二手的中小住宅部分,內(nèi)地房客所占整體比例很小,不能將香港樓市價(jià)格的過(guò)快上漲歸結(jié)于內(nèi)地購(gòu)房者。”

    據(jù)中原統(tǒng)計(jì),今年上半年,內(nèi)地個(gè)人買(mǎi)家占一手豪宅購(gòu)買(mǎi)量的35.1%,金額上占到35.7%;二手豪宅的購(gòu)買(mǎi)量占16.7%,金額上占19%。但是整體上,內(nèi)地個(gè)人買(mǎi)家僅占到了香港總體樓市成交量的6.7%及成交額的10.8%。

    “就算內(nèi)地人不來(lái)香港買(mǎi)房子,香港房?jī)r(jià)一樣狂升。因?yàn)橄愀壑髁膩?lái)不是靠他們,港幣與美元的聯(lián)系匯率制度才是真正原因,”黃良癉說(shuō),“從某種程度上,手持港幣就等于手持美元,而美元持續(xù)的貶值使得港人加速涌向房產(chǎn)以及黃金等市場(chǎng)換取實(shí)物保值。”

    美元持續(xù)的量化寬松和低利率也使得香港市場(chǎng)的貨幣條件異常寬松。“1997年香港房市崩潰前按揭利率達(dá)到8.75厘,而現(xiàn)在僅為2.2厘,這也是造成近期香港本地市民投資房產(chǎn)需求大增的原因。”

    比起動(dòng)輒千萬(wàn)的豪宅,現(xiàn)在香港房市的中小型住宅非常搶手。一個(gè)突出的例子就是新界天水圍地區(qū)嘉湖山莊,其均價(jià)為200多萬(wàn),今年以來(lái),成交量一直保持穩(wěn)定較快增長(zhǎng)。該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng),“在周末,如果你沒(méi)有開(kāi)好票,經(jīng)紀(jì)人都沒(méi)時(shí)間帶你去看房子”。

    事實(shí)上,不管是豪宅還是中小住宅,香港房產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)在飆升。金管局的數(shù)據(jù)稱(chēng),從08年金融海嘯的低位大幅上升至46%,香港中原預(yù)測(cè)到2011年,香港房地產(chǎn)就可重返1997年高峰。這讓港媒頻頻斥責(zé)香港政府土地供應(yīng)量的不足,并警告說(shuō),房產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)泡沫正在形成。

    中原地產(chǎn)黃良癉認(rèn)為,香港樓市正在重復(fù)上一個(gè)十年的周期。1995年,香港宏觀調(diào)控,緊縮金融政策,全力打壓房地產(chǎn),當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)曾連跌18個(gè)月,跌幅達(dá)到27%,但之后隨著政策放松,投機(jī)成分嚴(yán)重,經(jīng)歷了24個(gè)月的猛升,升了88%,“完全沒(méi)有辦法控制”,直到07年金融危機(jī)爆發(fā),香港房市崩潰,創(chuàng)下52%的跌幅紀(jì)錄。

    受08年金融海嘯與政策影響,香港樓市曾在08年3月的高點(diǎn)之后連跌9個(gè)月,自09年開(kāi)始回升之后,連升19個(gè)月,升值達(dá)到46%,時(shí)至今日,不僅收復(fù)而且已超過(guò)08年金融危機(jī)之時(shí)的高點(diǎn)。

    雖然兩段時(shí)間區(qū)間表現(xiàn)極為相似,但專(zhuān)家認(rèn)為背后的成因并不相同。最本質(zhì)的區(qū)別就是貸款的比例較小,銀行體系較為健康。香港美聯(lián)提供的數(shù)據(jù)顯示,1997年9月時(shí),香港按揭貸款的負(fù)擔(dān)比例為93.2%,“炒房子都炒瘋了”,但現(xiàn)在僅為35.6%。

    “而受到美國(guó)量化寬松政策的影響,現(xiàn)在香港房市已接近1997年的高點(diǎn)之前,當(dāng)時(shí)如果這樣早就泡沫化了,但現(xiàn)在則剛剛開(kāi)始泡沫。所以如果要在樓市形成泡沫化,至少還需要一倍的增長(zhǎng)”。黃良癉表示。

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