一紙商品房定價(jià)權(quán)下放企業(yè)的通知，悄然打開了萬科南京“價(jià)格門”的僵局。

江蘇省物價(jià)局公布，從2009年1月1日起，該省各級(jí)價(jià)格主管部門將暫停對(duì)普通商品住房銷售前的價(jià)格審批，將定價(jià)權(quán)“下放”給企業(yè)，而且過去核過價(jià)但尚未銷售的普通住宅，企業(yè)也有權(quán)重新自主定價(jià)。

這意味著，陷入南京“價(jià)格門”僵局的萬科，有望在南京名正言順地啟用“自主定價(jià)”手段。一位南京房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，在“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終回不到平衡線的南京房地產(chǎn)管理，正試圖在“利益和民生”之間找回本色。

10年政府指導(dǎo)價(jià)

“在之前十年時(shí)間里，南京商品房?jī)r(jià)格一直是管制的。”一位不愿具名的南京開發(fā)商葉先生說。與當(dāng)?shù)匾恍┐笮蛧?guó)有開發(fā)公司、民營(yíng)開發(fā)企業(yè)相比，2001年進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的萬科，只能算是“小字輩”。

南京第一家開發(fā)公司成立于1981年11月，即南京市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司。隨后，各個(gè)市、區(qū)又陸續(xù)成立了自己區(qū)屬的城鎮(zhèn)開發(fā)公司。據(jù)葉先生介紹，當(dāng)時(shí)商品房?jī)r(jià)格上漲較快，1992年時(shí)南京市對(duì)此進(jìn)行 “備案制”，“當(dāng)時(shí)管得也比較松，就是到物價(jià)局登個(gè)記，主要查處價(jià)格違法行為。”

葉先生說，在1998年之前，握有政府資源的國(guó)有開發(fā)企業(yè)，順理成章獲取了大量的協(xié)議地塊，也擔(dān)負(fù)起舊城改造重任。此時(shí)，剛起步的一些民營(yíng)房企，多從國(guó)企買來“二手地”，“房子賣多少價(jià)錢，主要參考國(guó)企定價(jià)，一般都符合物價(jià)部門的備案要求”。

在房?jī)r(jià)上漲下，市民對(duì)此意見頗大，政策在1998年發(fā)生巨大變化。

1998年頒布的《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)；普通住宅商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；高檔住宅商品房和非住宅商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2002年《江蘇省定價(jià)目錄》再次明確了政府對(duì)普通住宅商品房的價(jià)格管理權(quán)。

按照2003年南京物價(jià)局開始執(zhí)行的“南京市商品房作價(jià)辦法”，商品房作價(jià)辦法的基準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）＝成本＋利潤(rùn)＋稅金。其中，對(duì)于利潤(rùn)的要求是 “普通住宅商品房的利潤(rùn)按不超過基數(shù)的8％計(jì)算”。同時(shí)，普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過5％。

至此，南京成為東部地區(qū)唯一實(shí)行普通住宅商品房政府指導(dǎo)價(jià)的副省級(jí)城市。

葉先生介紹，上有政策下有對(duì)策，眾多南京開發(fā)商通過作厚成本價(jià)，繞開了 “政府指導(dǎo)價(jià)”對(duì)房?jī)r(jià)上漲的限制，“政府指導(dǎo)價(jià)”名存實(shí)亡。同時(shí)，在房?jī)r(jià)高漲中，土地出讓金也隨著飆漲，地方倚重土地財(cái)政的趨勢(shì)明顯，其中江寧區(qū)最為明顯。

轉(zhuǎn)折性的事件發(fā)生在2007年。

和全國(guó)其他城市一樣，2007年南京房?jī)r(jià)再度飆漲，市民對(duì)此頗有怨言。據(jù)介紹，當(dāng)時(shí)一個(gè)樓盤，一天之間從3900元/平方米漲至5100元/平方米，引起南京市政府的高度關(guān)注。為平抑房?jī)r(jià)，5月份南京在 “政府指導(dǎo)價(jià)”基礎(chǔ)上，推出“一房一價(jià)”政策，卻遭到很多開發(fā)商、專家的反對(duì)，再次被指“違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律”。

也就在2007年3月，萬科光明城市花園三期開始銷售。在兩個(gè)月時(shí)間，該樓盤三期首批5幢樓已完成銷售，實(shí)際均價(jià)為8240元/平方米，已超過基準(zhǔn)價(jià)格7360元/平方米上浮5％的限度。如不突破總價(jià)，最后兩幢小區(qū)核心大樓只能按3900元/平方米的價(jià)格銷售。

2008年南京樓市熱情不再，“降價(jià)促銷”成為主旋律。在房?jī)r(jià)下滑、銷售下降，土地財(cái)政難以為繼下，2008年9月南京市取消“一房一價(jià)”政策。在協(xié)商無果后，萬科光明城市花園三期這兩幢房子至今仍未能銷售。

定價(jià)權(quán)下放企業(yè)

離國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā) 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》不過12天，江蘇省政府辦公廳就于2008年12月22日印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

次日，江蘇省物價(jià)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人孔祥平在省政府新聞發(fā)布會(huì)上表示：“經(jīng)省政府同意，我們將暫停執(zhí)行普通商品房的核價(jià)要求，也就是說，從現(xiàn)在開始，普通商品房定價(jià)下放給企業(yè)，由企業(yè)自主決定。”

為了讓商品房的價(jià)格更好、更靈敏地反映市場(chǎng)變化，拉動(dòng)內(nèi)需，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，是江蘇省暫停執(zhí)行普通商品房核價(jià)的主要原因。孔祥平說，我們希望開發(fā)企業(yè)能夠加強(qiáng)自身的管理，嚴(yán)格控制開發(fā)成本，制定出符合市場(chǎng)供求變化的合理價(jià)格。

隨后，在江蘇省物價(jià)局公布的貫徹省《意見》的通知中明確：從2009年1月1日起，暫停執(zhí)行對(duì)普通商品住房銷售前的價(jià)格審批，給企業(yè)充分的自主定價(jià)權(quán)利。并明確“已經(jīng)價(jià)格部門審批過銷售價(jià)格但尚未銷售的普通商品住房，企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)需求狀況重新定價(jià)”。

至此，管制了10年之久的南京普通商品房政府指導(dǎo)價(jià)，以“暫停”的官方語氣宣告了“定價(jià)權(quán)下放企業(yè)”。

不過，暫停執(zhí)行核價(jià)制度，并不等于放開不管。孔祥平表示，暫停普通商品房核價(jià)程序，房企可自主調(diào)整銷售價(jià)格，但開發(fā)商仍必須在售樓處明碼標(biāo)價(jià)，明確公示。對(duì)于類似低于成本價(jià)賣房的企業(yè)，如違反價(jià)格法則追究相關(guān)法律責(zé)任并嚴(yán)處，如不違反價(jià)格法相關(guān)部門將不得干預(yù)。

巧合的是，在《意見》發(fā)布之前，針對(duì)南京恒大綠洲花園毛坯房?jī)H售4600元/平方米、精裝房5700元/平方米，時(shí)任南京市江寧區(qū)房管局局長(zhǎng)的周久耕聲稱，低于成本價(jià)格銷售，屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將聯(lián)合有關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行查處。后在輿論的壓力下，周久耕因“擅自對(duì)媒體發(fā)表不當(dāng)言論，在社會(huì)上產(chǎn)生了不良影響；同時(shí)經(jīng)初步調(diào)查，存在用公款購置高檔香煙的奢侈消費(fèi)行為”而被免職。

知情人士介紹，在恒大綠洲花園周邊，也有一個(gè)萬科在建樓盤。

“‘周久耕案’是地方管理、土地財(cái)政的一個(gè)典型縮影。”一位南京國(guó)有房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，恒大綠洲花園樓板價(jià)在3000元/平方米左右，其售價(jià)不到5000元/平方米，極可能存在低價(jià)銷售嫌疑。另外，面對(duì)下行的樓市，管理部門心急如焚，但與其他城市的“柔性管理”不同，南京官員采取的措施相對(duì)“偏硬”，“市長(zhǎng)干預(yù)市場(chǎng)”色彩偏重。

據(jù)中原地產(chǎn)南京公司統(tǒng)計(jì)，2008年1-10月，南京共有49幅地塊公開拍賣，其中底價(jià)成交高達(dá)40個(gè)，流標(biāo)5個(gè)，溢價(jià)成交4個(gè)；而2007年同期推地64幅，溢價(jià)成交46個(gè)，底價(jià)成交17個(gè)，流標(biāo)僅為1個(gè)。同時(shí)，南京地塊出讓金總額近122億元，比2007年同期183億元下降了約33％。

“下放定價(jià)權(quán)是一大進(jìn)步，但這僅僅只是一個(gè)開始，”南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任吳翔華博士認(rèn)為，10多年來，南京房地產(chǎn)管理一直在“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終沒有回到中間的平衡線上，這與“南京市場(chǎng)化程度不高，法制觀念比較淡薄”、“地方政府過于自信，對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不清，直接干預(yù)價(jià)格偏多”有著直接的關(guān)系。

吳翔華認(rèn)為，南京是連接中西部城市的橋頭堡，房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略位置非常重要，另外南京市場(chǎng)比較大，城市規(guī)劃也比較好，這是吸引萬科、恒大、中海、金地等全國(guó)知名大型房企入駐的重要原因，然而，如今它們?cè)谀暇┑拈_發(fā)業(yè)績(jī)可謂一般。

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