陳文雅 胡芳潔 趙紅梅

　　“我們施工隊(duì)去年在北京已經(jīng)簽的工地有三個(gè)，但是今年一個(gè)也沒開工，現(xiàn)在處在待業(yè)狀態(tài)。”一位給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做電梯安裝施工的 “包工頭”吳振國對(duì)記者表示。往年，他都是“春節(jié)假期還沒怎么好好過，就緊趕慢趕上工地”，而今年則有機(jī)會(huì)給自己放長假了，這個(gè)長假什么時(shí)候結(jié)束還不好說。

“有沒有戲，到年中就能看出個(gè)眉目了。”這位電梯施工隊(duì)老板說，五六月份將是他面臨的“尖鋒時(shí)刻”。“一般房地產(chǎn)項(xiàng)目在年底竣工的多，六月之后是主體結(jié)構(gòu)完工的集中期，所以我們的活兒一向在六月以后比較集中。”

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理劉先生告訴記者：“房地產(chǎn)公司最不敢欠的有幾大類：一個(gè)是銀行貸款，銀行現(xiàn)在也都上市了，要給股東交待，不能把他們逼急了；二是施工單位的工程款，開發(fā)商一拖欠，農(nóng)民工就鬧事，社會(huì)影響不好；三是購房業(yè)主的鑰匙，延期交房鬧大了，老百姓把你告到法院，吃不了兜著走。最敢欠的是政府的土地出讓金，反正這錢是國家的，不是自己的，少收進(jìn)來一筆錢，誰身上也不會(huì)少塊肉，用不著太過計(jì)較。”

房地產(chǎn)行業(yè)利益鏈各環(huán)節(jié)的種種跡象告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)的“拐點(diǎn)”和“調(diào)整”并非幻覺，而是看得見、摸得著的現(xiàn)實(shí)。諸如建筑設(shè)計(jì)公司裁員、代理公司減薪、開發(fā)公司頻換職業(yè)經(jīng)理人等業(yè)內(nèi)流傳的小道消息已經(jīng)不再能提起人們的胃口，打折銷售和項(xiàng)目股權(quán)出讓也已屢見不鮮；建筑工地的大部分農(nóng)民工們今年春節(jié)后至今沒有再回到去年那個(gè)熱火朝天的工地；水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)項(xiàng)目必需的原材料的采購量也在大幅減少；下游的電梯安裝公司、中央空調(diào)提供商等機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量清淡，基本處于空手等待的階段。二級(jí)市場經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌過程，人們每天在小區(qū)旁邊路過的許多中介門店，大部分是2007年剛開業(yè)的，但2008年卻選擇了悄悄地撤離。

年中將現(xiàn)“倒閉潮”？

“有些客戶的房地產(chǎn)項(xiàng)目，原本是因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)而停工的。但是照理說，到2008年10月份、11月份就可以復(fù)工了，事實(shí)上很多項(xiàng)目直到現(xiàn)在也沒有復(fù)工，就這么一直拖下來了。”中央空調(diào)代理商唐先生向記者表示。

據(jù)他介紹，不少項(xiàng)目的封頂時(shí)間由去年下半年開始一直拖到今年，“好在今年上半年有一些拖延項(xiàng)目終于封頂，給我們帶來了一點(diǎn)業(yè)務(wù)，否則也將無米下炊。”

SOHO中國董事長潘石屹表示，從2008年初開始，全國房地產(chǎn)成交量就一直在下降，下降速度還很快，“總體來說，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金非常緊張。從去年12月份開始，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)延長了大量的短期貸款，使他們度過了去年年底的危機(jī)。但銀行的貸款不是解決企業(yè)資金鏈條狀況的根本措施，最根本的還是靠市場。如果市場持續(xù)萎靡，資金鏈條從長遠(yuǎn)來看一定是接不上的，只能維持拆東墻補(bǔ)西墻的被動(dòng)局面。”而四、五月份的成交量會(huì)比較關(guān)鍵，如果沒有緩和跡象，就會(huì)有更多處于觀望狀態(tài)而資金情況逐漸惡化的開發(fā)商加入到降價(jià)大軍。

“2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)資金出現(xiàn)了巨大的缺口，約達(dá)7000億元。”他掐指算道，“從2007年11月到2008到11月間的1年間，海外房地產(chǎn)類H股大幅縮水，市值縮水都超過75%，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)和盛高置地3只股票市值縮水超過90%，僅剩下一年前市值的1/10。縮水量上，富力地產(chǎn)市值縮水達(dá)1000億，碧桂園縮水總量更多，達(dá)到1300億。”基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)預(yù)測，在不遠(yuǎn)的將來，“房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)遭遇到生存危機(jī)。”

成本控制成企業(yè)利器

北京一家房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司老板謝遠(yuǎn)玉開辦的企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)下降周期中為數(shù)不多的業(yè)務(wù)大幅放量的公司，“去年在全球金融危機(jī)的背景下，我們的業(yè)務(wù)量增長50%。”而其奧妙在于，該公司專替開發(fā)公司精確控制開發(fā)成本。“前兩年的暴利時(shí)代，成本失控并不是很嚴(yán)重的事，但現(xiàn)在大家競爭壓力大，需要企業(yè)主動(dòng)去調(diào)整適應(yīng)，要不然慢慢就被淘汰了。”

謝遠(yuǎn)玉承認(rèn)，“小項(xiàng)目不是我們的業(yè)務(wù)方向，因?yàn)樾№?xiàng)目基本上是靠關(guān)系、吃回扣，賺到一筆拉倒。我們啃的都是難啃的骨頭，一般是高端、操作難度比較大的項(xiàng)目，經(jīng)常要重復(fù)溝通細(xì)節(jié)。”

而對(duì)于這些高端定位的大項(xiàng)目而言，行業(yè)政策、銀根松緊和項(xiàng)目本身的業(yè)績甚至公司存亡都有著很高的相關(guān)度。

市場與政策，誰更重要

近期，各地政府和銀行貸款部門在扶持房地產(chǎn)業(yè)方面均有所表現(xiàn)，但高端市場的觀望情緒依然濃厚。目前，包括星河灣、格拉斯小鎮(zhèn)、山水文園、緣溪堂、銀泰中心、盤古大觀、龍灣別墅等北京多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商都在翹首期待“限外令”解禁帶來的利好。北京盤古大觀銷售經(jīng)理馮遠(yuǎn)波表示，春節(jié)期間該項(xiàng)目已認(rèn)購6套，總金額約4億元，外籍人士是其主要客戶。

北京的“90/70”政策亦出現(xiàn)了松動(dòng)，由單個(gè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)改為全市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。據(jù)悉，北京多家高端項(xiàng)目的開發(fā)商正在向規(guī)劃委遞交規(guī)劃修改申請(qǐng)，以便將項(xiàng)目中按照“90/70”要求配建的小戶型單元改回大戶型。

“中央政府沒有直接支持房地產(chǎn)行業(yè)。不過這4萬億投資中，財(cái)政撥款大約只有1萬億，更多還是銀行貸款。而貸款的投向除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、支持國有大中型企業(yè)海外并購、支持中小企業(yè)貸款等外，肯定還會(huì)有一部分錢不知道往哪兒花，最后還是會(huì)以貸款的形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。”謝遠(yuǎn)玉說，“經(jīng)濟(jì)擺中間，信心和金融放兩邊，兩個(gè)是左膀右臂。在我們國家，政府永遠(yuǎn)是大老板。”

“在生產(chǎn)過剩的情況下，重要的是拉動(dòng)消費(fèi)，而不是增加生產(chǎn)。現(xiàn)在增加生產(chǎn)的措施太多了。”潘石屹稱。

盡管保利地產(chǎn)、北京城建等多家大開發(fā)商都通過增發(fā)、發(fā)債等方式獲得了資金，但潘石屹認(rèn)為，“真正解決資金的困難問題還要靠市場上的銷售，沒有好的銷售業(yè)績，其他融資辦法都是過渡性、暫時(shí)的。”

最新的消息是，房地產(chǎn)行業(yè)最終未被列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。

“進(jìn)不進(jìn)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃不是最關(guān)鍵的。關(guān)鍵是政府出臺(tái)的政策應(yīng)該對(duì)癥下藥，解決這個(gè)癥結(jié)。把房地產(chǎn)銷售和出租流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)降下來，并且政府能夠?yàn)槎址康匿N售和出租搭建一個(gè)公開、透明的平臺(tái)，避免在銷售或購買二手房和出租二手房的過程中上當(dāng)受騙。這樣才是解決問題的關(guān)鍵。”潘石屹表示。

世邦魏理仕環(huán)球研究部董事覃曉梅認(rèn)為：“心理信心的建立，還需要一定的時(shí)間，最樂觀的估計(jì)是市場會(huì)在下半年回暖。”

在謝遠(yuǎn)玉看來，房地產(chǎn)業(yè)需要比以前更強(qiáng)有力的政策支持，即金融創(chuàng)新，例如REITs(抵押證券化)和信托的結(jié)合。“次貸問題出在哪兒？鏈條拉得太長，以至于花錢的不需要對(duì)最終借給他錢的投資者——老百姓負(fù)責(zé)，而只需要對(duì)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，培養(yǎng)出了適合貪婪和尋租行為生長的土壤。如果借款人和信托公司直接掛鉤，情況會(huì)好一些。”

潘石屹則認(rèn)為：“很多業(yè)內(nèi)人士把太多精力放在期盼政策上了。其實(shí)重要的還是市場，在目前這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，任何政策都不可能讓房地產(chǎn)市場有巨大變化。”

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