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　　多年來(lái)，一直在中小城市默默耕耘的陽(yáng)光100，似乎正迎來(lái)新的機(jī)遇。越來(lái)越密集和頻繁的樓市調(diào)控顯示，一線城市成為政策針對(duì)的主要對(duì)象，而二、三線城市則顯示出更多的成長(zhǎng)性。作為先到者，如何鞏固已有成果、拓展新的發(fā)展領(lǐng)域正是陽(yáng)光100在做的事。

吃肉者和吃草者

“二、三線城市的市場(chǎng)并不是一個(gè)暴漲暴跌的市場(chǎng)，地產(chǎn)公司需要薄利多銷(xiāo)，更注重產(chǎn)品和細(xì)分市場(chǎng)。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)。

隨著國(guó)慶前后“二次調(diào)控”開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控進(jìn)一步加劇。

據(jù)陽(yáng)光100所在城市項(xiàng)目的表現(xiàn)來(lái)看，二、三線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)在今年4月調(diào)控之后，到8月開(kāi)始回升，接下來(lái)的8、9、10月都處于回升狀態(tài)；二次調(diào)控對(duì)這些城市的波及有限，例如陽(yáng)光100在沈陽(yáng)的項(xiàng)目，盡管成交量短期內(nèi)有所下降，但看房人卻在增加，觀望并等待降價(jià)的心理非常明顯；而無(wú)錫項(xiàng)目，成交量反而在上升，在長(zhǎng)沙的項(xiàng)目也是如此。

“現(xiàn)在一線城市用行政手段在調(diào)控，在此方面，二、三線城市影響較小，我不認(rèn)為接下來(lái)二、三線城市銷(xiāo)量會(huì)下來(lái)，可能還會(huì)上升。”易小迪說(shuō)。

限購(gòu)成為此輪調(diào)控的重要部分。目前，包括北、上、廣、深在內(nèi)的11個(gè)大城市已經(jīng)出臺(tái)“限購(gòu)令”細(xì)則。

目前限購(gòu)令只出現(xiàn)在以一線城市為主的大城市，如果按此執(zhí)行，對(duì)一線城市的波及會(huì)很大；而二、三線城市并沒(méi)有出現(xiàn)限購(gòu)令。

易小迪表示：“二、三線城市會(huì)成為明年房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)要點(diǎn)。”有的地產(chǎn)公司主要在少數(shù)幾個(gè)大城市有項(xiàng)目，這類(lèi)公司將成為受調(diào)控波及最大的公司，這類(lèi)公司也最有可能轉(zhuǎn)向二、三線城市。

“有的公司從一線城市‘吃肉’的公司，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)到二、三線城市‘吃草’，吃的東西不同，消化系統(tǒng)也要隨之改變。特長(zhǎng)在‘吃肉’的，不一定吃得了草，不是說(shuō)去了二、三線城市，就一定能生存。”易小迪這樣形容這一轉(zhuǎn)變。

調(diào)整

一直以來(lái)，城市新興白領(lǐng)公寓是陽(yáng)光100標(biāo)志性住宅產(chǎn)品。早在今年年中的一次內(nèi)部會(huì)議上，易小迪就表示陽(yáng)光100要適當(dāng)增加高端住宅。

現(xiàn)在，陽(yáng)光100的別墅類(lèi)產(chǎn)品，已經(jīng)出現(xiàn)在武漢、東營(yíng)項(xiàng)目中。據(jù)了解，別墅產(chǎn)品，作為陽(yáng)光100產(chǎn)品多樣化的一個(gè)舉措，接下來(lái)將會(huì)出現(xiàn)在幾乎所有陽(yáng)光100的住宅大盤(pán)項(xiàng)目中。

“盡管是不同的產(chǎn)品，但是客戶群的定位并沒(méi)有變，別墅產(chǎn)品同樣要滿足三個(gè)條件，即作為第一住宅、一套公寓的價(jià)格、有城市的便利生活。”易小迪表示，別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)，也是順應(yīng)客戶需求的產(chǎn)物。

當(dāng)然，客戶需求是一方面，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、利潤(rùn)越來(lái)越薄的二、三線城市，找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，恐怕才是企業(yè)更愿意看到的。

此外，向非省會(huì)的中小城市傾斜，也將成為陽(yáng)光100戰(zhàn)略方向的一部分。目前來(lái)看，陽(yáng)光100已經(jīng)進(jìn)入的城市主要以省會(huì)城市為主。

“接下來(lái)，非省會(huì)的中小城市將占到30%—40%。”易小迪表示，往三線城市走，陽(yáng)光100這一戰(zhàn)略趨勢(shì)確實(shí)存在，一方面是陽(yáng)光100有能力在這些城市打開(kāi)市場(chǎng)，另一方面也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要,如桂林、柳州等。

“從原則上來(lái)講，不算土地價(jià)格，陽(yáng)光100毛坯房總成本為3000元/平方米，精裝房總成本為4000元/平方米，以此計(jì)算，住宅項(xiàng)目毛利率達(dá)到20%—30%，城市綜合體毛利率達(dá)到30%—40%，陽(yáng)光100就可以進(jìn)。”易小迪說(shuō)。

一些中小城市的房屋售價(jià)，已經(jīng)能夠讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。以陽(yáng)光100在柳州的項(xiàng)目為例，住宅和商業(yè)的總體均價(jià)已達(dá)到9000元/平方米，作為一個(gè)三、四線城市，這個(gè)價(jià)格并不低。近日，一位個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者愿意出資3000萬(wàn)整層購(gòu)買(mǎi)柳州項(xiàng)目寫(xiě)字樓的頂層。投資者向一線城市以外的城市轉(zhuǎn)移，正在逐漸變得明顯。

加速

盡管如此，陽(yáng)光100依然計(jì)劃在明年提供超過(guò)200萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。2010年，這一供應(yīng)數(shù)據(jù)是100多萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，今年以來(lái)，陽(yáng)光100在土地市場(chǎng)上也頻頻出手。今年已經(jīng)在東莞松山湖、成都、濰坊、煙臺(tái)等多處獲得土地，此外，天津?qū)氎鏀?shù)千畝的土地項(xiàng)目也在推進(jìn)之中。

陽(yáng)光100顯然并不想失去這個(gè)在調(diào)控中成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

“資金來(lái)源問(wèn)題，一方面是增加銷(xiāo)售，一方面是加大自身合作伙伴的開(kāi)拓。”易小迪表示，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，資金瓶頸在減少，2009年以后，小公司急劇減少，地產(chǎn)基金大量出現(xiàn)，品牌和產(chǎn)品有認(rèn)知度，總是能找到資金的支持。

而地方政府與地產(chǎn)公司的關(guān)系也在發(fā)生變化。價(jià)高者得，不再成為土地出讓的唯一方式。地方政府越來(lái)越希望開(kāi)發(fā)商拿地以后，能起到促進(jìn)城市建設(shè)、發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的作用，一些招商引資、偏遠(yuǎn)地區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，將為注重產(chǎn)品、城市建設(shè)的開(kāi)發(fā)商提供機(jī)遇。這也將為陽(yáng)光100提供機(jī)遇。

“尤其是在三、四線城市，我們挑選拿地的機(jī)會(huì)在增加，實(shí)際上，由于各種原因，我們已經(jīng)拒絕了不少城市的邀請(qǐng)。未來(lái)幾年，我們?cè)谶@些地區(qū)的機(jī)遇在大大增加。”易小迪說(shuō)。

而在不同的城市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力能不能做到數(shù)一數(shù)二，成功的產(chǎn)品模式能不能復(fù)制到三、四線城市去，如何加速人才培養(yǎng)，都將是陽(yáng)光100接下來(lái)需要考慮的問(wèn)題。