網(wǎng)絡(luò)版專稿 記者 張玉蕾 5月28日，中國房地產(chǎn)及住宅研究會等單位組成的中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布了《2008年中國房地產(chǎn)上市公司測評報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)。《報(bào)告》顯示，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在償債能力薄弱的風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力面臨考驗(yàn)。

在《報(bào)告》列出的2008年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力十強(qiáng)中，僅陸家嘴(600663.SH)和萬科:000002.SZ，萬科B:200002.SZ)入選抗風(fēng)險(xiǎn)能力十強(qiáng)榜，其中陸家嘴名列抗風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)第一名，萬科僅排名第八。

與此同時(shí)，萬科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)也都出現(xiàn)負(fù)數(shù)，萬科為-1.52元，招商地產(chǎn)-4.74元，金地-7.52，保利最低，為-7.65，盡管這些企業(yè)的每股現(xiàn)金存量充裕，但是速動(dòng)比率和經(jīng)營性現(xiàn)金流量兩個(gè)指標(biāo)一致反映出這些企業(yè)在未來普遍面臨較大的資金回籠壓力，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績將是今年最大的考驗(yàn)。

股價(jià)下跌 再融資成本上升 回籠資金難

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，以往房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地就可以在市場上再融資，圈到更多的錢，然后再囤地。但現(xiàn)在這種再融資的循環(huán)鏈條，已經(jīng)隨著牛市的退潮而斷裂。開發(fā)商再融資的數(shù)量劇減，因?yàn)楣蓛r(jià)下跌，股本攤薄嚴(yán)重，再融資成本上升，地產(chǎn)再融資獲批的可能性也越來越小。

在這種情勢下，目前一些城市的房企已開始把手中的土地賣出來回籠資金，但土地拍賣市場目前也已顯露出頹勢。今年1月，北京廣渠路15號地流拍；南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價(jià)成交；福州推出三塊土地，只有一塊成交。

更有甚者是將拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地產(chǎn)寧愿損失7000萬元保證金，毅然退掉去年9月11日高價(jià)拍得的福州市中心白馬路地塊。

據(jù)來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示，今年1月下旬和2月的成交土地價(jià)格與起始價(jià)之間的差距比以往有減少，2月推出5宗住宅類用地，其中4宗采取招標(biāo)方式出讓，成交價(jià)格都只略高于招標(biāo)底價(jià)。

房產(chǎn)開發(fā)商今年資金缺口或達(dá)四五千億

北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉表示，初步估計(jì)，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏，我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元-5000億元左右的年度資金缺口。目前房地產(chǎn)市場的總體特征還是分化和重組，但土地價(jià)格仍舊拒絕調(diào)整，地方政府對土地市場還有不現(xiàn)實(shí)的高價(jià)預(yù)期；寫字樓和商鋪的價(jià)格回調(diào)要大于住宅價(jià)格的調(diào)整。鐘偉認(rèn)為，景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹導(dǎo)致房價(jià)走勢具有高度不確定性，在大約6個(gè)季度的調(diào)整之后，房價(jià)才可能會明顯上升。而從今年1-4月新增開發(fā)貸款較多、個(gè)人按揭貸款明顯萎縮的情況來看，實(shí)際上不是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場資金支持不夠，也不是開發(fā)商沒有用盡融資渠道，而是市場需求明顯萎縮。

鐘偉建議，開發(fā)商應(yīng)該適度地調(diào)整擴(kuò)張戰(zhàn)略，由激進(jìn)擴(kuò)張變成相對務(wù)實(shí)的戰(zhàn)略。開發(fā)商在現(xiàn)行開發(fā)規(guī)模上，應(yīng)該有15%的收縮才能夠使現(xiàn)金流平衡。

“負(fù)資產(chǎn)”或?qū)⒊霈F(xiàn)

SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹認(rèn)為，最近房地產(chǎn)股的領(lǐng)跌與銀根緊縮不無關(guān)系。而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的不容樂觀，可能導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)家庭在中國出現(xiàn)。

“對房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的緊張已經(jīng)是非常嚴(yán)重的問題。如果這種情況持續(xù)下去，行業(yè)將進(jìn)入‘塑性變形’階段，出現(xiàn)一部分企業(yè)的破產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)失業(yè)率的提高。”潘石屹表示。

從整個(gè)地產(chǎn)市場來看，深圳成為目前房地產(chǎn)市場的“保險(xiǎn)絲”，要出問題會先有表現(xiàn)，要斷會先斷。

“如果中國出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的家庭，很有可能是從這里先出現(xiàn)。美國的次貸危機(jī)不會以同樣的方式在中國重演，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)的按揭貸款沒有證券化，沒有形成衍生的金融產(chǎn)品。但如果繼續(xù)一味實(shí)施非常從緊的貨幣政策，也有可能會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的家庭，還不了銀行按揭貸款的家庭，這就可能出現(xiàn)銀行大面積的壞賬。”潘石屹稱。
而深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，深圳負(fù)資產(chǎn)的狀況已經(jīng)比較明顯了。按照央行的判斷，如果二手房價(jià)下跌幅度超過30%，“負(fù)資產(chǎn)”就會產(chǎn)生。

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