退房潮背后隱情
原來,該樓盤在今年3月份推出了部分房源,單價為14300元/平方米。到了5月份,又推出了一部分新的房源,這部分房源在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記備案的 “擬售均價”為14500元/平方米,但實際的銷售均價卻是12500元/平方米左右。該樓盤業(yè)主張先生的一位朋友,在5月底通過優(yōu)惠活動以12500元/平方米的價格買到了該樓盤的一套房子。“打了好幾層折扣,先通過VIP打了9.9折,再通過老業(yè)主介紹打了9.9折,全額付款折上又打9.2折,再加上3萬元現(xiàn)金抵價券,累計折扣下來不到8.7折。”
通過6月13日和6月15日兩天北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記的銷售均價的變化,張先生更是推斷出,從6月13日到6月15日,這兩天來新售出的兩套房子,平均價格約為10400元/平方米。
從14000余元跌到10000余元,這中間的落差令先前高價買入該樓盤房產(chǎn)的業(yè)主們無法忍受。張先生表示,“已經(jīng)賣了幾十套房子,還不到半個月,就開始促銷,各方面品質(zhì)幾乎一樣的房子,便宜了10多萬元。我就是退掉房子再買也劃算!”
從2007年11月開始銷售以來,該樓盤總共退房57套,占全部724套已簽約房產(chǎn)的7.9%左右,其中有50套是今年退掉的。張先生也打算加入到這股洪流中。“一開始覺得房價還要漲,硬著頭皮痛下決心買了一套,其實環(huán)境戶型什么都不是自己特別滿意的。但是現(xiàn)在看來,新推出的有些戶型還比我買的那個好,房價還更便宜。”張先生表示,下一步,他會先觀望一段時間,如果時機(jī)合適的話,會用這筆錢去地段更好的地方買個性價比高一點的房子。“現(xiàn)在五環(huán)內(nèi)有些盤的價格也不像原先那么高高在上了,我拿同樣這筆資金,還是有希望買到不錯的房子的。而且五環(huán)以內(nèi)的房子升值潛力也更大。”
至于退房能否成功,張先生并不是很擔(dān)心。“以前有些開發(fā)商巴不得業(yè)主退房,因為退完了以后開發(fā)商還能漲價賣房。現(xiàn)在房子在降價,想退可能沒有那么容易了,不過還是有希望的,畢竟好多成功的先例在那里擺著。我和幾個業(yè)主打算近期和開發(fā)商協(xié)商。”張先生惟一比較操心的是,由于他的貸款已經(jīng)審批通過,并已經(jīng)開始還款,所以手續(xù)可能會比較繁瑣。
北京中潤律師事務(wù)所袁律師表示,一般可以接受的退房情形有如下幾種:延期交付房屋;開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全,導(dǎo)致合同無效;開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計;房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用;房子產(chǎn)權(quán)不清楚,甚至存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛。袁律師提醒消費者,如果單純以房屋降價的理由向開發(fā)商要求退房,不一定能退成,最好是有符合上述幾條的理由,而且如果出現(xiàn)這樣的情況,還可以向開發(fā)商要求違約賠償。
面對張先生這種貸款已經(jīng)辦理而且已經(jīng)在還貸的情況,一般是要在開發(fā)商利益不受損的情況下找到另一個買家,再去辦理退房手續(xù)。或者張先生不再歸還貸款,銀行起訴開發(fā)商,開發(fā)商向他追討貸款時,張先生提出自己無力再歸還貸款。但袁律師不建議業(yè)主采取這種極端做法。
專門為購房人提供法律服務(wù)的袁律師向記者介紹,最近不少客戶向他咨詢退房的事,但是因為標(biāo)的不大,律師受理的不多。如果單純是因為房子降價而非法律認(rèn)定的因為開發(fā)商一方問題導(dǎo)致的退房,客戶一般都會面臨違約責(zé)任的問題,而且律師很難幫業(yè)主避免違約損失。
自今年以來,樓盤退房的新聞層出不窮,已經(jīng)引起了廣泛的關(guān)注。尤其是一些退房率在100%以上的樓盤,更讓人覺得蹊蹺。有位業(yè)內(nèi)人士表示,“這些出現(xiàn)了退房兩次以上的樓盤,應(yīng)該不是被業(yè)主買走后又集體退房,然后又被別的業(yè)主買進(jìn)來再退掉那么簡單。其實這種情況下,第一次購買再退房的買家,往往是開發(fā)商的托兒,這托兒最大的可能是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工。這一般以非上市房地產(chǎn)企業(yè)居多,這些企業(yè)缺錢,想盡一切辦法找錢。他們用內(nèi)部員工的名義先按揭貸款買下房子,獲得一部分周轉(zhuǎn)資金,待房屋即將交付的時候,資金也基本回籠了,再將其退掉,這樣就不需要收取更名費。”
同樣是退房,但退房的原因卻是今非昔比。袁律師最近還在為自己代理的一個案子而操心,這個案子可以追溯到幾年前北京房價普漲的時期。他的當(dāng)事人購買了宣武區(qū)莊勝房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的莊勝崇光百貨的一間商鋪,當(dāng)時開發(fā)商承諾售后包租,15年后由開發(fā)商收回產(chǎn)權(quán)。但據(jù)袁律師透露:“開發(fā)商遲遲不給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)。當(dāng)時正值房價飛漲,我們認(rèn)為開發(fā)商是在拖延產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù),有意不履行合同。”半個月前,宣武區(qū)法院對該案進(jìn)行了一審判決,支持解除合同,同時退回了房款,并按照存款利息給付利息。但法院沒有接受業(yè)主提出的違約金訴求,理由是合同沒有約定。袁律師指出:“最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定,如果合同中沒有約定違約金的,可以考慮按照貸款利息來償付違約金。”他已將上訴狀遞交到了北京市一中院,等待二審開庭。
在幾年前,類似的案子不少,特點是開發(fā)商遲遲不辦理產(chǎn)權(quán)證,并希望得到解除合同的結(jié)果。但當(dāng)前市場形勢卻發(fā)生了扭轉(zhuǎn),2008年新出現(xiàn)的退房案件,大多是業(yè)主主動要求解除合同。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,今年北京房地產(chǎn)市場新房銷售月平均撤銷次數(shù)約1000-1200套。還有不少業(yè)主正行進(jìn)在申請退房的道路上。在退房率較高的樓盤中,有不少單價在20000元/平方米左右的樓盤的身影,據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士分析,這部分房產(chǎn)中投資比例相對較大。
當(dāng)然,面對降價,也有些業(yè)主沒有采取退房的方式,而是要求開發(fā)商給新老客戶送裝修、車位或物業(yè)費,更有些業(yè)主要求開發(fā)商補(bǔ)貼差價。這引起了業(yè)內(nèi)的爭議:房價下降,開發(fā)商要不要給老業(yè)主補(bǔ)差價或搞贈送?也有業(yè)內(nèi)人士指出,買房是市場行為,不是社會保障,消費者在買房時應(yīng)該要認(rèn)識到買方本來就是要承擔(dān)市場風(fēng)險的。
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