退房潮背后隱情
原來，該樓盤在今年3月份推出了部分房源，單價為14300元/平方米。到了5月份，又推出了一部分新的房源，這部分房源在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記備案的 “擬售均價”為14500元/平方米，但實際的銷售均價卻是12500元/平方米左右。該樓盤業(yè)主張先生的一位朋友，在5月底通過優(yōu)惠活動以12500元/平方米的價格買到了該樓盤的一套房子。“打了好幾層折扣，先通過VIP打了9.9折，再通過老業(yè)主介紹打了9.9折，全額付款折上又打9.2折，再加上3萬元現(xiàn)金抵價券，累計折扣下來不到8.7折。”
通過6月13日和6月15日兩天北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記的銷售均價的變化，張先生更是推斷出，從6月13日到6月15日，這兩天來新售出的兩套房子，平均價格約為10400元/平方米。
從14000余元跌到10000余元，這中間的落差令先前高價買入該樓盤房產(chǎn)的業(yè)主們無法忍受。張先生表示，“已經(jīng)賣了幾十套房子，還不到半個月，就開始促銷，各方面品質(zhì)幾乎一樣的房子，便宜了10多萬元。我就是退掉房子再買也劃算！”
從2007年11月開始銷售以來，該樓盤總共退房57套，占全部724套已簽約房產(chǎn)的7.9%左右，其中有50套是今年退掉的。張先生也打算加入到這股洪流中。“一開始覺得房價還要漲，硬著頭皮痛下決心買了一套，其實環(huán)境戶型什么都不是自己特別滿意的。但是現(xiàn)在看來，新推出的有些戶型還比我買的那個好，房價還更便宜。”張先生表示，下一步，他會先觀望一段時間，如果時機(jī)合適的話，會用這筆錢去地段更好的地方買個性價比高一點的房子。“現(xiàn)在五環(huán)內(nèi)有些盤的價格也不像原先那么高高在上了，我拿同樣這筆資金，還是有希望買到不錯的房子的。而且五環(huán)以內(nèi)的房子升值潛力也更大。”
至于退房能否成功，張先生并不是很擔(dān)心。“以前有些開發(fā)商巴不得業(yè)主退房，因為退完了以后開發(fā)商還能漲價賣房。現(xiàn)在房子在降價，想退可能沒有那么容易了，不過還是有希望的，畢竟好多成功的先例在那里擺著。我和幾個業(yè)主打算近期和開發(fā)商協(xié)商。”張先生惟一比較操心的是，由于他的貸款已經(jīng)審批通過，并已經(jīng)開始還款，所以手續(xù)可能會比較繁瑣。
北京中潤律師事務(wù)所袁律師表示，一般可以接受的退房情形有如下幾種：延期交付房屋；開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無效；開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計；房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用；房子產(chǎn)權(quán)不清楚，甚至存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛。袁律師提醒消費者，如果單純以房屋降價的理由向開發(fā)商要求退房，不一定能退成，最好是有符合上述幾條的理由，而且如果出現(xiàn)這樣的情況，還可以向開發(fā)商要求違約賠償。
面對張先生這種貸款已經(jīng)辦理而且已經(jīng)在還貸的情況，一般是要在開發(fā)商利益不受損的情況下找到另一個買家，再去辦理退房手續(xù)。或者張先生不再歸還貸款，銀行起訴開發(fā)商，開發(fā)商向他追討貸款時，張先生提出自己無力再歸還貸款。但袁律師不建議業(yè)主采取這種極端做法。
專門為購房人提供法律服務(wù)的袁律師向記者介紹，最近不少客戶向他咨詢退房的事，但是因為標(biāo)的不大，律師受理的不多。如果單純是因為房子降價而非法律認(rèn)定的因為開發(fā)商一方問題導(dǎo)致的退房，客戶一般都會面臨違約責(zé)任的問題，而且律師很難幫業(yè)主避免違約損失。
自今年以來，樓盤退房的新聞層出不窮，已經(jīng)引起了廣泛的關(guān)注。尤其是一些退房率在100%以上的樓盤，更讓人覺得蹊蹺。有位業(yè)內(nèi)人士表示，“這些出現(xiàn)了退房兩次以上的樓盤，應(yīng)該不是被業(yè)主買走后又集體退房，然后又被別的業(yè)主買進(jìn)來再退掉那么簡單。其實這種情況下，第一次購買再退房的買家，往往是開發(fā)商的托兒，這托兒最大的可能是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工。這一般以非上市房地產(chǎn)企業(yè)居多，這些企業(yè)缺錢，想盡一切辦法找錢。他們用內(nèi)部員工的名義先按揭貸款買下房子，獲得一部分周轉(zhuǎn)資金，待房屋即將交付的時候，資金也基本回籠了，再將其退掉，這樣就不需要收取更名費。”
同樣是退房，但退房的原因卻是今非昔比。袁律師最近還在為自己代理的一個案子而操心，這個案子可以追溯到幾年前北京房價普漲的時期。他的當(dāng)事人購買了宣武區(qū)莊勝房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的莊勝崇光百貨的一間商鋪，當(dāng)時開發(fā)商承諾售后包租，15年后由開發(fā)商收回產(chǎn)權(quán)。但據(jù)袁律師透露：“開發(fā)商遲遲不給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)。當(dāng)時正值房價飛漲，我們認(rèn)為開發(fā)商是在拖延產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)，有意不履行合同。”半個月前，宣武區(qū)法院對該案進(jìn)行了一審判決，支持解除合同，同時退回了房款，并按照存款利息給付利息。但法院沒有接受業(yè)主提出的違約金訴求，理由是合同沒有約定。袁律師指出：“最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，如果合同中沒有約定違約金的，可以考慮按照貸款利息來償付違約金。”他已將上訴狀遞交到了北京市一中院，等待二審開庭。
在幾年前，類似的案子不少，特點是開發(fā)商遲遲不辦理產(chǎn)權(quán)證，并希望得到解除合同的結(jié)果。但當(dāng)前市場形勢卻發(fā)生了扭轉(zhuǎn)，2008年新出現(xiàn)的退房案件，大多是業(yè)主主動要求解除合同。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年北京房地產(chǎn)市場新房銷售月平均撤銷次數(shù)約1000-1200套。還有不少業(yè)主正行進(jìn)在申請退房的道路上。在退房率較高的樓盤中，有不少單價在20000元/平方米左右的樓盤的身影，據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士分析，這部分房產(chǎn)中投資比例相對較大。
當(dāng)然，面對降價，也有些業(yè)主沒有采取退房的方式，而是要求開發(fā)商給新老客戶送裝修、車位或物業(yè)費，更有些業(yè)主要求開發(fā)商補(bǔ)貼差價。這引起了業(yè)內(nèi)的爭議：房價下降，開發(fā)商要不要給老業(yè)主補(bǔ)差價或搞贈送？也有業(yè)內(nèi)人士指出，買房是市場行為，不是社會保障，消費者在買房時應(yīng)該要認(rèn)識到買方本來就是要承擔(dān)市場風(fēng)險的。
- · 葉志剛事件背后：分析師潛規(guī)則起底 | 2009-08-10
- · 葉志剛事件背后：分析師潛規(guī)則起底 | 2009-08-07
- · 卓琳，站在偉人背后 | 2009-08-04
- · 7·29暴跌 4300億天量的背后 | 2009-07-31
- · 站在偉人背后 | 2009-07-31
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品
