房地美和房利美是美國政府依法發(fā)起設(shè)立的兩大私營企業(yè)（govern－ment-sponosedenterprises,GSE），為全美住宅貸款證券化的主要消化單位。

專門從事住宅抵押二級市場業(yè)務(wù)，即通過從銀行、其他金融機購買住房抵押貸款、打包上市、證券化，來支持美國住宅金融市場的穩(wěn)定性、流動性和提高國民購房的可支付能力等政府公共政策目標(biāo)。

為支持這兩大住房金融公司，政府提供多種特殊優(yōu)惠政策，具體包括：公司發(fā)行的證券可免去聯(lián)邦證券委員會的審批，是各金融機構(gòu)可以無限持有的資產(chǎn)，并可作為聯(lián)邦儲備銀行貼現(xiàn)貸款和信用貸款的合格擔(dān)保品；公司在必要時可獲得財政部最高22.5億美元的資金支持；公司經(jīng)營范圍不受州界和地域的限制，不需地方監(jiān)督部門的認(rèn)可和批準(zhǔn)；公司在依法留足資本金后，經(jīng)營收入歸股東所有等。

這些以法律形式明確規(guī)定的優(yōu)惠政策使兩大公司擁有了“準(zhǔn)”政府機構(gòu)的特殊法人地位，盡管兩大公司發(fā)行的債券均為無政府擔(dān)保的債券，但多被評為3A級，被投資者視為與政府國債類似的無風(fēng)險債券。

準(zhǔn)政府機構(gòu)的金字招牌使公司獲得了無限的發(fā)債權(quán)，且融資成本大大低于私營機構(gòu)。

在政府優(yōu)惠政策激勵和股東們的利益驅(qū)動雙重作用下，兩大公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規(guī)模在快速擴張，而過去20年，美國經(jīng)濟穩(wěn)步增長（除1991年負(fù)增長外）、住宅市場繁榮，則為兩大公司拓展證券業(yè)務(wù)提供了難得的機遇。

1990年全美住房抵押貸款余額2.9萬億美元（占GDP的50%），兩大公司持有的抵押貸款和抵押貸款證券7400億美元，僅占市場份額的25%。到2008年一季度，全美的住房抵押貸款余額為12.08萬億美元（占GDP的80％左右），兩大公司持有的住房抵押貸款余額1.45萬億美元，持有的住房抵押貸款證券3.65萬億美元,兩項合計5.1萬億美元，占住房抵押貸款市場份額的42%。

兩大公司已成為美國住宅抵押市場的主導(dǎo)者和全美債券市場上僅次于財政部的最大債券發(fā)行商之一。2008年一季度公眾持有的可交易美國國債的規(guī)模只有 4.9萬億美元，顯然兩大公司持有的債務(wù)已超過了可交易國債的規(guī)模。這種特殊的法人地位和龐大的市場份額，不能不讓人們刮目相看。

特殊地位招致的特大“黑洞”

房地美、房利美當(dāng)然并不是一開始就天馬行空，政府曾對兩大證券化公司資本充足率、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模和所購買的貸款種類進行了嚴(yán)格限定。

依據(jù)1992年國會通過的《聯(lián)邦住宅企業(yè)金融安全和穩(wěn)健法》，公司的核心資本不能低于最低資本，即資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)資產(chǎn)余額的2.5%，加上表外債務(wù)余額，包括擔(dān)保的抵押支持債券（MBS）的0.45%。衡量資本充足的第二個指標(biāo)是風(fēng)險資本要求。按照規(guī)定，公司必須有充足的資本，以應(yīng)對未來10年市場波動的壓力檢驗，以提高它們的抗風(fēng)險能力。而聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室（OFHEO）設(shè)定的資本要求是：除核心資本外，公司還要按最低資本的30%提取盈余資本。此外，為保障基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定，公司購買的購房貸款主要是合格的常規(guī)抵押貸款，即首付比20%、長期固定利率、非政府機構(gòu)擔(dān)保的抵押貸款，合格貸款上限（conformingloan）通常由住房與城市發(fā)展部（HUD）每年根據(jù)市場上住房價格指數(shù)進行調(diào)整，2008年單筆貸款上限在41.7萬美元。