從兩大公司的執(zhí)行情況來看，就資本現(xiàn)狀而言，2007年次貸危機(jī)爆發(fā)之后，房地美和房利美分別增發(fā)89億和86億美元優(yōu)先股補(bǔ)充資本金，OFHEO兩次下調(diào)盈余資本金率至20%和15%。截至2008年一季度兩大公司的資本金充足，基本達(dá)到了法定和OFHEO監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。但公司資本杠桿率還是過高，在市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致資產(chǎn)和負(fù)債市值不斷發(fā)生變化的情況下，公司核心資本與持有抵押貸款和擔(dān)保的MBS總值之比常常不足2％，這意味著一旦公司遇到任何風(fēng)險(xiǎn)，公司股本不足以彌補(bǔ)虧損，就會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)嫁給投資者、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和納稅人。

從公司的資產(chǎn)質(zhì)量來看，在2001年后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)向好和住宅市場(chǎng)繁榮，非常規(guī)抵押貸款快速增長(zhǎng)，兩大公司在此期間也購(gòu)買一部分信用史料不全(Alt-loan)、有信用瑕疵獨(dú)戶住房貸款（A-loan、）和只支付利息貸款（inter－est-only），這些貸款都有房產(chǎn)價(jià)值比高、借款人信用等級(jí)差的特點(diǎn)。

此外，過去幾年，私營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS的市場(chǎng)份額快速增長(zhǎng)，兩大公司還購(gòu)買持有私營(yíng)機(jī)構(gòu)以次級(jí)貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行的3A級(jí)抵押貸款證券。2007年中期兩大公司持有2570億美元私營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行的次級(jí)抵押貸款證券，2008年一季度已降至2060億美元，占其持有證券余額的6%。公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量的變化，顯然為今天財(cái)務(wù)狀況惡化埋下了隱患。

為抑制公司資產(chǎn)業(yè)務(wù)的急劇擴(kuò)張，OFHEO從2006年開始對(duì)公司購(gòu)買并持有住房貸款組合的規(guī)模（port－foliocap）制定了上限，2006年貸款組合上限為7270億美元，并要求公司只能購(gòu)買私營(yíng)機(jī)構(gòu)3A級(jí)的次級(jí)抵押貸款證券，不幸的是，這一監(jiān)管要求來的太晚了。

當(dāng)住房銷售價(jià)格漲幅從過去最高時(shí)13.64%跌至今天的-0.45%，兩大公司在住宅市場(chǎng)繁榮期快速擴(kuò)張中購(gòu)買的大量住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來。不光是次級(jí)貸款購(gòu)買的房屋價(jià)格下跌，優(yōu)級(jí)貸款購(gòu)買的房?jī)r(jià)也在下跌時(shí)，住房貸款按市值調(diào)整后的抵借比（貸款余額/房?jī)r(jià)比）開始上升，各類貸款的違約率開始上升，公司持有的私營(yíng)機(jī)構(gòu)以次貸發(fā)行的MBS信用等級(jí)下降、收益率下降，導(dǎo)致兩大公司自2007年第三季度起虧損上升，房利美和房地美報(bào)告累計(jì)虧損額分別為71億和38億美元。

2008年7月30日布什總統(tǒng)簽發(fā)了對(duì)40萬(wàn)房屋所有者的救市計(jì)劃，使他們免遭失去房產(chǎn)的噩運(yùn)。然而，美國(guó)政府對(duì)兩大私營(yíng)公司采取的 “大而不倒”的態(tài)度，用納稅人的錢為其虧損埋單，不僅遭到了國(guó)會(huì)議員的置疑，且兩大公司能否扭虧為盈，住宅市場(chǎng)能否恢（conformingloan）通常由住房與城市發(fā)展部（HUD）每年根據(jù)市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，2008年單筆貸款上限在41.7萬(wàn)美元。

從兩大公司的執(zhí)行情況來看，就資本現(xiàn)狀而言，2007年次貸危機(jī)爆發(fā)之后，房地美和房利美分別增發(fā)89億和86億美元優(yōu)先股補(bǔ)充資本金，OFHEO兩次下調(diào)盈余資本金率至20%和15%。截至2008年一季度兩大公司的資本金充足，基本達(dá)到了法定和OFHEO監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。但公司資本杠桿率還是過高，在市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致資產(chǎn)和負(fù)債市值不斷發(fā)生變化的情況下，公司核心資本與持有抵押貸款和擔(dān)保的MBS總值之比常常不足2％，這意味著一旦公司遇到任何風(fēng)險(xiǎn)，公司股本不足以彌補(bǔ)虧損，就會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)嫁給投資者、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和納稅人。

從公司的資產(chǎn)質(zhì)量來看，在2001年后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)向好和住宅市場(chǎng)繁榮，非常規(guī)抵押貸款快速增長(zhǎng)，兩大公司在此期間也購(gòu)買一部分信用史料不全(Alt-loan)、有信用瑕疵獨(dú)戶住房貸款（A-loan、）和只支付利息貸款（inter－est-only），這些貸款都有房產(chǎn)價(jià)值比高、借款人信用等級(jí)差的特點(diǎn)。

此外，過去幾年，私營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS的市場(chǎng)份額快速增長(zhǎng)，兩大公司還購(gòu)買持有私營(yíng)機(jī)構(gòu)以次級(jí)貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行的3A級(jí)抵押貸款證券。2007年中期兩大公司持有2570億美元私營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行的次級(jí)抵押貸款證券，2008年一季度已降至2060億美元，占其持有證券余額的6%。公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量的變化，顯然為今天財(cái)務(wù)狀況惡化埋下了隱患。

為抑制公司資產(chǎn)業(yè)務(wù)的急劇擴(kuò)張，OFHEO從2006年開始對(duì)公司購(gòu)買并持有住房貸款組合的規(guī)模（port－foliocap）制定了上限，2006年貸款組合上限為7270億美元，并要求公司只能購(gòu)買私營(yíng)機(jī)構(gòu)3A級(jí)的次級(jí)抵押貸款證券，不幸的是，這一監(jiān)管要求來的太晚了。

當(dāng)住房銷售價(jià)格漲幅從過去最高時(shí)13.64%跌至今天的-0.45%，兩大公司在住宅市場(chǎng)繁榮期快速擴(kuò)張中購(gòu)買的大量住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來。不光是次級(jí)貸款購(gòu)買的房屋價(jià)格下跌，優(yōu)級(jí)貸款購(gòu)買的房?jī)r(jià)也在下跌時(shí)，住房貸款按市值調(diào)整后的抵借比（貸款余額/房?jī)r(jià)比）開始上升，各類貸款的違約率開始上升，公司持有的私營(yíng)機(jī)構(gòu)以次貸發(fā)行的MBS信用等級(jí)下降、收益率下降，導(dǎo)致兩大公司自2007年第三季度起虧損上升，房利美和房地美報(bào)告累計(jì)虧損額分別為71億和38億美元。

2008年7月30日布什總統(tǒng)簽發(fā)了對(duì)40萬(wàn)房屋所有者的救市計(jì)劃，使他們免遭失去房產(chǎn)的噩運(yùn)。然而，美國(guó)政府對(duì)兩大私營(yíng)公司采取的 “大而不倒”的態(tài)度，用納稅人的錢為其虧損埋單，不僅遭到了國(guó)會(huì)議員的置疑，且兩大公司能否扭虧為盈，住宅市場(chǎng)能否恢復(fù)信心，次貸危機(jī)是否會(huì)從幾筆壞賬演變成一種漫延全社會(huì)的信用危機(jī)，所有這些都成了投資者心頭揮之不去的憂痛。

房地美、房利美財(cái)務(wù)風(fēng)波的啟示

無(wú)論是美國(guó)的次貸危機(jī)還是兩大住宅金融公司財(cái)務(wù)狀況惡化的風(fēng)波，其經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都值得深思和借鑒的。

一、基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量事關(guān)重大。無(wú)論次貸危機(jī)還是兩大公司經(jīng)營(yíng)虧損表現(xiàn)形式似乎都與證券化相關(guān)，但問題并不在證券化本身，而在于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量。次級(jí)貸款違約率高的一個(gè)重要原因是貸款代理人和貸款機(jī)構(gòu)在放貸中沒有堅(jiān)持“3C”的原則，即對(duì)借款人基本特征 （Character）、還貸能力（Capability）和抵押物（Collateral）進(jìn)行審慎的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。“謊言貸款”太多，一旦市場(chǎng)環(huán)境變化，借貸人違約或償債能力弱招致的信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)波動(dòng)招致抵押品貶值的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)使金融機(jī)構(gòu)陷入流動(dòng)性危機(jī)，甚至是破產(chǎn)倒閉的邊緣。香港在1997年?yáng)|亞金融危機(jī)中，房產(chǎn)價(jià)格大幅縮水50%以上，許多購(gòu)房者承受負(fù)資產(chǎn)的壓力，但銀行卻沒有因此出現(xiàn)違約率大幅上升的問題，就是因?yàn)橄愀坫y行業(yè)自身有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，資本充足率高達(dá)15％-20％，貸款房產(chǎn)價(jià)值比嚴(yán)格控制在50％-70%，加上對(duì)個(gè)人住房貸款有嚴(yán)格資格審查標(biāo)準(zhǔn)，借款人購(gòu)房多是為了自住，在就業(yè)穩(wěn)定、收入現(xiàn)金流不變、房產(chǎn)使用價(jià)值不變的情況下，購(gòu)房者仍會(huì)按期還貸。因此，金融創(chuàng)新要以優(yōu)質(zhì)的信用產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)為目的，否則金融創(chuàng)新就失去了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，甚至成了金融界的自?shī)首詷贰?/P>

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