經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào) 記者 周亞玲 數(shù)月的回暖給了開(kāi)發(fā)商勇氣和信心，他們迫不及待地要小試牛刀。當(dāng)然，不是所有的開(kāi)發(fā)商都敢在眼下漲價(jià)，價(jià)格的小幅度上升表明開(kāi)發(fā)商有幾分惴惴不安。和買(mǎi)房人一樣，商品房開(kāi)工面積的減少，也體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望情緒。在北京、上海這樣的典型城市，零成交的樓盤(pán)依然比比皆是。用國(guó)家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)陳東琪在某論壇的發(fā)言，“房市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象”，似乎更為貼切。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.3%；但與此同時(shí)，環(huán)比卻上漲0.2%。

結(jié)構(gòu)性分化

4月末，記者在京城的南二環(huán)走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，市中心幾個(gè)樓盤(pán)隨著大勢(shì)的轉(zhuǎn)暖，率先挑起了漲價(jià)的大旗。中信城最近開(kāi)盤(pán)的一期，均價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米，以97平方米的兩居戶(hù)型為主，現(xiàn)已基本賣(mài)完。下午三時(shí)許，看盤(pán)的除了記者，還有2戶(hù)人家，售樓小姐在給一戶(hù)五六個(gè)家庭成員同時(shí)上陣的人家，指著沙盤(pán)講述，“下一期以大戶(hù)型為主，位置比這次要好一些。均價(jià)25000元。”看盤(pán)的一家人七嘴八舌地討論著，究竟是買(mǎi)三居還是四居。

幾里之隔，就是壹瓶。這個(gè)曾經(jīng)引起巨大爭(zhēng)議的項(xiàng)目，現(xiàn)在最便宜的房子單價(jià)也要23000元了。一輛看房人的富康車(chē)剛停在陶然亭公園門(mén)口的售樓處，門(mén)口的保安連忙用步話(huà)機(jī)小聲地向里面的銷(xiāo)售人員說(shuō)：“富康、富康。”

銷(xiāo)售人員告訴記者，去年底開(kāi)盤(pán)的房子基本是西向，但賣(mài)得很便宜，均價(jià)17000元/平方米。現(xiàn)在南北朝向最便宜的都要23000元/平方米，最小的面積也只有137平方米的了。“這個(gè)樓盤(pán)的特點(diǎn)就是越貴的賣(mài)得越好，因?yàn)橐曇案茫芸吹胶娴木鸵脦兹f(wàn)了，樓王要賣(mài)幾千萬(wàn)。”

一位著裝非常講究的中年女士執(zhí)意要找一套能看到湖面的房子。售樓員始終一副愛(ài)答不理的模樣，女士堅(jiān)持要看，但直到記者離開(kāi)的半個(gè)多小時(shí)內(nèi)，售樓員還是沒(méi)有帶這位女士去看傳說(shuō)的樓王。和中信城一樣，售樓員對(duì)所有的詢(xún)問(wèn)者，都沒(méi)有絲毫的笑容。

按照北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，壹瓶在四月底是成交均價(jià)最高的房子。這個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)似乎也有足夠的理由，在小區(qū)里，業(yè)主只要用磁卡刷開(kāi)小門(mén)，陶然亭碧波盎然的湖面就會(huì)映入眼簾，小區(qū)雖然不大，但也有很多蒼天大樹(shù)，一副“庭院深深”的派頭。

市區(qū)內(nèi)的房子加上優(yōu)秀的景觀(guān)環(huán)境，自然就有了深不可測(cè)的價(jià)格策略。據(jù)了解，壹瓶的開(kāi)發(fā)商先買(mǎi)下緊貼著公園的賓館，再逐漸將樓盤(pán)往公園里挪了100米。數(shù)年前，開(kāi)發(fā)商留了很多好的戶(hù)型，但去年銀根一緊縮，也就陸續(xù)開(kāi)始賣(mài)了。這個(gè)項(xiàng)目原來(lái)叫 “鳳圖騰”，2004年的時(shí)候，單價(jià)就在14000元/平方米。

除了這類(lèi)位置絕好的樓盤(pán)，一些本來(lái)性?xún)r(jià)比較高，整體環(huán)境也不錯(cuò)的樓盤(pán)也有點(diǎn)按捺不住。

美利山，這個(gè)京城率先降價(jià)的樓盤(pán)，最近要開(kāi)的一期，據(jù)開(kāi)發(fā)商講，均價(jià)要漲1000-2000元/平方米。新開(kāi)的C26樓盤(pán)是美利山中最鄰近小區(qū)公園的，房子和公園只有100米的空隙地帶，而且是7層的板樓。美利山的內(nèi)部人士也承認(rèn)，除了戶(hù)型和位置優(yōu)越，現(xiàn)在京城成交量的活躍也是提價(jià)的重要原因。“不止我們一家，我們周邊的首城國(guó)際、禧福會(huì)、珠江帝景都要漲價(jià)。”這位人士說(shuō)。

珠江帝景的漲價(jià)原因和美利山略有不同。開(kāi)發(fā)商介紹，去年珠江帝景E區(qū)、B區(qū)的樓盤(pán)都賣(mài)完了，現(xiàn)在還剩下這期的幾個(gè)尾房，就幾十套，而且現(xiàn)在市場(chǎng)行情又不錯(cuò)，所以就提了價(jià)格。同在合生旗下，年初在望京以低價(jià)入市的樓盤(pán)麒麟社的價(jià)格也在上漲。合生認(rèn)為：“麒麟社的漲價(jià)是因?yàn)榈烷_(kāi)高走是開(kāi)發(fā)商一般的營(yíng)銷(xiāo)策略。”

上漲情況比較類(lèi)似的還有華僑城，據(jù)了解，華僑城將新推的一期因?yàn)槲恢煤彤a(chǎn)品也升級(jí)了，所以?xún)r(jià)格也會(huì)有所提升。華僑城3月、4月兩次開(kāi)盤(pán)的火爆無(wú)疑也給了開(kāi)發(fā)商提價(jià)的動(dòng)力。3月初，華僑城入市時(shí)，局勢(shì)尚未明朗，華僑城就用優(yōu)惠的價(jià)格搶占先機(jī)。

似乎一時(shí)間要提價(jià)成了買(mǎi)賣(mài)還不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。但即便如此，業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為，這也只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。北京華僑城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)宋翔華在北京做過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)手，他這么談自己對(duì)現(xiàn)在漲價(jià)的看法：市場(chǎng)依然是結(jié)構(gòu)性分化，并不是蘿卜白菜全好賣(mài)。今年還是有品牌的公司推出的配套齊全、產(chǎn)品設(shè)計(jì)好和價(jià)格適中的項(xiàng)目好賣(mài)。

高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市底部還未企穩(wěn)，只有前期低價(jià)入市，賣(mài)得還不錯(cuò)的才敢小幅提價(jià)，此外就是位置好的。

根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份取得預(yù)售證項(xiàng)目共有51個(gè)，環(huán)比3月的 38個(gè)取證項(xiàng)目增加了34.2%。開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體平均銷(xiāo)售率為46.1%，從具體項(xiàng)目來(lái)看，銷(xiāo)售率大于50%的項(xiàng)目有21個(gè)，其中有幾個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到了90%以上。而零成交的項(xiàng)目在北京依然是比比皆是，記者統(tǒng)計(jì)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從4月初至記者發(fā)稿時(shí)，零成交的項(xiàng)目近20個(gè)（個(gè)別為寫(xiě)字樓）。

小心地漲漲看

在上海，一些樓盤(pán)也是小心地漲漲看。

上海的老市區(qū)和好地段，價(jià)格早已“國(guó)際化”，漲價(jià)缺乏動(dòng)力。這一點(diǎn)和北京略有不同。曾有專(zhuān)家做過(guò)統(tǒng)計(jì)，按照現(xiàn)在的拆遷的價(jià)格，市區(qū)的樓房樓面地價(jià)到25000元/平方米了。2009年初，新鴻基在陸家嘴拿到某地塊，有消息稱(chēng)單價(jià)要開(kāi)到12萬(wàn)元/平方米。眼下的光景，“好地段漲是漲不上去，跌也跌不下來(lái)”，上海的業(yè)內(nèi)人士這么評(píng)價(jià)。

但樓盤(pán)提價(jià)的原理都基本相似。

“與其說(shuō)是漲價(jià)，還不如說(shuō)是回調(diào)。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟這么看眼下的上海房市，“漲也是小幅度的漲，漲個(gè)5%”。

按照佑威的統(tǒng)計(jì)，4月前27天商品住宅成交均價(jià)為13351元/平方米，與3月相比上漲了1.3%，成交均價(jià)出現(xiàn)了持續(xù)兩個(gè)月的上漲。

但小幅度上漲的樓盤(pán)卻并非少數(shù)，從2009年的成交樓盤(pán)的數(shù)據(jù) （佑威選取的是1月、2月與3月、4月都有成交數(shù)據(jù)，并且其3月、4月合計(jì)成交量大于500平方米的樓盤(pán)）來(lái)看，共有151個(gè)公寓項(xiàng)目，其中3月、4月的累計(jì)成交均價(jià)相比1月、2月累計(jì)成交均價(jià)出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目有94個(gè)，占到了62%，價(jià)格出現(xiàn)下跌的項(xiàng)目有57個(gè)。

佑威認(rèn)為，“在成交量出現(xiàn)上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始回調(diào)售價(jià)，但是回調(diào)幅度很小，多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅在5%以?xún)?nèi)，為60個(gè)，占到價(jià)格上漲的項(xiàng)目的63.8%，而價(jià)格出現(xiàn)下跌項(xiàng)目中，幅度也較小，幾乎一半以上的項(xiàng)目跌幅在5%以?xún)?nèi)。”

上海價(jià)格上浮比例較大的樓盤(pán)有相當(dāng)比例是在賣(mài)尾房。譬如寶山的海尚明城，曾經(jīng)將單價(jià)10000元左右的樓盤(pán)直降到單價(jià)8000元，號(hào)稱(chēng)一天就賣(mài)了300多套。現(xiàn)在，尾房?jī)r(jià)格又提回了單價(jià)9500元以上。而慧芝湖項(xiàng)目也是如此，分別經(jīng)歷了從22000元到17000元再到20000元的單價(jià)波段。而一些媒體報(bào)道的上海開(kāi)始排大隊(duì)買(mǎi)房的新聞就源于慧芝湖項(xiàng)目。

盡管漲價(jià)樓盤(pán)的數(shù)量眾多，但上海從3月以來(lái)，存量在3000平方米以上的樓盤(pán)也有98個(gè)沒(méi)有成交記錄。這些“白卷樓盤(pán)”多位于松江、閔行、奉賢等外郊環(huán)區(qū)域。因?yàn)檫@些零成交的樓盤(pán)以尾盤(pán)和取得銷(xiāo)售許可證但還未正式開(kāi)盤(pán)的居多，所以陸騎麟認(rèn)為參考價(jià)值有點(diǎn)薄弱。

但深圳房?jī)r(jià)的上漲的確超過(guò)了當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的預(yù)期。深圳市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12331元／平方米，比3月份上漲12．4％，比去年同期上漲3．2％。

中原地產(chǎn)深港研究部的高級(jí)研究員韋峰告訴記者，因?yàn)樯钲谶^(guò)去的降價(jià)已經(jīng)非常到位，樓盤(pán)消化的速度非常快，現(xiàn)在價(jià)格回調(diào)也會(huì)相對(duì)較快。而中原地產(chǎn)甚至發(fā)現(xiàn)深圳為數(shù)不多的幾個(gè)2007年就開(kāi)盤(pán)到2009年還在賣(mài)的樓盤(pán)，價(jià)格已經(jīng)回到了2007年的水平，譬如萬(wàn)科第五園、皇御苑等項(xiàng)目。但即便深圳漲價(jià)風(fēng)潮強(qiáng)盛，韋峰發(fā)現(xiàn)，深圳關(guān)外的樓房?jī)r(jià)格和2007年還是有20%的差距。

結(jié)構(gòu)性分化導(dǎo)致的冰火兩重天的局面沒(méi)有一個(gè)大城市例外。但房?jī)r(jià)是否就此回調(diào)，大部分的業(yè)內(nèi)人士都無(wú)法判定，認(rèn)為價(jià)格在2009年還會(huì)有幾次波動(dòng)的人士占了多數(shù)。經(jīng)歷了2007年的酷暑到2008年的嚴(yán)寒，形勢(shì)轉(zhuǎn)化之兇猛已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商有些膽戰(zhàn)心驚了，所以行業(yè)人士認(rèn)為，短期內(nèi)，幾大一線(xiàn)城市的價(jià)格無(wú)論漲跌，都不會(huì)重復(fù)過(guò)去的大起大落。但專(zhuān)家們共同擔(dān)心的是，樓市價(jià)格上漲脫離于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基本面之上，極有可能導(dǎo)致下半年的樓市又將回到低點(diǎn)。

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