經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞玲 銷售形勢(shì)的改善使得一些行業(yè)人士發(fā)出上市房企 “資金壓力最大期已過”的判斷。2009年一季度上市房企預(yù)收賬款總體增長(zhǎng)，凈負(fù)債率同比下降，讓這一判斷多了些憑據(jù)。一些龍頭企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地欲望，輿論開始熱炒 “高價(jià)地出現(xiàn)”，這些情形多少讓人有點(diǎn)重溫舊夢(mèng)的溫暖。最艱難的時(shí)刻真的已經(jīng)過去了嗎？

“大當(dāng)家”拿地

“我們判斷2009年的市場(chǎng)行情不會(huì)比2008年差。”保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)接受采訪時(shí)說。

他認(rèn)為：“保利銷售量不錯(cuò)，除了形勢(shì)很好以及樓盤品質(zhì)外，還有一個(gè)重要原因就是自己貨量充足，所以抓住了市場(chǎng)行情。”保利充足的可售面積在樓市回暖期顯現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)。

今年第一季度，保利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約面積76萬(wàn)平方米，簽約金額65億元，同比分別增加了133%和197%。其在2009年一季末的預(yù)收賬款等于2008年?duì)I業(yè)收入的82%。

同時(shí)，值得關(guān)注的是，保利第一季度的新開工面積是146萬(wàn)平方米，同比增加了27%。保利認(rèn)為，他們的存貨一直都是很正常的，以銷定產(chǎn)是他們的原則，顯然，新開工面積的加大和2009年初在售面積的充足源于他們?cè)?008年時(shí)對(duì)2009年行情的判斷。

另外，保利在2008年收購(gòu)了580萬(wàn)平方米的土地，每平方米均價(jià)1200元，這種在市場(chǎng)低迷期入貨的方式并不奇怪。例如萬(wàn)科，在2008年買進(jìn)666多萬(wàn)平方米的土地，每平方米均價(jià)1884元，這意味著萬(wàn)科新增加了可供開發(fā)一年多的存量。當(dāng)然，這種新入地的行為和萬(wàn)科目前存貨中在建產(chǎn)品的比重很高有關(guān)。

這兩位 “大當(dāng)家”的拿地表現(xiàn)，從行動(dòng)上表現(xiàn)出對(duì)后市的一種判斷。

岳勇堅(jiān)很肯定地告訴記者，保利地產(chǎn)下一步還要接著拿地。

萬(wàn)科、保利拿地憑借的是資金充足。那么大部分地產(chǎn)公司資金情況究竟怎樣呢？

據(jù)中投證券統(tǒng)計(jì)，2009年第一季度，92家地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款比2008年末增加了17.8%，而2008年第一季度，僅比2007年第一季度增加了5.3%。92家上市公司中有26家上市公司一季末的預(yù)收賬款超過2008年?duì)I業(yè)收入的50%。

多家券商的報(bào)告都反映了上市公司預(yù)收賬款大幅增加的情況。中原證券報(bào)告中的36家重點(diǎn)公司，2009年第一季度預(yù)收賬款有11家已經(jīng)超過了2008年?duì)I業(yè)收入的80%，有18家超過了2008年?duì)I業(yè)收入的50%。

中投證券房地產(chǎn)分析師李少明接受采訪時(shí)談到，按照目前的銷售形勢(shì)，房地產(chǎn)上市公司所持的存貨到今年末就可以恢復(fù)到正常年份的水平。

中原證券分析師魏博認(rèn)為自2008年10月底新政實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)交易量恢復(fù)增長(zhǎng)，保增長(zhǎng)的金融政策使得行業(yè)貸款有所增加，房地產(chǎn)公司也是量入為出，這三個(gè)方面已經(jīng)極大地緩解了房地產(chǎn)公司的資金壓力。

“踏空了也是麻煩”

對(duì)后市有信心的還有招商地產(chǎn)。招商地產(chǎn)董秘劉寧說：“從2009年的情況看，市場(chǎng)明顯比2008年好。”

據(jù)了解，2008年是招商地產(chǎn)的高產(chǎn)出期。特別是在三、四季度，達(dá)到可售條件的房子特別多，但銷售一般。到了2009年第一季度，可售住宅較多反而成了一種優(yōu)勢(shì)資源。

“如果在這波行情里，沒有好房子賣，踏空了，也是麻煩。”一位業(yè)內(nèi)人士這么認(rèn)為。即便是多年苦心經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)公司，戰(zhàn)略調(diào)整上似乎也趕不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)。

什么時(shí)候拿地，什么時(shí)候加大開復(fù)工，開發(fā)節(jié)奏的把握就算對(duì)招商這樣的龍頭企業(yè)來(lái)說也不容易。

同時(shí)，劉寧也坦言，招商過去的存貨資產(chǎn)比有點(diǎn)高，招商對(duì)困難估計(jì)不夠全面，去年正好又趕上了高產(chǎn)出期，但現(xiàn)在行情不錯(cuò)，存貨資產(chǎn)比指標(biāo)已得到改善。

在招商地產(chǎn)的董事長(zhǎng)孫承銘、總經(jīng)理林少斌共同出席的4月中旬的一次投資者交流會(huì)上，被問及今年的拿地計(jì)劃如何時(shí)，招商表示：“上半年比較樂觀，招商如果上半年銷售很好，下半年買地信心就會(huì)比較足。”招商的表述相比保利還是較為謹(jǐn)慎。

去年底和今年初的市場(chǎng)變化遠(yuǎn)超行業(yè)人士的預(yù)期，這種戲劇性的回暖反而會(huì)讓市場(chǎng)人士更加忐忑不安。五、六月份銷售數(shù)據(jù)就成了這個(gè)已經(jīng)沒有了風(fēng)向標(biāo)的市場(chǎng)里的一盞小燈，依稀照亮前行的路。

趁熱打鐵 快速回款

龍頭公司的情況肯定要優(yōu)于同行。在2008年年報(bào)中存貨資產(chǎn)比較高，營(yíng)業(yè)收入銳減，負(fù)債較重的公司現(xiàn)在的情況又如何呢？記者采訪了廣宇集團(tuán)。

廣宇是一家在杭州有22年開發(fā)歷史的老牌企業(yè)。在集體亢奮期，他們同樣沒有能抵御住行業(yè)青春期的躁動(dòng)，毅然拿下了杭州市中心的高價(jià)地塊。

在市場(chǎng)疲軟的時(shí)候，廣宇的做法就是加快建設(shè)，不停滯。

據(jù)董秘辦介紹，廣宇在杭州有3個(gè)在售樓盤，因?yàn)閮r(jià)格比較適中，且配備了當(dāng)?shù)刈詈玫男W(xué)，銷售情況很好。

廣宇集團(tuán)在杭州、黃山、肇慶等三個(gè)地方均有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，在杭州最多。廣宇西城美墅項(xiàng)目去年11月開盤，目前銷售形勢(shì)良好。廣宇西城年華項(xiàng)目最后一期將于今年交付。而廣宇上東城項(xiàng)目由緊鄰的三個(gè)地塊組成，去年11月，其中一地塊（上東領(lǐng)地）開盤，目前已銷售過半。上東城今年還將有新開工。廣宇對(duì)新開工面積表現(xiàn)出的還是比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

董秘辦提醒記者，可以去杭州的透明售房網(wǎng)看廣宇在杭樓盤的銷售情況。

對(duì)于當(dāng)初拿下杭州東南面粉廠的高價(jià)地塊，董秘辦表示，東南面粉廠地塊將以高端產(chǎn)品來(lái)定位。公司會(huì)按照市場(chǎng)的情況來(lái)決定開工時(shí)間。

廣宇一度曾經(jīng)因?yàn)槲J借款而被外界質(zhì)疑資金緊張。廣宇認(rèn)為，市場(chǎng)的回暖已經(jīng)極大地改善了公司的資金面情況，目前的資金狀況良好。

廣宇的一季報(bào)顯示，報(bào)告期末短期借款余額為4.5億元，較年初減少30.77%，主要系歸還短期借款所致；報(bào)告期內(nèi)公司歸還了借款3.55億元，截至季報(bào)公告日，公司又歸還了4.2億元銀行和委貸借款。其季報(bào)還表示，公司積極利用銷售回籠資金提前歸還銀行借款，將高利率的委托借款轉(zhuǎn)為低利率的項(xiàng)目長(zhǎng)期借款，調(diào)整借款結(jié)構(gòu)，降低利息成本。

至于今年是否還會(huì)買新土地，廣宇表示還是要看看市場(chǎng)情況。

這種短期貸款的減少也較貼合一季度的銷售情況。廣宇集團(tuán)一季度銷售合同金額為4.9億元，銷售資金回籠3.5億元，分別達(dá)到2008年度銷售合同金額和銷售資金回籠金額的71%和54%。

真實(shí)負(fù)債減少并非廣宇一家。據(jù)中投證券統(tǒng)計(jì)，2008年末，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，比2007年末上升0.2%，扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比2007年末上升4.3%和13.1%。2009年一季度末，資產(chǎn)負(fù)債率為63.7%，比2008年末上升0.8%，但扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比2008年末下降0.7%和2.3%。中投證券認(rèn)為，這是近期各地樓市復(fù)蘇、開發(fā)商銷售回籠資金大幅增長(zhǎng)以及資金壓力緩解所致。

從整體而言，全國(guó)新開工面積還處于下降通道中，整個(gè)行業(yè)還是處于去庫(kù)存的艱苦時(shí)期。隨著2006年、2007年高價(jià)地塊逐漸進(jìn)入銷售，大部分上市公司不得不面臨毛利率下降的情況，盡管很多人期望銷售量的提升來(lái)對(duì)利潤(rùn)加以修復(fù)，但就目前的整體情況而言，幾乎沒有業(yè)內(nèi)人士敢歡呼已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的牛市時(shí)代。

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