經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅 “收購是政府行為。”這是朝陽首府的銷售負(fù)責(zé)人一直強(qiáng)調(diào)的一句話。

2009年12月1日，停工11年之久的“朝陽首府”項(xiàng)目即將重新開盤。按照北京市建委網(wǎng)站新建商品房項(xiàng)目公示內(nèi)容，此次推出的是310套總共建筑面積為50833.69平方米的住宅及商業(yè)，住宅部分?jǐn)M售均價(jià)35000元/平方米。

朝陽首府位于北京東二環(huán)北路朝陽門橋的西南角，銷售人員介紹，該項(xiàng)目目前是北京二環(huán)內(nèi)“罕見”的產(chǎn)權(quán)年限為70年的樓盤。不過，由于該項(xiàng)目停工多年，據(jù)稱目前的產(chǎn)權(quán)年限是61年。而周邊的新房，同為70年產(chǎn)權(quán)的悠唐住宅部分已成交均價(jià)為41306元/平方米，預(yù)售均價(jià)為4.4萬元/平方米；產(chǎn)權(quán)年限40年的如朝陽門SOHO地上商業(yè)部分均價(jià)為63225元/平方米。

項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，“來電咨詢我們這個(gè)項(xiàng)目的有6000余人，現(xiàn)場(chǎng)看房并做了登記的有3000余人，有真實(shí)購買意向的客戶有2000多人。”

在北京市建委網(wǎng)站的“預(yù)售證變更、注銷公告”欄中，還掛了一則12月16日發(fā)布的“預(yù)售證變更公告”，內(nèi)容為：

由原北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的森豪公寓項(xiàng)目，于2008年12月9日由法院拍賣給北京龍洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，項(xiàng)目名稱變更為：朝陽首府。

朝陽首府項(xiàng)目，就是當(dāng)年轟動(dòng)北京城的最大“騙貸案”主角森豪公寓，1998年，森豪公寓原開發(fā)商北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司法人代表鄒慶，指使員工以“購房人”名義與公司訂立虛假商品房買賣合同，并為“購房人”偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，以“購房人”名義與中行北京分行簽訂個(gè)人按揭貸款合同，套取住房按揭貸款6.449億元，并將其轉(zhuǎn)移，致使該項(xiàng)目封頂后停工。2002年9月，中國銀行北京分行內(nèi)部稽核時(shí)發(fā)現(xiàn)此案。2006年，森豪公寓被北京市高級(jí)人民法院查封，涉及各項(xiàng)債務(wù)約12.47億元。

2008年9月23日，北京市高級(jí)人民法院委托北京市康泰拍賣有限責(zé)任公司拍賣森豪公寓資產(chǎn)，北京龍洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以5.6億元的價(jià)格獲得了這一項(xiàng)目，不到負(fù)債金額的一半。該價(jià)格折合樓面地價(jià)約為8209元/平方米。

在騙貸案審理期間，業(yè)內(nèi)人士曾估算該項(xiàng)目?jī)r(jià)值在12億元以上，足以清償所欠債務(wù)。但2008年9月時(shí)值房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，一位業(yè)內(nèi)人士感慨，“現(xiàn)在看來，龍洋房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)撿了個(gè)便宜”。

“龍洋房地產(chǎn)”是什么來歷？北京市工商局登記的北京市龍洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，成立于1993年，但龍洋房地產(chǎn)的企業(yè)類型為“其他有限責(zé)任公司”，銷售人員所強(qiáng)調(diào)的“政府行為”又是何指？

記者查詢發(fā)現(xiàn)，朝陽首府項(xiàng)目的開發(fā)商為龍洋房地產(chǎn)，不過投資方確實(shí)是國有企業(yè)——北京國際信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北國投”）。

2008年6月，該公司成立了財(cái)富1號(hào)房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃，募集資金4.5億元，其中，優(yōu)級(jí)債權(quán)3億元，次級(jí)債權(quán)大于1.5億元，北國投以自有資金1億元收購其次級(jí)債權(quán)。而在2008年10月，該信托又增發(fā)1億元次級(jí)債權(quán)。而信托資金的主要用途，便是龍洋房地產(chǎn)公司的森豪公寓項(xiàng)目。該信托項(xiàng)目的預(yù)期年收益是13%-15%。

信托公告中提及資金的運(yùn)用方式是，“受托人以自己的名義與北京龍洋及其股東北京銀通投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京銀通）簽署了《合作框架協(xié)議》；與北京龍洋公司簽署了《森豪公寓項(xiàng)目收益權(quán)買賣及收購合同》；與北京銀通公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》。受托人以全部信托資金向北京龍洋公司購買森豪公寓項(xiàng)目收益權(quán)，北京銀通公司將其持有的北京龍洋公司的54.5%的股權(quán)（對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本1.2億元人民幣）轉(zhuǎn)讓至受托人名下，并將其持有的北京龍洋公司另45.5%的股權(quán)（對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本1億元人民幣）質(zhì)押給受托人，作為北京龍洋公司按期收購項(xiàng)目收益權(quán)的保證措施。”

如果按照3.5萬元均價(jià)乘以該項(xiàng)目不到7萬平方米的建筑面積，該項(xiàng)目回收的預(yù)售房款就可以達(dá)到大約24億元。根據(jù)北國投公布的5月份財(cái)務(wù)報(bào)表，龍洋房地產(chǎn)負(fù)債8億余元，所有者權(quán)益2.27億元。由此看來， 5.6億元資產(chǎn)購置費(fèi)用以及北國投信托計(jì)劃募集的5.5億元項(xiàng)目開發(fā)投入，其資金回收應(yīng)沒有問題。昔日的爛尾樓，終于被盤活了。

近期，在火爆的市場(chǎng)環(huán)境下，昔日的爛尾樓不約而同地正在打包成光鮮的商品房項(xiàng)目重新上市。潘石屹曾經(jīng)表示，其過去開發(fā)的12個(gè)地塊中，有6個(gè)是爛尾樓項(xiàng)目。距離朝陽首府不遠(yuǎn)的華普中心Ⅰ段寫字樓項(xiàng)目，擱置3年之后，近日易名為“中匯廣場(chǎng)”并開始招租；位于朝陽區(qū)十八里店南橋西南角的瑞之杰大廈，爛尾15年，如今正打算以“京泰?自主城”的案名上市；位于盧溝橋鄉(xiāng)的世界風(fēng)情園項(xiàng)目，打算包裝成國內(nèi)最大水上公園。

而在爛尾樓重生的背后，除了市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)的因素外，北京市政府也花費(fèi)了不少精力來運(yùn)作，例如以北國投的名義參與森豪公寓投資管理；而豐臺(tái)區(qū)政府則促成了成都天友旅游集團(tuán)和世界風(fēng)情園所在盧溝橋鄉(xiāng)的接洽。瑞之杰大廈項(xiàng)目更是由北京控股集團(tuán)全資直屬企業(yè)京泰集團(tuán)親自操辦，與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，再轉(zhuǎn)讓給京泰集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)子公司京泰同成置業(yè)有限公司，由其負(fù)責(zé)解決遺留問題以及新項(xiàng)目的開發(fā)。

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