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經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔 8月14日，北京霞公府項目獲得預(yù)售許可證。由此，北京第一個預(yù)售均價超過10萬元/平方米的住宅項目面市。

作為北京飯店二期的公寓部分，霞公府緊鄰北京飯店北側(cè)，王府井大街和長安街從其身邊縱橫而過，不遠處是天安門城樓和天安門廣場的延綿景觀。歷經(jīng)多年，這一地塊終于搖身一變成為北京頂級豪宅的代表者。

霞公府，是如何練就的？

緣起

霞公府項目是北京飯店二期的公寓部分。北京飯店二期地塊位于北京飯店北側(cè)，由東向西相連的E3、E4、E5三塊地塊組成。E3為商業(yè)；E4首層為會議中心、2-8層為酒店式服務(wù)公寓；E5則為高級公寓霞公府。

從現(xiàn)場看到的情形，該地塊三部分物業(yè)主體都已完成，外部裝修也基本完成。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)資料顯示，此次批準預(yù)售的霞公府房源共74套，多數(shù)房源價格集中在8萬元-10萬元/平方米，價格最高的為137340元/平方米。

那么，該地塊是何時出讓、所有者又是誰呢？

本報查詢了北京市土地儲備中心自2003年以來本市土地公開出讓資料，并沒有該地塊成交信息。

不過，2005年北京市東城區(qū)一份土地出讓資料顯示，當(dāng)年，北京紫金世紀置業(yè)有限責(zé)任公司以5.803億元獲得東城區(qū)王府井地區(qū)E3、E4、E5號地塊，宗地面積29188.68平方米，規(guī)劃建筑面積26萬平方米，用途為公寓、綜合、地下車庫、商業(yè)。

而自2006年至2010年，在北京市發(fā)改委批準的項目中，北京飯店二期項目都是當(dāng)年的重點建設(shè)項目。2010年發(fā)改委文件顯示，該項目總建筑面積27.5萬平方米，其中地上14萬平方米，地下13.5萬平方米。

按照2005年5.803億元的地價計算，該項目樓面地價為2232元/平方米；如果按地上建筑面積14萬平方米計算，樓面地價為4145元/平方米。這與眼前霞公府的售價差距巨大。
不過，北京飯店二期的土地成本并不僅這些。

北京飯店屬北京首旅集團下屬公司，北京飯店二期工程，在2006年北京發(fā)改委立項文件中，項目法人就是北京首旅集團。該項目開發(fā)商北京紫金世紀置業(yè)有限責(zé)任公司，成立于2005年6月22日，公司法人代表劉毅，而劉毅正是現(xiàn)任北京首旅集團總經(jīng)理。紫金世紀置業(yè)旗下并無其他物業(yè)，正是為北京飯店二期專門設(shè)立的項目公司。

2005年，紫金世紀置業(yè)取得該地塊之后，此地塊的拆遷工作并沒有完成。2005年9月，首旅集團成員企業(yè)華龍旅游實業(yè)發(fā)展總公司，受首旅集團委托，開始開展該地塊的拆遷工作。直到2007年4月26日，拆遷工作完成，其中包括居民住戶713戶，商戶25戶，總拆遷面積74023平方米。

此次拆遷成本幾何現(xiàn)在尚不得而知。不過2007年初，長安街沿線核心區(qū)商品房售價約為2.5萬元/平方米。假設(shè)按此價格進行拆遷補償，拆遷總成本為18.5億元。如果只取地上建筑面積進行計算，樓面地價約為1.7萬元/平方米。這依然與目前售價存在5倍左右的差距。

5年沉浮

在拆遷工作進行的同時，更大的變化正在發(fā)生。

2006年9月，新華人壽原董事長關(guān)國亮對新華人壽的資金挪用案發(fā)，而北京飯店二期項目涉及到新華人壽資金。

本報獲得的一份資料顯示，北京飯店二期的開發(fā)商紫金世紀置業(yè)成立后，首旅北京飯店占據(jù)40%的股份，此外，還有兩個股東，分別持有30%的股份。

這兩家公司分別為新產(chǎn)業(yè)投資和西部信用擔(dān)保有限公司，這兩家出資公司都與新華人壽存在關(guān)聯(lián)。

后來事實證明，除北京飯店持有的40%股份之外，另外60%的股份實際出資人都是新華人壽。當(dāng)時紫金世紀置業(yè)有限公司注冊資金10億元，即北京飯店出資4億元，新華人壽出資6億元。

2006年，新華人壽與新產(chǎn)業(yè)公司、西部信用擔(dān)保公司協(xié)商變更股權(quán)登記事宜。新產(chǎn)業(yè)投資所持30%股份順利進行變更登記，歸屬新華人壽；而西部信用擔(dān)保有限公司所持30%股份變更股權(quán)產(chǎn)生糾紛，新華人壽將西部信用擔(dān)保公司訴至北京市第一中級人民法院，要求確認其股權(quán)。后來法院作出判決，對此30%股份，新華保險公司有權(quán)要求變更股權(quán)登記，以股東身份行使股權(quán)。

2006年12月，關(guān)國亮被免職；2007年5月，保監(jiān)會批準動用全國保險保障基金，對關(guān)國亮實際控制下的多數(shù)股權(quán)進行收購，并展開賬外資金的清收工作。2009年底，全國保險保障基金將收購的新華人壽38.815%的股份，一次性整體轉(zhuǎn)讓給國有獨資的中央?yún)R金投資有限責(zé)任公司。匯金接手新華人壽，使得新華人壽從一家民營企業(yè)變?yōu)閲锌毓晒尽?/FONT>