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資金饑渴

事實證明，“萬億資金”，實現(xiàn)起來沒有那么容易。

為了籌集資金，通州區(qū)政府近年來多方奔走，主動與駐通州的銀行機構(gòu)建立起溝通聯(lián)動機制，并對符合條件的金融機構(gòu)給予租房、購房等獎勵。

今年初，北京市土地整理儲備中心通州區(qū)分中心同7家銀行簽署了土地一級開發(fā)貸款合同，交通銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行，將為運河核心區(qū)的土地一級開發(fā)提供94.16億元貸款。

8月18日，作為北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)一級開發(fā)主體的北京潞城開發(fā)建設(shè)有限公司正式運營，注冊資金1000萬元，將成為通州區(qū)重要的地方融資平臺。目前，該公司已獲通州區(qū)政府授權(quán)，獲得新城內(nèi)潞城鎮(zhèn)06、03片區(qū)約1300公頃土地，除居住用地外的產(chǎn)業(yè)用地的一級開發(fā)權(quán)。

此前，通州區(qū)負責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)主要是通州區(qū)政府直屬的北京新城基業(yè)投資發(fā)展有限公司，也是唯一一家被獲準以區(qū)政府名義采取抵押擔(dān)保形式進行舉債活動的公司。

正略鈞策管理咨詢顧問魏慶指出，財政資金不能解決土地一級開發(fā)現(xiàn)時的巨額資金需求，缺口巨大，尤其是土地成片開發(fā)或城市區(qū)域開發(fā)時。因此，用于土地一級開發(fā)（土地儲備）的金融機構(gòu)貸款，是目前土地收購儲備資金的最主要來源。但由于土地儲備周期較長，貸款時間較短，容易造成償還貸款時間已到，而土地還沒有出讓的現(xiàn)象，一些土地儲備機構(gòu)為了償還銀行借款，不能按照土地出讓計劃供應(yīng)土地，造成一級土地市場的波動。

繞道而行

近年來，北京市本級及各區(qū)不斷加大在土地一級開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入，向銀行爭取貸款，面臨的是激烈的競爭。而與此同時，一些地方舉債面臨財政風(fēng)險的問題卻逐步暴露出來，地方融資平臺通過向銀行借貸大規(guī)模舉債搞土地一級開發(fā)的閘口已經(jīng)收緊。

北京市也傳出消息，將由市財政局牽頭，市國資委和市發(fā)改委等部門配合，研究提出清理規(guī)范北京市政府融資平臺的意見。

目前，在以直接貸款形式獲得資金的方式日漸趨緊的情況下，各地開始打擦邊球，采取基金、信托等融資方式為自己的一級開發(fā)項目籌資。例如在云南、成都、貴陽等地，將某個區(qū)域的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)交給上市公司云南城投、綿世股份、中天城投，約定按照土地出讓收益的一定比例進行分成作為對上市公司從事土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的回報，由上市公司從資本市場籌集業(yè)務(wù)所需資金，實現(xiàn)了土地一級開發(fā)上市融資。而最近又傳出消息，中國華融資產(chǎn)管理公司正在聯(lián)手地方融資平臺做PE。此外，基金、信托等也是較受歡迎的融資渠道。

從上市公司融資的案例來看，較大程度實現(xiàn)了風(fēng)險攤薄，不過，地方政府仍要握有這些公司的控股權(quán)，否則就很難實現(xiàn)土地供應(yīng)的主動權(quán)。因此，這些表面上看起來多元化的融資平臺，仍然要以政府信用作為最終的擔(dān)保。此外，目前的土地一級開發(fā)模式，以尚未拿到土地所有權(quán)證的一級開發(fā)地塊作為抵押物進行抵押，其市場波動下面臨的市場風(fēng)險，也是地方政府融資平臺需要警惕的風(fēng)險。