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    陳啟宗:做內(nèi)地開發(fā)商做不了的(2)
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    我沒有錯(cuò),因?yàn)槿ド虾?隙ㄊ菍?duì)的。但是到20世紀(jì)90年代,上海恒隆廣場的一個(gè)客戶問我:“陳先生,你為什么不去沈陽,沈陽很好,我們的東西很好賣,如果你去沈陽我一定跟去。”他說了這個(gè)話六個(gè)月以后,我香港的一個(gè)朋友,對(duì)各類名牌很熟悉,他跟我說:“啟宗你為什么不去沈陽?我發(fā)現(xiàn)很多牌子在沈陽很好賣。”

    在六個(gè)月之內(nèi)兩個(gè)人對(duì)我這樣說,我覺得有些后悔了,當(dāng)初我為什么不相信我的心,去上海也應(yīng)該去沈陽。但是沈陽的數(shù)據(jù)確實(shí)很不好,我相信了大腦。現(xiàn)在我們到沈陽,不得不面臨一個(gè)問題,未來沈陽肯定有一個(gè)寫字樓和商場超量的問題。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):對(duì)于商業(yè)機(jī)會(huì)而言,直覺很重要。

    陳啟宗:對(duì)的。但這并不是全部,恒隆在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢在于質(zhì),標(biāo)準(zhǔn)就是質(zhì)。但是標(biāo)準(zhǔn)最終是由人制定的,好的人才制定的標(biāo)準(zhǔn)決定了這個(gè)商場的質(zhì)量是否是好的,怎樣的設(shè)計(jì)是好的,怎樣的管理是好的,由恒隆自己的標(biāo)準(zhǔn)決定。但是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要是好的就要有好的人才來制定。同樣,好的人才知道怎樣具體做好一個(gè)項(xiàng)目,更知道什么是好的機(jī)會(huì)。

    我說我最喜歡的人才是那些曾經(jīng)把我打敗的人,能把我打得一塌糊涂的人就是我想要的人才。現(xiàn)在恒隆做得很好,說明我們在房地產(chǎn)行業(yè)的人才是一流的。

    有人問我為什么用陳南祿做執(zhí)行董事(恒隆新任執(zhí)行董事),他是做商業(yè)的,不是做地產(chǎn)。我說,恒隆做房地產(chǎn)的人才很多,都是一流的,房地產(chǎn)行業(yè)里面不一定有比他們更好的人才,我為什么還要找房地產(chǎn)行業(yè)的人才?我需要的是做商業(yè)的人才,陳南祿很合適。我說過,恒隆不會(huì)放掉一個(gè)執(zhí)行董事。

    專業(yè)人才的優(yōu)勢在于他們知道什么東西是好的,什么東西是不好的,而且知道怎樣可以做到最好。我們在內(nèi)地做了十幾年,恒隆廣場和港匯廣場被認(rèn)為是成功的。這種經(jīng)驗(yàn)積累很重要,就是說在內(nèi)地其他地產(chǎn)商還沒有開始做商場的時(shí)候,我們已經(jīng)在積累經(jīng)驗(yàn)了。我們知道怎樣在內(nèi)地的城市做到最好。人家得不到恒隆的人才,就不可能復(fù)制恒隆。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):恒隆的模式很特別,只在成熟的城市核心區(qū)域拿地,為什么?

    陳啟宗:一些二線城市符合我們要求的區(qū)域不多,很多城市的成熟的商業(yè)區(qū)域只有一個(gè)。這就是恒隆做商業(yè)地產(chǎn)最重要的標(biāo)準(zhǔn),成熟的商業(yè)地段里最好的商場。作為開發(fā)商,必須就著某一地塊,從什么合理什么不合理來分析。這個(gè)要依靠的就是經(jīng)驗(yàn),甚至直覺。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):是不是所有的二線城市都有這樣的機(jī)會(huì)?

    陳啟宗:內(nèi)地確實(shí)為恒隆提供了一個(gè)發(fā)展平臺(tái),內(nèi)地的市場很大,我們可以在不同的城市做自己的恒隆廣場。但是,并不是每一個(gè)城市都適合做好的商場和寫字樓。

    美國擁有甲等寫字樓的城市只有10個(gè)。就像美國一樣,內(nèi)地可以建設(shè)高檔商場和寫字樓的城市并不多,但是中國幾乎每一個(gè)省會(huì)城市都要求有甲等寫字樓。各地市政府好大喜功是常見的,甚至是可以理解的。 不過作為房地產(chǎn)開發(fā)商,若全聽他們的話,被他們牽著鼻子走,很難不失敗。恒隆永遠(yuǎn)知道自己要做什么和不要做什么。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):你剛才說到沈陽,這樣的城市可能是有商業(yè)機(jī)會(huì),符合恒隆的標(biāo)準(zhǔn),但可能出現(xiàn)商場和寫字樓體量過剩,恒隆怎么面對(duì)?

    陳啟宗:不同企業(yè)對(duì)同一塊地的分析與理解肯定是不一樣的,但是有好的和壞的之分,恒隆的人才優(yōu)勢在于,他們知道怎么做最好的東西。

    商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的概念是不同的,同一區(qū)域的商場競爭,最好的商場的利潤可能有45%,次之30%,再次5%,之后就可能是虧本。恒隆要做的是能夠拿到45%利潤的商場。

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