經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周亞霖 17日,成都舉行首輪“地票”競賣會(huì),公開交易2000畝城市建設(shè)用地指標(biāo)。
按照成都相關(guān)規(guī)定,開發(fā)商只有持有成都建設(shè)用地指標(biāo)(地票)才能參加城市建設(shè)用地二級市場的招拍掛。凡參加成都市2011年1月1日后公告的國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)競買的申請人,必須持相應(yīng)面積的《建設(shè)用地指標(biāo)證書》方可報(bào)名,即“地票”的票面面積必須大于或等于所競拍面積,如果票面面積大于競拍到的面積,所剩余面積可以進(jìn)行結(jié)余以供下次再用。
沒有地票就意味著喪失了在成都獲得建設(shè)用地的機(jī)會(huì),17日,200多家開發(fā)商的拼搶格外激烈。最后,建設(shè)用地指標(biāo)均價(jià)從15萬元/畝競價(jià)到了70多萬元/畝。參加當(dāng)天競拍的開發(fā)商認(rèn)為,成都政府將地票拍賣短期內(nèi)會(huì)提高成都的土地價(jià)格。
開發(fā)商拼搶
17日下午,200多家開發(fā)商參加了成都地票的拍賣,保利、萬科、中海、綠地、復(fù)地以及成都本地知名開發(fā)商悉數(shù)到場。地票票面從20畝到200畝不等,按照當(dāng)天規(guī)定,一個(gè)競拍單位最高不能獲得200畝以上的土地。
當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹,“當(dāng)天我們獲得了600—700畝的地票,中海也獲得了數(shù)張地票”。從最后的拍賣結(jié)果看,越小面額的地票成交單價(jià)越高,以20畝為面額的地票最后的成交價(jià)格為90多萬元/畝。政府沒有給出最后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),但據(jù)在場的開發(fā)商計(jì)算,地票的平均價(jià)格超過了70萬元/畝。
抬高土地價(jià)格
據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹,成都的地票政策也是今年末才出臺(tái)的,細(xì)則還在完善當(dāng)中。他們和轄區(qū)的相關(guān)官員聊天,官員對此也不熟悉。
按照目前的規(guī)定,競買人購買地票的資金,并不能沖抵土地出讓金。各家開發(fā)商獲得地票的實(shí)際價(jià)格從60萬元/畝到90萬元/畝不等。很顯然,地票會(huì)增加開發(fā)商獲得土地的最終成本。
目前,只有拍的地票面額越大,獲得地票的均價(jià)才能攤得便宜一些,但顯然那又會(huì)占用太多的流動(dòng)資金。而且開發(fā)商擔(dān)心的是,這種地票的拍賣時(shí)間不定,數(shù)量不定,如果有一天政府又拿出大量的譬如總量為5000畝的地票拍賣,競爭就沒有今天激烈,或許那時(shí)的地票拍賣價(jià)格就會(huì)遠(yuǎn)小于今天的價(jià)格,地票拍賣使得土地最終獲得價(jià)格變得更加不確定。對此,主管部門的解釋是:目前來看,地票價(jià)格的確是一個(gè)“額外成本”,是否會(huì)抬高土地出讓價(jià)格,這個(gè)并不等于是決定因素,還要取決于土地成交時(shí)眾買家的市場預(yù)期。但從重慶的經(jīng)驗(yàn)看,地票這一“額外成本”,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到實(shí)際土地成交價(jià)格的10%。
另外,目前成都郊區(qū)的土地整理成本大約在40萬—50萬元/畝,按照目前的市場價(jià)格,開發(fā)商獲得一塊郊區(qū)的建設(shè)用地,成本也就在60萬元/畝左右。既然現(xiàn)在地票的價(jià)格高于60萬元/畝,那么開發(fā)商自然就不會(huì)手持地票參加郊區(qū)的建設(shè)用地拍賣,成都城區(qū)的土地拼搶會(huì)更加厲害。“成都城市中心的土地顯然會(huì)被推高,而且,有了地票,就可以壟斷土地,所以開發(fā)商們才這么拼命地?fù)寠Z。”一位開發(fā)商認(rèn)為,地票將極大地影響未來成都城市用地的價(jià)格走向和競爭格局。
開發(fā)商還擔(dān)心,未來地票可公開轉(zhuǎn)讓價(jià)高者得,不可私下轉(zhuǎn)讓,最后公開轉(zhuǎn)讓的價(jià)格也許沒有今天獲得的價(jià)格高。
今年底,成都還將有3000畝土地的地票拍賣。
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