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假如一切順利，五年之后我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況將徹底改觀，供給將慢慢趕上需求，“住有所居”的夢(mèng)想將在全國(guó)大體實(shí)現(xiàn)。

從人們看得見(jiàn)的方面來(lái)說(shuō)，一是住房?jī)r(jià)格將會(huì)比較穩(wěn)定，二是住房制度設(shè)計(jì)將比現(xiàn)在更為完善，三是在上述兩項(xiàng)都實(shí)現(xiàn)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)也能持續(xù)、健康和穩(wěn)定的發(fā)展。

或許到那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)再也難以像現(xiàn)在一樣成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，如果是因?yàn)闈M(mǎn)意度提高而減少被關(guān)注度，這絕對(duì)是一個(gè)好消息。

以上愿景并非僅是空想，而是有著堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

光是今年一年，全國(guó)住宅用地的供應(yīng)量就是18億平方米，是去年的兩倍多，而以前每年增長(zhǎng)幅度也不過(guò)兩三成。如果按照總建筑面積是用地面積的1.3倍、每套房子建筑面積100平方米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，這一供應(yīng)量可建設(shè)住房2340萬(wàn)套。

如果在未來(lái)五年內(nèi)保持這一供應(yīng)速度，那么在“十二五”期間我們可以新建住宅1.17億套，而在同一時(shí)期，預(yù)計(jì)全國(guó)的住房拆遷規(guī)模僅為720萬(wàn)套左右，一建一拆，全國(guó)在未來(lái)五年的新增住房總量1.1億套左右。

往前看五年，你就能明白這個(gè)變化有多大。根據(jù)建設(shè)部《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，當(dāng)年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積107.69億平方米，戶(hù)均成套住宅0.85套，如果考慮非戶(hù)籍家庭，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)和戶(hù)均2.8人計(jì)算，戶(hù)均住宅應(yīng)為0.64套。即便是即將結(jié)束的2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)的戶(hù)均住宅也僅為0.71套。

因此，這新增的1.1億套住房，將徹底扭轉(zhuǎn)我國(guó)住房市場(chǎng)緊張的現(xiàn)狀。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的預(yù)估，到2015年，城鎮(zhèn)家庭約為2.74億戶(hù)，住宅達(dá)到2.78億套，戶(hù)均1.02套，住房總體短缺的時(shí)代將告結(jié)束，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)供需基本平衡。

當(dāng)然，供需的基本平衡并不意味著矛盾的結(jié)束，眾所周知，結(jié)構(gòu)性矛盾是當(dāng)前住房市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的核心問(wèn)題，尤其是一線城市，區(qū)域內(nèi)的土地房屋資源有限，而希望進(jìn)入這些城市的人群卻非常多，難以簡(jiǎn)單地通過(guò)平衡供求來(lái)達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

解決問(wèn)題的關(guān)鍵是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立分層次、精細(xì)化的住房供應(yīng)體系，包括保障性住房和商品房，出售房和出租房。“十二五”時(shí)期，調(diào)結(jié)構(gòu)將是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的計(jì)劃，2011年新建各類(lèi)保障性住房1000萬(wàn)套，如果“十二五”期間保持2011年的建設(shè)規(guī)模，期間保障性住房建設(shè)總量為5000萬(wàn)套。

預(yù)計(jì)到“十二五”期末，各類(lèi)保障性住房套數(shù)與城鎮(zhèn)家庭的比例為25%，中低收入家庭的住房困難基本得到解決。其中，受市場(chǎng)因素和城市規(guī)模影響，一、二線城市的比重會(huì)更高一些，如北京可以達(dá)到40%以上，三、四線城市及小城鎮(zhèn)的比例會(huì)低一些。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理的另一方面是通過(guò)大力發(fā)展公共租賃住房，改變目前以售為主的住房供應(yīng)模式，租售并舉，實(shí)現(xiàn)住房保障的可持續(xù)發(fā)展。

為了更好地讓這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展，除了加快住房建設(shè)，也必須抓緊制度建設(shè)。《住房保障法》、《房地產(chǎn)管理法》這兩部房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本法律應(yīng)該在未來(lái)五年內(nèi)出臺(tái)或完成修改；預(yù)售資金監(jiān)管等配套制度將會(huì)普遍推行，覆蓋全國(guó)的、比較完善的住房信息系統(tǒng)將會(huì)建成，這將為房地產(chǎn)管理和調(diào)控提供更為精確的決策支持；此外，房地產(chǎn)稅收、金融制度將會(huì)得到完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)外部制度將更為完善。

假如住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)均能進(jìn)展順利，那么在“十二五”期末，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的宏觀因素和市場(chǎng)因素均已成熟。2009年，我國(guó)人均GDP超過(guò)3800美元，“十二五”期間保持年均8%的增速，預(yù)計(jì)2015年達(dá)到6000美元以上，同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭將達(dá)到戶(hù)均住房1.02套左右，實(shí)現(xiàn)每戶(hù)平均擁有一套住房的目標(biāo)，住房市場(chǎng)告別短缺時(shí)代。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人均GDP5000美元以上、戶(hù)均住房1.05-1.1套這一階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)，住房?jī)r(jià)格運(yùn)行穩(wěn)定。

我衷心地希望這樣的一天早日到來(lái)。

苗樂(lè)如

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)