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經(jīng)濟觀察報 記者 陳哲 繼上海、杭州之后，北京在2010年已經(jīng)成為土地收入破千億的國內(nèi)城市，很可能在1500億元的水平線上，力壓上海成為新的賣地冠軍。 

千億俱樂部的擴容，一方面是地方政府饑渴供地的結(jié)果，另一方面更是催生土地市場的大洗牌。以央企、外資為主的資本大鱷已經(jīng)全面占據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)商品市場的絕對地位。 

面對資金充沛的房地市場最后傳導成房價不斷攀升的威脅，市場的管理者已經(jīng)在建立商品房和保障房兩個體系的問題上全面達成共識。不過，對于大佬們而言，專業(yè)性而非資金，可能將在全新的房地產(chǎn)市場上再次引起分化。 

起底千億俱樂部 

中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計顯示，截至2010年12月28日，上海已成交566幅土地，獲得土地款收入達到1475億元。加上2010年12月31日的10余幅土地，全年的土地拍賣將超過1500億元。 

2009年，上海土地收入達到1024億元，成為當時全國土地收入最高的城市之一。這一記錄在一年后被上海自己遠遠超出，幅度約為50%。 

這已經(jīng)不是上海土地出讓金的首度飆漲。2009年在2008年419億元的基礎(chǔ)上，直接翻番至1024億元，而僅僅過了一年，至2010年已至1500億元。 

在已經(jīng)成交的500多幅地塊中，住宅或含有住宅性質(zhì)的僅121幅，可建面積為1420萬平方米。除去保障性住宅和動遷配套房用地，可開發(fā)成商品住宅（含住宅商辦綜合性地塊）的土地僅64塊，可建面積761萬平方米。 

這些商品住宅地塊的總價達到805億元，平均樓面地價達到10574元/平方米，同比上漲46%，較2008年的漲幅更是超過兩倍。 

中房信分析師薛建雄認為，導致地價迅速上漲的主因在于，近年來住宅用地供應(yīng)萎縮嚴重。 

上海統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，2003—2009年上海住宅用地的供應(yīng)量為3149萬平方米、2888萬平方米、2641萬平方米、1987萬平方米、915萬平方米、951萬平方米和1318萬平方米。其中2009年的供應(yīng)回升，得益于始于這一年的“五年2000萬平方米的保障房用地供應(yīng)計劃”。 

同期，上海全市住宅的銷售量分別為2224萬平方米、3234萬平方米、2846萬平方米、2615萬平方米、3279萬平方米、1965萬平方米和2928萬平方米。這7年時間里，土地的供應(yīng)與住宅銷售的供需缺口達到5240萬平方米，成為房地價格飆漲的基礎(chǔ)。 

雖然擁有如此驚人的增幅，但上海卻并非全國土地收入最高的城市。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2010年12月23日，2010年北京土地市場成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地共計252塊，土地出讓金累計1517億元。 

大佬的狂歡 

梳理2010年以來的土地市場，可以發(fā)現(xiàn)，以央企、外資和民營資本大鱷為主的大資本扮演了前所未有的重要角色。 

以上海2010年的地王之王——外灘8-1地塊為例，這幅成交價達到92億元的黃金寶地的命運，一直因為以上海證大、復地為首的聯(lián)合體在資金方面捉襟見肘，而成為2010年上海土地市場的焦點。 

一位知情人士透露，對于這塊名為“外灘國際金融服務(wù)中心”的地塊，政府本是希望引導像太保、泰康這樣的金融巨頭進駐，并帶動一系列金融及服務(wù)機構(gòu)的集聚。 

地塊出讓招標書也顯示，這塊地的金融集聚導向非常明顯：除了商辦物業(yè)開發(fā)量和持有量等指標外，“金融行業(yè)背景”、“金融資產(chǎn)管理總量”、“持有商辦物業(yè)的租賃戶中金融或金融服務(wù)企業(yè)數(shù)量”等向金融企業(yè)傾斜的指標，在綜合評分中權(quán)重很大。因此，最終進入競價環(huán)節(jié)的，是綜合評分最高的太保、中華企業(yè)和泰康聯(lián)合體，以及以替補身份進入的證大。 

由于當時“央企不拿地王、主業(yè)非地產(chǎn)的央企退出”的浪潮正值高峰，金融背景極深的太保聯(lián)合體面臨的輿論情勢急轉(zhuǎn)直下，在競價環(huán)節(jié)有所顧忌，終被證大反超。 

而在地產(chǎn)央企林立的北京，抱團拿地的現(xiàn)象更為明顯。一個典型的例子是最受關(guān)注的CBD中服地塊爭奪戰(zhàn)役。中服六幅地塊最終的斬獲者中，除了中信集團、民生銀行系獨自拿地外，其他四幅地塊均由聯(lián)合體競得。拿到Z14地塊的聯(lián)合競標體中，竟囊括了包括玖龍紙業(yè)、正大置地等11家公司。 

競買聯(lián)合體現(xiàn)象越來越多的出現(xiàn)，顯示出土地價格飆漲，讓房地產(chǎn)企業(yè)不敢承擔其帶來的資金和風險雙重壓力。 

一些老牌的上海房企已經(jīng)將自己的主戰(zhàn)場撤離上海，到長三角周邊城市。“過去一兩年中上海地價上升之快，出乎公司管理層的意料。”景瑞地產(chǎn)副總、戰(zhàn)略總監(jiān)許朝輝坦言。這家在上海已有17年歷史的企業(yè)2010年甚至制定了“到三線城市去”的戰(zhàn)略。 

另一方面，已在2009年的土地市場中興風作浪的央企和大型金融機構(gòu)，在２０１０年仍然延續(xù)了強勢拿地的勁頭。而以和黃、新鴻基、瑞安、湯臣、凱德為首的港臺房地大鱷，則一直秉承低調(diào)力拼重磅地塊的理念。 

一線城市商業(yè)土地市場的大洗牌，似乎昭示著純粹的房地產(chǎn)商品市場，已經(jīng)由全民炒房時代，變?yōu)榇罄袀兛駳g的舞臺。 

有業(yè)內(nèi)人士稱，如果高昂的土地收入不能轉(zhuǎn)變?yōu)閷ΡＵ戏康闹С峙c輸出，那么高土地出讓金帶來的高房價，依然是造成社會不平衡因素的一個重要觸點。 

分水嶺開始？ 

希望實現(xiàn)“居者有其屋”目標的政府管理者正在與房地價雙飆的市場搶時間。 

與2008年強調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”、2009年著力“增加普通商品住房供給”不同，日前閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，針對當前的房地產(chǎn)市場，提出“要加快推進住房保障體系建設(shè)，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這在一些觀察人士看來，中央給雙體系定調(diào)，將對今后房地產(chǎn)行業(yè)的走勢產(chǎn)生重要影響。 

“由于市場分化，房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展將會面臨較大的選擇性考驗。是繼續(xù)從事激烈的商品房建設(shè)開發(fā)，還是部分轉(zhuǎn)向收益水平有限但穩(wěn)定的保障房市場，將成為部分企業(yè)面對的選擇。”浦東發(fā)展研究院李戰(zhàn)軍說。 

過去的２０１０年里，包括萬科、萬通、綠城等國內(nèi)大型民營房企都開始積極在保障房領(lǐng)域布局。而包括綠地、首創(chuàng)、上海城建、北京住總等地方國企更借助天生的政府資源，深度介入保障房。 

“而純粹的商住辦土地市場中，可能最終會變成寡頭們的游戲。”一位上海土地交易市場人士說，“很顯然，央企、大型國有企業(yè)、外資港臺商已經(jīng)占據(jù)了大部分市場份額。” 

李戰(zhàn)軍認為，市場的歸市場、保障的歸保障，“整體方向體現(xiàn)了一種歷史的進步，但保障性住房和商品住房究竟是兩個相互封閉的平行體系，還是商品住房市場中包含著相對獨立又互相銜通的保障性住房市場還不得而知。” 

此外，值得注意的是，這輪始于2009年的大佬狂歡的一個重要背景在于，為應(yīng)對國際金融危機中央政府超發(fā)的4萬億。根據(jù)交通銀行首席經(jīng)濟學家連平的預(yù)測，這些貨幣的消化過程一般會延續(xù)三個季度。而2011年，這種影響將開始逐漸消退。 

可以預(yù)見的是，雖然國內(nèi)貨幣政策收緊的預(yù)期尚不緊迫，來自財金系統(tǒng)的貨幣輸入可能會在未來一段時間里，保證央企們在土地市場上繼續(xù)趾高氣揚，然而，到了一個純粹的房地產(chǎn)市場，競爭可能更多地出現(xiàn)在房地產(chǎn)模式、產(chǎn)品和服務(wù)方面，而并非單純的資金較量。 

香港商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)——恒隆集團董事長陳啟宗在2010年的博鰲地產(chǎn)論壇上向國內(nèi)開發(fā)商分享經(jīng)驗時曾尖銳地指出，“我認為就是你照著我所說的去做，恐怕你也做不出來，還不是硬的技術(shù)上問題，這是軟的問題、文化的問題、制度的問題。”