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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡芳潔 2010年12月29日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議舉行。住建部部長(zhǎng)姜偉新對(duì)2011年的重點(diǎn)工作進(jìn)行了部署。在關(guān)于2011年的8項(xiàng)重點(diǎn)工作中，“繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”位居第一。

姜偉新在會(huì)上表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門儲(chǔ)備調(diào)控政策。

這意味著，樓市調(diào)控的基調(diào)將在2011年延續(xù)，新的調(diào)控政策有可能出臺(tái)。

近日高層頻繁表態(tài)樓市調(diào)控不放松，一定程度上顯示，今年樓市調(diào)控的效果，并不令人滿意。溫家寶總理在12月26日做客中央人民廣播電臺(tái)時(shí)明確表示“今年我們采取十條措施和五條措施，現(xiàn)在看落實(shí)得還不夠好”。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市12月新房和二手房住宅的總成交量已經(jīng)全面回暖，北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州環(huán)比回升15%—20%，最嚴(yán)厲限購(gòu)令下的深圳，回升幅度最大，環(huán)比上升72%。

接下來(lái)的儲(chǔ)備調(diào)控政策會(huì)是什么尚不得而知，但稅收和保障房的政策最引人猜想。

稅收猜想

對(duì)于儲(chǔ)備調(diào)控政策的內(nèi)容，北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)近日接受媒體采訪時(shí)表示，應(yīng)更多地研究此前政策的細(xì)化措施，各地未來(lái)進(jìn)一步明確二套房、三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序等方面均有較大的政策細(xì)化空間。

隨著今年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)后，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言一直此起彼伏，牽動(dòng)眾人的神經(jīng)。房產(chǎn)稅成為2011年可能存在的重要調(diào)控手段之一。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)媒體表示，讓他們擔(dān)心的還有土地增值稅清算和提高預(yù)征率。

土地增值稅是對(duì)土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)開(kāi)發(fā)暴利的程度，按增值額的30%—60%征稅。開(kāi)發(fā)商獲得的增值率越高，需要繳納的增值稅率就越高。但該稅種一直沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行，曾有中介機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2009年全國(guó)漏繳的土地增值稅總額超過(guò)1800億元。

盡管一直沒(méi)有清算，但政府正在進(jìn)一步強(qiáng)化這方面的政策，在2010年5月19日，國(guó)稅總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步規(guī)定清算時(shí)的收入確認(rèn)和費(fèi)用扣除，并明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；2010年5月25日，國(guó)稅總局要求各地對(duì)預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。而在2008年之前，各地土地增值稅預(yù)繳的額度一般是開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)收入的0.5%—1%。

某種程度上來(lái)看，“可松可緊”的土地增值稅清算，正是政府樓市調(diào)控的適當(dāng)手段。

稅務(wù)專家郭偉認(rèn)為，如果從2011年開(kāi)始對(duì)土地增值稅實(shí)行清算，加上2010年12月27日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法〉的決定》更為嚴(yán)厲地打擊假發(fā)票、代開(kāi)發(fā)票行為，都將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)重大影響。

1000萬(wàn)套保障房

除了繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控外，規(guī)模巨大的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，也是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特點(diǎn)。
2010年11月底住建部向各地發(fā)出的《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》明確提出，2011年，計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。

這個(gè)數(shù)字大大超過(guò)了此前所有年份的建設(shè)計(jì)劃，從2008年的100萬(wàn)套，到2009年的330萬(wàn)套，再到2010年的580萬(wàn)套，2011年的建設(shè)計(jì)劃，同比增加了72.4%，是2008年的10倍。

這一宏大的計(jì)劃，有賴于地方政府的執(zhí)行，由各地政府分別制定計(jì)劃，完成自己的“配額”。

保障性住房的融資渠道和收益模式還在摸索中，如此大體量的建設(shè)，地方政府是否能夠勝任，這是一個(gè)問(wèn)題。在該通知發(fā)布后，廣東省政府官員曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示：一年建這么多，土地壓力、財(cái)政壓力恐怕承受不住。

中金公司在2010年12月初發(fā)布的“關(guān)于2011年1000萬(wàn)套保障性建設(shè)計(jì)劃的評(píng)論”這一研究報(bào)告中表示，預(yù)計(jì)1000萬(wàn)套實(shí)際可能完成800萬(wàn)套(4.5億平方米左右)，年竣工200萬(wàn)套(1.1億平方米左右)，投資額約1.3萬(wàn)億。

中金公司還進(jìn)一步表示，該計(jì)劃的執(zhí)行壓力來(lái)自于資金和收益，一方面地方政府資金缺口較大，若公租房采取賣地模式，缺口約4000億元，若采用劃撥供地方式，缺口近5000億元；另一方面，租金收益率較低的條件下，公租房市場(chǎng)化模式動(dòng)力不足。

不過(guò)，保障性住房計(jì)劃如果順利執(zhí)行，必然給房地產(chǎn)市場(chǎng)格局帶來(lái)重大變化。中金公司的研究報(bào)告表示，以此建設(shè)速度，保障性住房比重將從目前不足10%的水平逐步提高至“十二五”末的20%，2019年可實(shí)現(xiàn)保障30%人群的目的。