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編者按:只要限制存在，就必然會(huì)有突破限制的辦法，就像風(fēng)靡一時(shí)的ipad平板電腦，軟件配置必須選擇蘋果商店，“越獄”便成為當(dāng)下最時(shí)髦的名詞，“越獄者”在突破ipad電腦限制之后，可以獲得廉價(jià)購買所有蘋果軟件的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)“限購令”，正在制造無數(shù)“越獄者”。不同的購房者選擇了不同的方式，權(quán)且稱之為“限世代”的突圍武器。

在居住地購買房產(chǎn)，把小房子賣掉，清空住房記錄，以換購大房子，是當(dāng)下最常見的“越獄”方式，所以新房還是“日光”就不難理解了。

另一種選擇是去購買處于商業(yè)與居住之間的“SOHO”，你說我是居住，我是在辦公，你說我是辦公，其實(shí)我是在居住。

跨越地理限制，選擇居住地之外的三、四線城市，是最草根的“越獄”辦法，便宜的海景房、便宜的郊區(qū)別墅，房是買了，一年住幾天不知道，能不能租出去不知道！晚上，月朗星稀，人煙寂寥，是多數(shù)海景房的真實(shí)面貌。

伴隨著想象力的飛躍，有心者發(fā)現(xiàn)，去日本買地、買房的價(jià)格是底中之底，房價(jià)已經(jīng)持續(xù)跌了20年的東京，本地人無心把財(cái)富變成房產(chǎn)。

“越獄”時(shí)髦，但越獄同樣面臨著未知的風(fēng)險(xiǎn)，殊不知諸多或黑或白的ipad，因“越獄”導(dǎo)致發(fā)燙、崩潰。在限制一項(xiàng)商業(yè)行為的同時(shí)，會(huì)激發(fā)形形色色的另類選擇，但是顯而易見的是，通常被限制者是優(yōu)質(zhì)資源，則無限制邊界的通常與缺陷相伴，而這些問題又會(huì)被漂亮誘人的包裝掩飾。在這個(gè)專題報(bào)道中，我們列舉了7種不動(dòng)產(chǎn)類型，并就其資產(chǎn)優(yōu)劣予以解析，期望對關(guān)心房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況的讀者有所助益。

七種武器之大斧“寫字樓”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 北京報(bào)道 2010年以來，寫字樓市場入駐率、租金水平不斷上漲的態(tài)勢非常明顯。一些投資者正在發(fā)現(xiàn)其中的投資機(jī)會(huì)。

異軍突起

2011年1月下旬，卓先生購買的一套寫字樓終于完成了過戶手續(xù)。

談起這筆投資，卓先生很滿意，在他看來，寫字樓投資是一個(gè)一直被忽略的市場，它的收益并不低。

“此前，住宅投資比寫字樓強(qiáng)在于金融杠桿的差別。寫字樓貸款最低五成，而住宅只有兩成。政府宏觀調(diào)控正在使住宅的信貸回歸合理的關(guān)系中，住宅的漲幅會(huì)放緩，寫字樓的價(jià)值是相對理性的，并且與住宅之間的價(jià)格差距正在慢慢縮小。”卓先生表示，目前寫字樓價(jià)格普遍低于同地段住宅的價(jià)格，正是投資的機(jī)會(huì)。

卓先生的這次投資，顯然是精打細(xì)算后的結(jié)果。

這套寫字樓位于建威大廈，位置在北京西二環(huán)南禮士路，臨近金融街商圈，屬于甲級(jí)寫字樓。該套房面積182平方米，卓先生是從一個(gè)小業(yè)主的手中購得，單價(jià)2.5萬元/平方米。

這位小業(yè)主在1997年買下了這套寫字樓，當(dāng)時(shí)售價(jià)以美元計(jì)價(jià)，約3000美元/平方米，折合成人民幣也是2.5萬元左右/平方米。當(dāng)時(shí)，這位小業(yè)主掙了一些外匯，就用這些錢，買了這套寫字樓，持有了十幾年，一直用于出租，直到近來由于其公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，才想將這套房屋出售變現(xiàn)。

小業(yè)主將這套房賣給卓先生，作價(jià)2.5萬元/平方米，略低于市場價(jià)，總價(jià)455萬元。由于購買寫字樓首付不低于五成，貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍，貸款期限不超過10年。卓先生首付了255萬，按揭貸款200萬，期限10年。

卓先生算了這樣一筆賬，200萬的貸款，每個(gè)月需還款2.3萬元，目前該寫字樓的租金為7元/平方米/天，租金收入為3.8萬元/月。靠租金收入足以償還銀行貸款，還有富余。每年的租金收益率達(dá)到10.22%。

僅僅依靠租金收益實(shí)現(xiàn)每年10.22%的收益率，這是一個(gè)很好的成績。相比而言，住宅價(jià)格的高掛，使得住宅租金回報(bào)率一直處于較低水平。據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2010年初，北京、天津、上海等城市，住宅租金的年投資回報(bào)率只有2.3%—2.5%。住宅的投資回報(bào)，主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲上。

10.22%的租金回報(bào)率，并不是卓先生最為看重的。他還有一個(gè)重要的預(yù)期，那就是寫字樓價(jià)格的上漲。

“我打算持有三年，三年后再出售。”卓先生說，預(yù)計(jì)三年后，這套寫字樓的售價(jià)能夠達(dá)到4萬元/平方米左右。

假設(shè)三年后以4萬元/平方米價(jià)格售出，卓先生又根據(jù)目前條件下這套寫字樓房產(chǎn)每個(gè)月現(xiàn)金的流入、流出，進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的計(jì)算，包括前期購入成本255萬元的首付、20萬元的稅款和中介費(fèi)，三年間需要?dú)w還的銀行貸款和得到的租金收入等，最后計(jì)算得出一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)即內(nèi)部收益率，為29.72%，接近30%。

“從財(cái)務(wù)的角度，這意味著預(yù)期每年投入100塊錢的成本，能得到約30塊錢的回報(bào)。”卓先生說。

當(dāng)然，這是在一個(gè)理想前提下的預(yù)期，并沒有考慮利率的調(diào)整、空置率、稅收以及房價(jià)最終的變化，不過已經(jīng)大體反映了這套寫字樓的投資回報(bào)情況。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，有投資價(jià)值的寫字樓，租金回報(bào)率應(yīng)在6%以上。上述卓先生購買的寫字樓，明顯超過這一數(shù)據(jù)。

而卓先生對這套寫字樓未來三年價(jià)格的上漲，也并不只是一種一廂情愿的想象。另一位寫字樓投資者的故事，也許能夠更好地說明寫字樓價(jià)格正在發(fā)生的變化。

2006年，投資人許先生購買了位于北京中關(guān)村區(qū)域天創(chuàng)科技大廈的一套寫字樓，230多平方米。“當(dāng)時(shí)買的價(jià)格是1.3萬元/平方米，直到2009年，也才到1.6萬元/平方米。”許先生說，當(dāng)時(shí)認(rèn)為寫字樓投資收益高，但是最后發(fā)現(xiàn)這個(gè)想法錯(cuò)了，盡管有租金收益，但問題是寫字樓買了以后房價(jià)不漲。

不過，許先生很快就發(fā)現(xiàn)了變化。目前，許先生天創(chuàng)科技大廈的這套寫字樓，報(bào)價(jià)2.8萬元/平方米，已經(jīng)有人愿意接手。

“2009年之前價(jià)格基本上沒有動(dòng)，2009年以后，寫字樓價(jià)格開始逐步上升。”許先生說。

2005年，許先生還購買了中關(guān)村區(qū)域一套韋伯時(shí)代中心的寫字樓。他也同樣發(fā)現(xiàn)了價(jià)格的明顯變化。2005年許先生購買的寫字樓價(jià)格是1萬元/平方米，當(dāng)時(shí)同一項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品韋伯豪家園的售價(jià)才7000元/平方米。“2009年，韋伯豪家園已經(jīng)漲到3萬元/平方米左右，韋伯時(shí)代中心售價(jià)也只有約1.5萬元/平方米。”許先生說。到了現(xiàn)在，寫字樓價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)奮起直追的勢頭，目前韋伯時(shí)代中心的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到約2.5萬元/平方米，韋伯豪家園約3.5萬元/平方米。最近一年左右，寫字樓漲幅明顯超過了住宅

問題

寫字樓市場發(fā)生的變化，與供求市場的反轉(zhuǎn)存在聯(lián)系。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)在2010年北京寫字樓市場回顧的報(bào)告中表示：“從年中開始，市場需求的增長幅度出乎所有人預(yù)料，市場空置快速去化，而新增供應(yīng)則增長緩慢，僅僅大半年的時(shí)間，市場需求就從供過于求的局面徹底扭轉(zhuǎn)。”

在這一背景下，北京寫字樓市場以前所未有的速度發(fā)展。根據(jù)北京中天大業(yè)的數(shù)據(jù)，2010年第四季度，北京甲級(jí)寫字樓加權(quán)平均租金219.75元/平方米/月，同比上漲16.1%；加權(quán)入住率95.43%，同比上漲4.27%。

近年來，也發(fā)生了多例寫字樓整體收購，體現(xiàn)了投資者對寫字樓價(jià)值的判斷，如萬科收購贏嘉中心、豐樹基金收購佳程廣場、瑞安建業(yè)收購上海21世紀(jì)中心大廈等，整體收購涉及金額動(dòng)輒十幾億元、幾十億元，除了整體收購的豪門盛宴外，另一可行的寫字樓投資途徑，就是上述散售的寫字樓產(chǎn)品。

但是這一投資方式，依然面臨諸多問題。

其中房源缺乏是一個(gè)重要方面。目前，除了少數(shù)新建寫字樓產(chǎn)品采取散售外，如SOHO中國系列的產(chǎn)品，大部分都由開發(fā)商統(tǒng)一業(yè)權(quán)、持有運(yùn)營，或者整體轉(zhuǎn)讓，而且散售的新建寫字樓存在售價(jià)過高、透支未來增值空間的情況，穩(wěn)定的租金收益，短期內(nèi)更是難以保障。

相關(guān)內(nèi)容詳見1月31日出版的《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》地產(chǎn)版。