姜汝祥/文

《圣經(jīng)馬太神音》中有這樣一段話：“你們要進窄門；因為引到滅亡的門是寬的，路是大的，進去的人也多；引到永生的門是窄的，路是小的，找到的人也少”。最近半年，進軍三四線城市似乎已經(jīng)成為所有大地產公司的共識，道理很簡單，一二線城市限購了，要發(fā)展就只能往三四線城市走。

一時間，三、四線城市就成了“寬門”，向一切具有購買力的城市擴張，幾乎就是未來幾年大地產公司的戰(zhàn)略，哪兒有市場，那兒就可以變成大地產公司的戰(zhàn)場。

這使我想起了幾年前與萬科管理層的一個討論。萬科的地域分布是所謂的“3+X”，3指的是三大區(qū)域，即以深圳、廣州為核心的珠三角區(qū)域，以上海為核心的長三角區(qū)域，以京津地區(qū)和遼東半島為重點的環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈，X是指三大區(qū)域之外的分公司，比如成都、武漢、南昌等。當時順馳正在全國大舉擴張，到處拿地，有人鼓動萬科向重慶、西安等地擴張，王石很是不屑，我問其由，王石講起了萬科的地域擴張思路，是以城市經(jīng)濟圈為核心而不是以行政中心為核心。

也就是說大家都熱衷的行政中心，即沿省會城市擴張，這樣的“寬門”并不是萬科的戰(zhàn)略，反過來，經(jīng)濟圈內的一些中小城市，在許多房地產公司看來并沒有多少油水，但萬科卻認為這樣的“窄門”會獲得持續(xù)價值。

為什么是沿城市經(jīng)濟圈而不是行政中心？

城市經(jīng)濟圈這一概念是法國地理學家戈特曼 (J．Gottman)　在1957年提出的,他認為城市發(fā)展完全符合區(qū)域經(jīng)濟活動與社會活動的“交易費用原理”，也就是城市之間存在著“集約規(guī)模效應”，那些存在“集約規(guī)模效應”的城市經(jīng)濟圈會成為全球經(jīng)濟發(fā)展的核心。他通過數(shù)據(jù)分析，得出結論證明全球經(jīng)濟發(fā)展的中心，就集中在五大城市經(jīng)濟帶：

1.　美國東北部大西洋沿岸城市圈:以紐約為中心,由5個大都市和40多個中小城市組成，占全國總面積的1.5%、全國總人口的20%。城市化水平達到90%，制造業(yè)產值占全國的30%，是美國最大的生產基地和商貿中心，是世界最大的國際金融中心。

2.　北美五大湖城市圈:以美國的芝加哥為中心，位于五大湖沿岸。其間分布著匹茲堡、克利夫蘭、托萊多、底特律等中心城市及眾多小城市，并一直延伸到加拿大的多倫多、蒙特利爾，集中了20多個人口達100萬以上的大都市，是美國、加拿大工業(yè)化程度最高、城市化水平最高的地區(qū)。

3.　日本太平洋沿岸城市圈:以東京為中心，內含東京城市圈、大阪城市圈、中京城市圈3個都市圈。

4.　歐洲西北部城市圈:以法國巴黎為中心，沿塞納河、萊茵河規(guī)劃發(fā)展，集聚了4個國家40座10萬以上人口城市。

5.　英國倫敦城市圈:以首都倫敦為中心，以倫敦—利物浦為軸線，沿泰晤士河規(guī)劃擴展，集中了大倫敦地區(qū)、伯明翰、謝菲爾德、利物浦、曼徹斯特等人城市以及1　0多個中小城市。這里城市數(shù)量多，人口密度大，是英國產業(yè)密集帶和經(jīng)濟核心區(qū)。

城市經(jīng)濟圈思想可以說是對城市發(fā)展規(guī)模的一種科學描述。這種思想認為城市并不是人口擴張的必然結果，而是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律性體現(xiàn)。從經(jīng)濟層面講，城市首先是一種產業(yè)集聚效應的產物，城市人口是為經(jīng)濟發(fā)展服務的，那些能夠提供產業(yè)集聚效應的城市，在空間的“規(guī)模集約效應”就會超過其他城市，按照比較競爭優(yōu)勢，這些區(qū)域就應當首先獲得發(fā)展，這樣可以大大減少經(jīng)濟運行的成本，從而形成區(qū)域聚焦優(yōu)勢。

從社會層面講，產業(yè)的集聚會造成企業(yè)之間的并購與合作，客觀形成大公司群與小公司群之間的規(guī)范合作體系，這種體系會促進龐大職業(yè)經(jīng)理群與“中產白領群”的形成。從道德層面講，由于企業(yè)之間的競爭更加規(guī)范與透明，會大大提高員工的職業(yè)化水平與誠信水平。也就是說，城市經(jīng)濟圈不僅在單位土地面積上貢獻出巨大的經(jīng)濟價值，而且這些區(qū)域的社會發(fā)展也呈現(xiàn)出更小的城鄉(xiāng)差距，更高效的基礎設置投入，以及更和諧的社會階層關系。這就是為什么全球經(jīng)濟最終會聚集在城市經(jīng)濟圈的原因。

與城市經(jīng)濟圈思路相對立的是行政中心思路。中國的城市化進程是以“政治中心”而不是“經(jīng)濟中心”為核心來發(fā)展的。改革開放三十多年，以經(jīng)濟建設為中心，沖破了原來的行政中心，我們看到珠三角、長三角的很多小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，比如順德、東莞，比如溫州、臺州一躍發(fā)展成為大城市，原來的很多行政中心反而相對衰落了。中國一定會形成高度集聚的城市經(jīng)濟帶，這是經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律決定的。萬科區(qū)域擴張的戰(zhàn)略思路，就是沿著中國市場經(jīng)濟改革的城市化道路進行，而不是沿著過去計劃經(jīng)濟下的行政中心城市擴張。

經(jīng)濟圈擴張戰(zhàn)略下的公司管控體系

改革開放三十年來，中國已經(jīng)基本形成了三大城市群、七大城市圈。三大城市群：即長江三角群、珠江三角洲群、京津唐城市群。七大城市圈：沿長江城市圈、沿隴海鐵路城市圈、哈長沈大城市圈、沿京廣鐵路城市圈、濟青煙威城市圈、成渝沿線城市圈、沿南昆鐵路城市圈。在這樣一種經(jīng)濟圈中，城市是經(jīng)濟發(fā)展有機體的一部分，產業(yè)聚焦會導致地區(qū)形成緊密經(jīng)濟聯(lián)系的一體化經(jīng)濟。

但也有很多公司看到的是行政中心的城市規(guī)模與巨大的人口，看到的是與地方政府“勾兌”好，獲得城中心的土地，就會獲得巨大的利益。的確，單純從利益的角度看就是如此，但這些企業(yè)可能忘記了一點，這就是“因為引到滅亡的門是寬的，路是大的，進去的人也多”，以人口作為擴張的基礎并沒有錯，但我們要看到如果人口聚集的基礎是“政治中心”的結果，那么，這時候獲得的利益可能恰恰就是“滅亡”的開始，因為無形的“管理成本”正在威脅著公司的持續(xù)。

在前面“房地產公司的小公司效應”中，我們曾經(jīng)研究過，在某些方面小公司比大公司更有競爭優(yōu)勢，原因有三點：第一，房地產公司主要的競爭優(yōu)勢在于整合資源，從拿地到設計、施工、銷售甚至物業(yè)服務，都有區(qū)域特色；第二，由于住宅產品受到土地及其環(huán)境的限制，標準化程度相比而言并不高，這使得房地產公司的規(guī)模效應并不明顯；第三，房地產公司最大的合作伙伴是政府與銀行，而各地的政府與銀行都大不一樣。

這種特色說明，房地產公司規(guī)模擴張的最大挑戰(zhàn)并不在業(yè)務本身，而在于管理成本。以“行政中心”的機會主義擴張方式，必然在各地依賴“能人”擴張，造成“諸侯經(jīng)濟”。想要有統(tǒng)一的管理與文化，業(yè)績就必然受影響，而想要有業(yè)績，就必然犧牲管理能力，特別是房地產這一行業(yè)涉及到很多“潛規(guī)則”的時候，更是如此。據(jù)統(tǒng)計，中國超過百億的企業(yè)已達30多家，這30多家表面的業(yè)績背后，有多少家正在受著“諸侯經(jīng)濟”的脅迫？我想只有它們自己才清楚。

事實上，萬科過去也是這種“寬門”擴張戰(zhàn)略的犧牲品，在上世紀90年代早期，萬科的跨地域擴張就帶有很多盲目性與隨機性。按王石的話來說，所謂的盲目性就是當時除了把上海、北京作為必須要進入的城市之外，對其他的城市都不是很明確，只要有機會就會往里投，比如說某個市長、書記到深圳來招商，萬科可能就跟去了，公司某個職員介紹某個地方有項目，可能就到那兒去投了。這樣做的結果可想而知，不僅造成了一批“地方諸侯”，許多項目的管理與控制也出了問題，于是萬科緊急收縮，從13個城市收縮到5、6個城市。

至此，我想到了兩個問題：第一，如果萬科在1990年代早期的擴張碰到的是2005—2010年的宏觀形勢，萬科還會收縮嗎？第二，如果當年順馳碰到的是2005—2010年的宏觀形勢，又會如何？業(yè)內很多人都認為，2008年的金融危機如果再持續(xù)一年甚至半年，現(xiàn)在排名前十的幾家公司也許已經(jīng)死亡了。感謝四萬億，救活了很多房地產公司，但這真是好事嗎？

萬科在經(jīng)歷了收縮之后，從1999年開始了第二輪擴張，而這輪擴張就帶有非常明確的目標了，就是城市圈地域擴張思路，萬科總部建立了三大集權體系：以客戶為中心的戰(zhàn)略集權體系，以聚焦資源為核心的財務資源分配集權體系，以打造強大的職業(yè)經(jīng)理人為核心的人力資源體系。這樣的體系之下，為了保證區(qū)域公司的靈活性，又建立了以深圳、上海、北京三大區(qū)域總部為核心作用的管控體系，可以說，萬科之所以大大地超越了同行，表面上是業(yè)績的領先，根本原因是管理模式的領先。

目前，幾乎所有的大公司都在向三、四線城市擴張，包括萬科在內，大家都在爭先恐后的搶地盤，回顧2004年萬科的戰(zhàn)略擴張思路，是為了提醒這些房地產公司，有時候表面寬的門其實是個陷阱，有時表面窄的門，其實是通往天堂的道路，道理很簡單，再寬的路，大家都去擠，一定會變得擁擠而混亂。還記得當年的小靈通嗎？華為不做小靈通是戰(zhàn)略失誤嗎？在小靈通這樣一個“寬門”下，活下來的有幾個？

（作者系北京錫恩企業(yè)管理顧問有限公司，本文不代表本報立場）