經濟觀察報 記者 廖杰華 萬科一家獨大的時代，正成為過去。

2012年12月21日，保利地產銷售額突破千億大關，成為第二家年銷售額超千億的房企。而保利之后，中海地產、恒大地產和綠地集團的銷售均已突破900億元。

隨著保利突入千億，中國地產業(yè)開啟了一個新時代——千億時代，同時也開啟了中國房地產業(yè)整合、洗牌的時代。

在這個時代，房地產行業(yè)集中度持續(xù)提高，百強房企市場占有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。而2012年，中國內地銷售金額超過或接近500億元的房企約10家，超過300億元的將近20家，而超過或接近100億元的則有40家。

這也是一個巨頭爭霸的時代，上市房企中，萬科、保利、中海綜合能力最為突出，恒大發(fā)展模式相對單一，除了規(guī)模，尚不具備明顯優(yōu)勢。因此，下一個時代的爭霸，將主要在萬科、中海和保利之間進行。

在萬科的發(fā)展史上，真正被認可的對手只有兩個，一是中海，二是保利。萬科總裁郁亮幾年前曾表示：萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當?shù)氖冀K是中海。

今天，相對于萬科遇到的“中年危機”，定位仍然是“成長型企業(yè)”的保利或許是那個最具有威脅力的對手。

據(jù)悉，2011年萬科內部的一份研究報告顯示，在未來幾年，萬科的最大威脅是保利，按照萬科的預測，保利可能在2014年實現(xiàn)對萬科的趕超。

千億軍團

2012年12月21日，保利地產的簽約額突破千億，成為第二家成功躋身千億俱樂部的房地產企業(yè)，同比增速超過36%。

與此同時，在上半年短暫休整后，萬科也在狂飆，2012年11月份，萬科銷售171.3億，創(chuàng)歷史第二高，而前11個月，萬科的銷售總額達到了1271.5億元。多家機構均預計，萬科12月推貨會更高，平穩(wěn)去化下，2012年銷售額有望超1400億元。

除了萬科、保利，綠地2012年銷售也有望破千億，此前被認為有望沖進“千億俱樂部”的恒大和中海則將達到接近千億的規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，2012年前11個月，中海地產累計實現(xiàn)房地產銷售額1059億港元，至此，中海地產已完成全年1000億港元銷售目標的105.9%。而1000億目標還是年中在800億目標上調后的數(shù)字。

恒大地產公布的數(shù)據(jù)則顯示，2012年1—11月實現(xiàn)合約銷售額846.3億元，提前完成年初制定的800億元合約銷售目標。

拋開恒大，單就規(guī)模而言，在保利、中海兩大巨頭中，保利將對萬科構成直接的威脅。

目前，保利地產已經確定要在未來的幾年里保持20%~30%的增長速度。

保利地產高管透露，2012年前11個月保利在全國市場占有率達到1.72%，較去年增長0.48個百分點，其中珠三角實現(xiàn)銷售額近300億，這可是招商地產、金地集團、富力地產等一線房企在全國一年的銷售額。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月中旬，招商地產在全國的銷售額為300億元左右，金地集團前11個月銷售額為298.9億元，富力的數(shù)據(jù)則為291億元。

相比之下，萬科的增長速度明顯低于保利地產。

在三巨頭中，萬科有明顯的隨大勢現(xiàn)象，而保利和中海則表現(xiàn)出驚人的逆勢發(fā)展能力。在行業(yè)最為艱難的2008、2011—2012年上半年，中海和保利均實現(xiàn)了高速增長，而萬科則稍微停頓，這給了中海、保利趕超的機會。

當然，保利千億的成功，也有和萬科相同的基因。和萬科沖擊千億的法寶一樣，保利的兩張王牌是剛需與高去化。

在保利2012年千億銷售額中，120平方米以下剛需產品銷售占住宅類產品比例過七成。據(jù)保利地產內部統(tǒng)計，自住需求的購房者比例近九成。

而保利地產2012年銷售整體去化率高達八成，遠高于去年的68%。這個數(shù)據(jù)甚至高于2012年的萬科。

千億之上

在千億時代，三家企業(yè)展現(xiàn)出了不同的發(fā)展觀。

萬科總裁郁亮說，萬科的青春期過去了，進入成熟階段了，不再追求速度與規(guī)模；中海地產董事局主席孔慶平說，房地產企業(yè)提升創(chuàng)造價值的能力比片面地追求規(guī)模更重要；保利地產董事長宋廣菊說，保持30%的年增長是合適的，也是必需的。

而如無意外，三巨頭2013年的銷售額都將在千億元之上，這也將是一個新的競爭階段。

截至目前，保利地產有待推出可售貨源近300億，預計2012年新開工面積將超過1200萬平方米，能為2013年提供超千億貨量。

萬科的貨量也異常充足。國泰君安的研究報告顯示，萬科2013年可售貨量將達到創(chuàng)紀錄的2400億，其中存量750億，新推1650億，預計萬科2013年的年銷售額將達到1600億~1700億。

盡管開工面積不如萬科和保利，但中海2012年高達1.54萬元的均價則是萬科和保利無法比擬的。而2012年960萬平方米新開工面積，則足以保證中海明年超千億的銷售額。

不過，數(shù)據(jù)背后的一些小秘密，或許預示著千億之上的競爭態(tài)勢。

最近幾年，保利的開工量一直都在萬科之上。

數(shù)據(jù)顯示，保利地產2010年全年的新開工面積約為900萬平方米，2011年全年新開工面積達到1503萬平方米，同比增長50%。

萬科2010年的實際開工量達到875萬平方米，2011年開工量1380萬平方米。

2012年上半年，萬科實現(xiàn)開工面積468萬平方米，較去年同期的759萬平方米下降38%。而保利地產累計實現(xiàn)新開工面積718萬平方米，較2011年上半年的新開工面積773萬平方米減少7%。

并且，保利的銷售均價要優(yōu)于萬科，數(shù)據(jù)顯示，萬科2012年1—11月份累計銷售均價為10786元，同比回落5.36%。保利2012年前11個月累計銷售均價則為11288元/平方米。

開工量保證了未來的可銷售量，而充足的資金則是一切的保證。

這三巨頭最可怕之處在于，不缺錢。

數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，萬科期末現(xiàn)金333.1億。

中海地產2012年一至三季度的凈負債率僅為23.2%，截止到2012年9月末手持港幣303億元現(xiàn)金。而2012年上半年，中海借貸成本為3.8％，為行業(yè)最低水平之一。

同樣可怕的還有保利。

這個一直被認為是高負債、狂拿地王的愣頭小子在核心的指標上和萬科、中海一樣優(yōu)秀。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，保利持有貨幣資金356.19億元，為歷年來最高水平。而截至11月底，保利地產房款回籠約816億元，為企業(yè)注入了強勁的現(xiàn)金流。

三大巨頭的優(yōu)勢正轉化為拿地優(yōu)勢，為下一步規(guī)模的增長和市場份額的提升埋下伏筆。

盈利能力

但就盈利能力而言，中海無人能及。

中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂。

事實上，中海地產已經上市20周年，在2008年全球金融危機中，是行業(yè)前十強唯一保持利潤增長的企業(yè)，根據(jù)其年報披露，2007年—2011年，中海地產凈利潤復合增長率達到44.7%

中海地產實現(xiàn)較高盈利的關鍵之一，在于對開發(fā)環(huán)節(jié)的優(yōu)秀管控。

以營業(yè)成本/營業(yè)收入指標來看，該項營業(yè)成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地產該比值為57.4%，萬科為60.2%，保利為62.8%，恒大為66.7%，也就是說，恒大實現(xiàn)100億的收入，將較中海多支付9.3億的成本，以其804億的規(guī)模概算，將多支出70多億的成本。在費用控制方面，以銷售費用控制為例，2011年，中海地產銷售費用/銷售額僅為0.76%，保利為1.7%，萬科則為2.1%，幾乎是中海地產的3倍，恒大則更高，達到3.4%，約是中海的4.5倍。

在經歷了前幾年的急速擴張后，保利的盈利能力也在逐步提高。

數(shù)據(jù)顯示，保利地產2012年1—11月實現(xiàn)營業(yè)收入538億元、利潤110.6億元，同比分別增長35.3%和24.8%，此外，保利地產各專業(yè)公司2012年1—11月共實現(xiàn)營業(yè)收入157億元，利潤總額5.75億元，同比分別增長43%和6%，為公司提供了多樣化、穩(wěn)定的經營收益來源。

萬科的盈利能力一直讓人擔憂。這一方面與萬科的開發(fā)模式有關，另一方面也與萬科自身的結算速度有關系。

2012年前三季度，萬科完成結算面積393.4萬方，452.3億元，同比增長66.1%、60.9%。由于降價項目逐步開始結算，合作項目結算占比提升，萬科三季度凈利潤率為11%，較中報降1.2%。

合作開發(fā)在協(xié)助萬科擴大規(guī)模的同時，也對萬科的盈利能力造成了不小影響。

萬科2012年11月份新增項目12個，有9個是合作開發(fā)項目，而隨著合作項目的增多，銷售規(guī)模的擴大并不能帶來同比例歸屬母公司凈利潤的提升。

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