經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 近日,國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在河北省廊坊市召開保障房建設(shè)現(xiàn)場座談會,重點是部署保障房工作,同時也提及:當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效,但仍處于關(guān)鍵時期,要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。
此言一出,議論甚多,尤其經(jīng)部分媒體添油加醋的渲染之后,為已經(jīng)入冬的房地產(chǎn)市場再添一股濃重寒氣。那么,該如何看待這一表態(tài)?首先,這是今年以來政策口徑的延續(xù)。
不妨回顧一下今年1月“新國八條”出臺后的政策口徑演變。7月12日,國務(wù)院會議研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作,提出五項要求。強(qiáng)調(diào)部分城市房價上漲壓力仍然較大,有的城市調(diào)控力度有所放松,各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房價控制目標(biāo),促進(jìn)房價合理回歸。10月29日,國務(wù)院會議提出:堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控,各地政府要切實負(fù)起責(zé)任,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。11月7日,溫家寶總理在俄羅斯表示:房價總的形勢還處于僵持階段,但這一個月來也開始松動,調(diào)控決不可有絲毫動搖,我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。
脈絡(luò)非常清晰:一再強(qiáng)調(diào)政策不放松,目標(biāo)是逷制房價過快上漲,促使房價合理回歸。但值得關(guān)注的是,隨著時間的推移,房價由漲至不漲,再到10月出現(xiàn)下跌拐點,官方表態(tài)開始提及“這一個月來也開始松動”、“已取得一定成效”。邏輯并不復(fù)雜,隨著調(diào)控房價的效果越來越明顯,調(diào)控政策的高壓姿態(tài)也就會一點點調(diào)低。我們需要關(guān)注的是,這一進(jìn)程何時才會“由量變到質(zhì)變”。
三季度末時,筆者曾判斷“政策底”已出現(xiàn),但要想走出“底部”,卻還看房價“臉色”。決定政策放松的主要變量有二,房價與經(jīng)濟(jì)。其中最主要變量,就是房價下跌的幅度和持續(xù)時間。這一點沒有精確坐標(biāo)。眾所周知,房價需要下跌,但回落到什么水平才算“合理水平”?這是一筆糊涂帳。
從長期看,讓房價與居民支付能力相適應(yīng),可算作終極目標(biāo),這是一個所謂“房價收入比”的概念。歐美國家房價收入比一般為3-5倍,發(fā)展中國家普遍偏高,7-9倍很常見,根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測算,2010年全國房價收入比為7.8倍,似乎并不算離譜,但部分一線和東部二線城市14倍左右,剔除經(jīng)濟(jì)適用房因素后,更高達(dá)20倍左右。因此,要想達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平,還有很長一段路要走,這主要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。除非,在住房領(lǐng)域?qū)嵭杏媱澖?jīng)濟(jì)。
更具現(xiàn)實意義的是,未來一兩年房價的合理下跌程度。若一定給個大致標(biāo)準(zhǔn),筆者認(rèn)為全國房價總體下跌10-15%,一線城市和部分二線城市總體下跌20-30%。需要特別強(qiáng)調(diào)的是,這里指代大部分購房者在某個時間段內(nèi)可以實現(xiàn)的有效降價,比如明年某個時點,能夠買到的房源價格,相較今年初“國八條”出臺前的房價水平。如果依照統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),則不可能出現(xiàn)這么大的整體性跌幅。比如,上一輪樓市調(diào)整期中,2008年全國新建商品房成交均價,僅比2007年下跌1.7%;2009年3月,全國70個大中城市房價指數(shù)同比跌幅為1.3%(最大同比跌幅)。
除了下跌幅度,還有房價下跌的持續(xù)時間問題。1991年后日本房價跌了十幾年,1997年后香港房價跌了六七年,2006年以來美國房價跌了四五年。如果本輪中國房價同樣連跌四五年,那絕對是一件“恐怖事件”。中國的經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化率、人口結(jié)構(gòu)、住宅存量等諸多基本面因素,不支撐這一事件的發(fā)生。調(diào)控政策也不會這么“極端”。2008年8月至2009年2月,上一輪全國70個城市房價連跌6個月,這次下跌時間估計會更多些,但超過一年的可能性很小。如果這么估算,明年下半年房價很可能會出現(xiàn)弱勢轉(zhuǎn)機(jī)。
短期而言,上述房價跌幅和持續(xù)時間達(dá)到時,中央調(diào)控政策應(yīng)會有所松動(部分地方政府放松調(diào)控時間會更早些)。決定政策放松的次要變量是經(jīng)濟(jì)下滑程度。當(dāng)前,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有落,還要看明年下滑情況,如果情況嚴(yán)峻,則有可能提前松動。長期而言,調(diào)控政策的全面放松,主要看另外兩個因素:一是住房保障基本到位,也即能夠覆蓋20-30%的城鎮(zhèn)居民,基本實現(xiàn)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“構(gòu)建保障房體系和商品房體系”;二是抑制投資投機(jī)性購房需求的長效機(jī)制基本建立,比如房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅全國推廣等。
作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長