經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 近日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在河北省廊坊市召開保障房建設(shè)現(xiàn)場座談會，重點是部署保障房工作，同時也提及：當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。
此言一出，議論甚多，尤其經(jīng)部分媒體添油加醋的渲染之后，為已經(jīng)入冬的房地產(chǎn)市場再添一股濃重寒氣。那么，該如何看待這一表態(tài)？首先，這是今年以來政策口徑的延續(xù)。
不妨回顧一下今年1月“新國八條”出臺后的政策口徑演變。7月12日，國務(wù)院會議研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，提出五項要求。強(qiáng)調(diào)部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松，各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房價控制目標(biāo)，促進(jìn)房價合理回歸。10月29日，國務(wù)院會議提出：堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府要切實負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。11月7日，溫家寶總理在俄羅斯表示：房價總的形勢還處于僵持階段，但這一個月來也開始松動，調(diào)控決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。
脈絡(luò)非常清晰：一再強(qiáng)調(diào)政策不放松，目標(biāo)是逷制房價過快上漲，促使房價合理回歸。但值得關(guān)注的是，隨著時間的推移，房價由漲至不漲，再到10月出現(xiàn)下跌拐點，官方表態(tài)開始提及“這一個月來也開始松動”、“已取得一定成效”。邏輯并不復(fù)雜，隨著調(diào)控房價的效果越來越明顯，調(diào)控政策的高壓姿態(tài)也就會一點點調(diào)低。我們需要關(guān)注的是，這一進(jìn)程何時才會“由量變到質(zhì)變”。
三季度末時，筆者曾判斷“政策底”已出現(xiàn)，但要想走出“底部”，卻還看房價“臉色”。決定政策放松的主要變量有二，房價與經(jīng)濟(jì)。其中最主要變量，就是房價下跌的幅度和持續(xù)時間。這一點沒有精確坐標(biāo)。眾所周知，房價需要下跌，但回落到什么水平才算“合理水平”？這是一筆糊涂帳。
從長期看，讓房價與居民支付能力相適應(yīng)，可算作終極目標(biāo)，這是一個所謂“房價收入比”的概念。歐美國家房價收入比一般為3-5倍，發(fā)展中國家普遍偏高，7-9倍很常見，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測算，2010年全國房價收入比為7.8倍，似乎并不算離譜，但部分一線和東部二線城市14倍左右，剔除經(jīng)濟(jì)適用房因素后，更高達(dá)20倍左右。因此，要想達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，還有很長一段路要走，這主要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。除非，在住房領(lǐng)域?qū)嵭杏媱澖?jīng)濟(jì)。
更具現(xiàn)實意義的是，未來一兩年房價的合理下跌程度。若一定給個大致標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為全國房價總體下跌10-15%，一線城市和部分二線城市總體下跌20-30%。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，這里指代大部分購房者在某個時間段內(nèi)可以實現(xiàn)的有效降價，比如明年某個時點，能夠買到的房源價格，相較今年初“國八條”出臺前的房價水平。如果依照統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，則不可能出現(xiàn)這么大的整體性跌幅。比如，上一輪樓市調(diào)整期中，2008年全國新建商品房成交均價，僅比2007年下跌1.7%；2009年3月，全國70個大中城市房價指數(shù)同比跌幅為1.3%（最大同比跌幅）。
除了下跌幅度，還有房價下跌的持續(xù)時間問題。1991年后日本房價跌了十幾年，1997年后香港房價跌了六七年，2006年以來美國房價跌了四五年。如果本輪中國房價同樣連跌四五年，那絕對是一件“恐怖事件”。中國的經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化率、人口結(jié)構(gòu)、住宅存量等諸多基本面因素，不支撐這一事件的發(fā)生。調(diào)控政策也不會這么“極端”。2008年8月至2009年2月，上一輪全國70個城市房價連跌6個月，這次下跌時間估計會更多些，但超過一年的可能性很小。如果這么估算，明年下半年房價很可能會出現(xiàn)弱勢轉(zhuǎn)機(jī)。
短期而言，上述房價跌幅和持續(xù)時間達(dá)到時，中央調(diào)控政策應(yīng)會有所松動（部分地方政府放松調(diào)控時間會更早些）。決定政策放松的次要變量是經(jīng)濟(jì)下滑程度。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有落，還要看明年下滑情況，如果情況嚴(yán)峻，則有可能提前松動。長期而言，調(diào)控政策的全面放松，主要看另外兩個因素：一是住房保障基本到位，也即能夠覆蓋20-30%的城鎮(zhèn)居民，基本實現(xiàn)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“構(gòu)建保障房體系和商品房體系”；二是抑制投資投機(jī)性購房需求的長效機(jī)制基本建立，比如房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅全國推廣等。
作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長
