（圖片來源：圖蟲創(chuàng)意）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 實習記者 賈新滎 在“2019中國民營企業(yè)500強”榜單中，房地產(chǎn)業(yè)入圍企業(yè)數(shù)量不減反增，行業(yè)營收占比高達10.2%，房地產(chǎn)業(yè)成為除綜合行業(yè)外民企中營收占比最高的行業(yè)。

8月22日，全國工商聯(lián)發(fā)布了“中國民營企業(yè)500強”榜單。榜單基于全國工商聯(lián)對上規(guī)模民營企業(yè)的調(diào)研，按照上一年的年營業(yè)收入總額確定排序，今年500強的入圍門檻是2018年營業(yè)收入達到185.86億元。

全國工商聯(lián)經(jīng)濟部綜合處相關(guān)負責人對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，若企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務(wù)分屬于多個行業(yè)，且這些業(yè)務(wù)占比均不高，則該企業(yè)被列入“綜合行業(yè)”；行業(yè)分類以企業(yè)自主申報為主，由工商聯(lián)適當調(diào)整。同時，上述負責人表示，“綜合行業(yè)”的劃分標準并非絕對，業(yè)務(wù)占比50%以上的可明確所屬行業(yè)，但低于50%的要結(jié)合企業(yè)自主申報情況確定。

根據(jù)中泰宏觀統(tǒng)計，500強民營企業(yè)的行業(yè)分布中，房地產(chǎn)業(yè)入圍企業(yè)共計39家，數(shù)量不減反增，較2017年增加3家，高于2016年的37家，高居行業(yè)入圍數(shù)量第三名。從行業(yè)營收占比來看，房地產(chǎn)業(yè)營收達到29028.81億元，行業(yè)營收占比達10.2%，除綜合行業(yè)外，房地產(chǎn)業(yè)仍是民企中占比最高的行業(yè)。

2019民企500強行業(yè)營收占比TOP10

備注：來自中泰宏觀，行業(yè)營收占比=行業(yè)營業(yè)收入總額/民企500強營業(yè)收入總額

“從500強榜單中房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)看，近兩年來房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻有所上升。”中泰證券首席分析師梁中華表示，從入圍數(shù)量看，2012年500強房地產(chǎn)有33家入圍，2013-2014年降至28家，最近三年又回升至30家以上；從營收占比看，房地產(chǎn)業(yè)10.2%的占比處于歷年來比較高的位置，相比之下5年前的營收占比僅在7%左右。

為什么處于調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)會在2018年出現(xiàn)較高的營收水平？

梁中華認為，2016年后棚改貨幣化安置開始，政策有所放松，房地產(chǎn)市場回暖，在2017-2018年迎來了房地產(chǎn)的反彈期，相應(yīng)地今年榜單中房地產(chǎn)業(yè)入圍數(shù)量與營收占比有所回升。

相比較而言，2014-2015年地方房地產(chǎn)市場面臨高庫存問題，經(jīng)歷了大幅的調(diào)整，整體上房地產(chǎn)市場是降溫的。因此，2018年的500強民企中房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)實際上與宏觀經(jīng)濟環(huán)境是相符的。

為什么近兩年房地產(chǎn)的盈利情況要好于同期的實體企業(yè)？

從行業(yè)對比來看，房地產(chǎn)整體盈利能力要高于其他行業(yè)。梁中華表示，2009年房地產(chǎn)上市公司的總資產(chǎn)回報率處于6%-7%，2018年回落到4個點左右，利潤近年來有所下滑。“但是從房地產(chǎn)融資能支撐的利率水平看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的收益率在8%左右，其投資回報率仍好于實體企業(yè)。”梁中華稱。

梁中華認為，最近兩年實體企業(yè)表現(xiàn)不佳，而房地產(chǎn)業(yè)一方面由于去庫存效果顯著，商品房的庫存被消化，另一方面受益于較高的房價，因此在2018年的營收相對實體企業(yè)較好，但隨著今年房地產(chǎn)的下行周期，房地產(chǎn)業(yè)的營收占比會有所回落。

此次民企500強榜單中的行業(yè)分布呈現(xiàn)怎樣的特點？

梁中華表示，500強企業(yè)偏技術(shù)型的企業(yè)較少，絕大部分企業(yè)所屬行業(yè)是偏周期的，比如建筑業(yè)，批發(fā)零售業(yè)等。“過去十年房地產(chǎn)價格一路飆升，帶動了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的大繁榮。尤其是在08年以后，發(fā)達經(jīng)濟體的需求不足，同時國內(nèi)人口經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變化，過去連續(xù)5年出現(xiàn)勞動年齡人口的負增長，經(jīng)濟上需要通過房地產(chǎn)、基建等進行逆周期調(diào)節(jié)。”梁中華說。

“因此從行業(yè)分布看，目前500強企業(yè)偏周期的居多，而偏技術(shù)型企業(yè)則是未來經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的方向。”梁中華表示。

下半年房地產(chǎn)民企的投資和營收情況是怎樣的？

梁中華認為，下半年土地市場降溫，土地購置費增速將回落，同時考慮到銷售增速這一領(lǐng)先指標的回落，以及7月份以來房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境收緊制約投資，下半年房地產(chǎn)投資的整體趨勢是下行的。

梁中華預(yù)計未來的房地產(chǎn)營收占比將會回落。梁中華認為，隨著棚改政策降溫與消費需求減少等因素，當前房地產(chǎn)的大周期是向下的，同時政策調(diào)控堅持“房住不炒”，小周期也是下行的;下一步的經(jīng)濟調(diào)控將更多地轉(zhuǎn)向控制房地產(chǎn)、支持新經(jīng)濟。