經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng) 記者 蔡越坤 長(zhǎng)期處于流動(dòng)性緊張局面下，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富力地產(chǎn)”，02777.HK)從2022年開(kāi)始，一邊與債權(quán)人談?wù)蛊冢硪贿呉苍诩哟筇幹觅Y產(chǎn)的力度，加快“自救”的步伐。

3月14日，一位私募機(jī)構(gòu)人士向記者透露，目前富力地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始與債權(quán)人對(duì)旗下“16富力04”溝通進(jìn)行展期。盡管目前具體方案仍未確定，初步已經(jīng)進(jìn)行了溝通，但目前仍未獲得債權(quán)人的同意。

3月15日，經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)記者從富力地產(chǎn)相關(guān)人士處也確認(rèn)了該消息的真實(shí)性。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，自2021年9月份以來(lái)，16富力04持續(xù)下跌，目前其價(jià)格已經(jīng)跌至30元以下。

對(duì)于展期背后的原因，上述富力地產(chǎn)相關(guān)人士向債權(quán)人表示，從去年三季度到現(xiàn)在資金都很緊張，因?yàn)槿谫Y端收緊等因素，公司是長(zhǎng)期處于流動(dòng)性緊張的狀態(tài)。2022年以來(lái)公司加大了資產(chǎn)的處置力度，包括此前一些不太想賣(mài)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

流動(dòng)性緊張延續(xù)

據(jù)悉，16富力04發(fā)行日期為2016年4月7日，規(guī)模為19.5億元，期限為6(3+3)年，附2019年投資人回售條款，2022年4月7日為到期日期。目前16富力04的存續(xù)規(guī)模仍為19.5億元。

2022年4月7日，也是16富力05的付息日。16富力05的發(fā)行規(guī)模為9.5億元，到期日為2023年4月7日。

意味著，如果16富力04不進(jìn)行展期，富力地產(chǎn)需要準(zhǔn)備超過(guò)20億元的資金進(jìn)行16富力04本金及16富力05利息的償付。

上述富力地產(chǎn)相關(guān)人士表示，目前計(jì)劃對(duì)16富力04本金這塊展期一年，展期后一次償還。同時(shí)，對(duì)未償還的本金加一些項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押等增信措施。

該人士稱(chēng)，目前房地產(chǎn)行業(yè)政策并沒(méi)有放松。從去年三季度到現(xiàn)在，公司面臨三個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。

第一，公司融資半年前已經(jīng)熄火了。從2021年3季度開(kāi)始，融資端的銀行貸款和信托收緊，這種狀態(tài)已經(jīng)維持大半年了。

第二，銷(xiāo)售端去年下半年到現(xiàn)在也是每個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。融資端的風(fēng)險(xiǎn)快速地傳達(dá)到經(jīng)營(yíng)端，客戶(hù)買(mǎi)房子考慮開(kāi)發(fā)商是不是央企，是不是國(guó)企，有沒(méi)有交付的風(fēng)險(xiǎn)，特別是市面上流傳一些有涉險(xiǎn)的民企房企，直接就會(huì)影響到賣(mài)樓。以前都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)這種情況。

第三，當(dāng)下房企通過(guò)預(yù)售的資金全部進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，盡管公司每個(gè)月賣(mài)了不少項(xiàng)目，其實(shí)錢(qián)全部進(jìn)入了監(jiān)控戶(hù)，管理非常嚴(yán)格不能隨意挪用。融資端、銷(xiāo)售端，預(yù)售資金釋放端，三個(gè)因素疊加，造成了該公司的流動(dòng)性長(zhǎng)期處于非常枯竭的狀態(tài)。

對(duì)于是否同意展期方案，3月14日，上述私募機(jī)構(gòu)人士向記者表示，目前是在溝通階段，需要看展期的抵押物等細(xì)節(jié)再做決定。

另外，2021年底16富力04的評(píng)級(jí)遭到了降級(jí)。2021年12月17日，聯(lián)合資信下調(diào)富力地產(chǎn)主體和“16富力04"“16富力05"“18富力08"“18富力10"“19富力01”和“19富力02”的信用等級(jí)至AA+，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

關(guān)于下調(diào)原因，聯(lián)合資信認(rèn)為，在目前偏緊的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和信貸環(huán)境下，疊加行業(yè)負(fù)面事件對(duì)地產(chǎn)融資環(huán)境的沖擊以及行業(yè)銷(xiāo)售增速下行，公司將持續(xù)面臨流動(dòng)性壓力。  考慮到公司資產(chǎn)處置、開(kāi)放股權(quán)合作等方案存在不確定性，隨著債務(wù)陸續(xù)到期，公司流動(dòng)性管理壓力或?qū)⑦M(jìn)一步上升。

此外，關(guān)于目前富力地產(chǎn)需要兌付的債券規(guī)模，聯(lián)合資信披露，截至公告2021年12月17日，公司存續(xù)境內(nèi)公司債券余額146.65億元、存續(xù)美元債券余額50.60億美元，其中2022年公司面臨境內(nèi)債券到期80.65億元、境內(nèi)債券回售14.00億元、美元債券到期13.73億美元，公司面臨的集中償付壓力大。

賣(mài)資產(chǎn)自救

富力地產(chǎn)在與債權(quán)人溝通展期的同時(shí)，也在加大資產(chǎn)處置力度，開(kāi)展“自救”。

3月15日，富力地產(chǎn)披露有關(guān)出售目標(biāo)公司及公司間貸款之須予披露交易公告。公告顯示，2022年3月14日，賣(mài)方（富力地產(chǎn)的間接全資附屬公司翹采有限公司）、買(mǎi)方 Next Talent Developments Limited，及保證人訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。據(jù)介紹，買(mǎi)方為遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司(00035.HK)間接全資附屬公司。

根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，富力地產(chǎn)將以代價(jià)9570.256萬(wàn)英鎊（相當(dāng)于約9.77億港元）出售目標(biāo)公司R&F Properties VS (UK)Co., Ltd.的全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓公司間貸款。

值得注意的是，富力地產(chǎn)的英國(guó)資產(chǎn)2020年估值1.65億英鎊，此次出售價(jià)值為9570.26萬(wàn)英鎊，僅相當(dāng)于兩年前估值的58%。

據(jù)悉，根據(jù)目標(biāo)集團(tuán)于2022年1月31日的未經(jīng)審核管理賬目，估計(jì)富力地產(chǎn)將于出售時(shí)錄得虧損約6884.5萬(wàn)英鎊（相當(dāng)于約7.03億港元）。董事會(huì)擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于償還本公司的債務(wù)及用作本集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

對(duì)于賣(mài)資產(chǎn)情況，上述富力地產(chǎn)相關(guān)人士稱(chēng)，公司2022年的計(jì)劃也是持續(xù)地、盡快地去賣(mài)資產(chǎn)。以前不舍得賣(mài)的項(xiàng)目公司股權(quán)也開(kāi)始計(jì)劃出售。但是也面臨一些困難，一個(gè)是賣(mài)資產(chǎn)的房企增加，賣(mài)端價(jià)格上不去，另外一個(gè)是交易對(duì)手方很難找。

對(duì)于出售資產(chǎn)的計(jì)劃，該人士透露稱(chēng)，現(xiàn)在持有型項(xiàng)目跟境外項(xiàng)目是優(yōu)先處理，例如公司對(duì)英國(guó)項(xiàng)目的處置等；其次，處置持有型項(xiàng)目、酒店還有商場(chǎng)寫(xiě)字樓等；還有包括城市更新舊改這些周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，主要是跟國(guó)企央企在談，談合作也好，轉(zhuǎn)讓也好，同時(shí)進(jìn)行處置。