經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 符小茵 12平方米、18平方米、27平方米。

這是深圳保障性租賃住房小戶型設計競賽設定的三個套內(nèi)面積段。其中，最小戶型面積設為12平方米，意味著深圳可能出現(xiàn)比香港公租房面積更小的公共租賃住房。

除面積之外，深圳在保障性租賃住房設計上還有什么考量？作為全國首個由住建局牽頭舉辦保障性租賃住房小戶型設計競賽的城市，深圳的經(jīng)驗有什么可借鑒之處？

4月底，深圳保障性租賃住房小戶型設計競賽結果出爐，從獲獎方案中，或可一窺深圳保障性租賃住房的未來模樣。

小戶型

根據(jù)深圳2021年頒布的《公共住房建設標準》，深圳公共住房最小套內(nèi)建筑面積為27平方米，而此次競賽的三個面積段均不高于27平方米，這樣的競賽設定可否滿足住戶的居住需求呢？

深圳大學建筑與城市規(guī)劃學院副教授陳珊認為，綜合設計要求來看，這三個戶型是可以滿足基本居住需求的。首先，此次小戶型競賽要求的12平方米、18平方米、27平方米都是套內(nèi)面積，并不含公攤，且主辦方提出了共用公區(qū)的設計要求。

在面向人群上，并非面向家庭住戶，而是聚焦于新市民、青年人與基本公共服務從業(yè)人員等群體，每間僅供1至2人居住。

其次，戶內(nèi)設計有意提升空間使用率。競賽規(guī)則明確表示，要通過對功能布局、裝飾裝修、家具產(chǎn)品、智能化的設計，實現(xiàn)對戶內(nèi)空間的高效利用，并且要求同步進行室內(nèi)布置、家具和產(chǎn)品設計。

“通常建筑師主要負責建筑單體的功能布局，不需要考慮內(nèi)裝部分。但這次競賽強調(diào)建筑室內(nèi)一體化設計，一體化設計之后，可以減少因家具、家電尺寸不適配造成的空間浪費，使空間使用更緊湊。”陳珊說。

另外，公區(qū)可以承接套內(nèi)的部分功能，比如12平方米戶型的最低配置是床、桌椅、收納和獨立衛(wèi)浴，而其他的洗衣需求、做飯需求、娛樂和社交等，可以在公區(qū)設置的共享洗衣空間、共享廚房、共享活動區(qū)域、共享辦公空間等完成。“緊湊的戶型滿足居民私密性的要求，樓棟的共享空間則滿足交往的需求”。

此外，陳珊表示，戶型大小并不是影響舒適度最重要的因素，舒適度是由多方面因素共同決定的，包括，戶型大小與居住人數(shù)關系；戶型功能布局是否合理；戶型的各項性能，如隔聲、采光、通風等；樓棟公共區(qū)域配置比如共享廚房、洗衣間、辦公空間等能否對套型使用形成補充，等等。

那么12平方米、18平方米、27平方米會成為深圳保障性租賃住房的標準面積嗎？

“這次競賽其實也是一個嘗試，看到底多大才是最合理、最集約的。”華陽國際設計集團副總裁龍玉峰告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，參賽規(guī)則上，也允許面積上下浮動5%。

最小戶型面積設為12平方米并非空穴來風。2020年9月公布的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》（修訂征求意見稿）中新增人均租住建筑面積不得低于6平方米的規(guī)定，這意味著即便最小戶型12平方米都能滿足兩人居住的條件。

“12平方米的保租房，對住戶生活需求的關注度、匹配度都應該給予滿足。”龍玉峰認為。

當然，小戶型只是深圳保障性租賃住房體系中的一部分，競賽主辦方深圳市住房和建設局曾表示，保租房原則上以70平方米以下戶型為主，戶型種類多樣，盡可能考慮市民的多層次需求，而本次競賽側(cè)重面向保租房小戶型段進行，是因為小戶型設計相對來說更有難度。

亮點

深圳保障性租賃住房小戶型設計競賽共收到319份參賽作品，經(jīng)過專家評審及網(wǎng)絡投票選出了23個獲獎作品，其中一等獎1名，二等獎2名，三等獎5名，優(yōu)秀獎15名。

競賽作品將為深圳今后的保租房設計提供參考。承辦方深圳市人才安居集團曾表示，競賽作品將成為深圳今后保租房小戶型建設的資料庫，通過博采眾長、結合實際，努力實現(xiàn)新設計、新技術、新理念在新建建筑、城中村改造等多場景中的應用。

幾乎所有獲獎作品都采用了模塊化的設計思路。競賽規(guī)則也鼓勵參賽選手對戶型、內(nèi)裝以及單元設計考慮裝配式建造方式，體現(xiàn)標準化、模數(shù)化、模塊化。

“模塊化就是把一個建筑空間或一個功能空間，設計成一個標準化的單元模塊”，龍玉峰解釋，比如衛(wèi)生間這個獨立空間可以作為一個模塊，而組成衛(wèi)生間的淋浴間、洗手臺等功能區(qū)可以繼續(xù)細化成模塊。模塊化的好處是可以標準化生產(chǎn)，簡化從設計到生產(chǎn)到施工等多個環(huán)節(jié)中的復雜問題。

而模塊化單位做得越小，比如對淋浴室的拆分精細到淋浴間的地面或墻面的一塊板材，那么模塊化運用的場景就會越多，能更好地適配更多住宅類型，包括城中村等改造類的建筑物。

回到競賽作品上，獲得一等獎的1235號作品就將12平方米戶型視作標準化的1.0模塊，1.5個模塊可以組成18平方米的戶型，2個模塊可以組成27平方米的戶型，單元之間可以自由組合成不同布局。

“模塊化不意味著固定化，相反會帶來靈活性，比方說根據(jù)這棟樓的住戶需求，可以選擇調(diào)整不同戶型的占比，現(xiàn)階段兩口住戶多，那么就可以增加27平方米戶型的比例。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，住戶對戶型大小的需求也會發(fā)生改變。”陳珊說。

基于模塊化設計，另有獲獎方案提出住戶自主定制居住空間的概念。住戶在入住前，可以先在客戶端上選擇戶型，戶型包括12平方米、18平方米、27平方米；確定戶型之后，再選擇喜歡的家具組合方案。比如18平方米的戶型提供了六種家具組合方案，用戶可以自主選擇是否需要添加夾層、榻榻米和組合柜。

陳珊認為，保障性租賃住房在設計上可多考慮用戶的個性化需求。她舉例，曾經(jīng)有學生就做過類似的方案，讓住戶在入住之前先進行性格測試，以更好匹配有共同愛好的舍友，考慮養(yǎng)貓的舍友也可以自主選擇尋找另一位養(yǎng)貓或者喜歡貓的舍友。

應用場景

盤活城中村存量樓是深圳籌集保障性租賃住房的重要途徑之一。此次競賽中給出的兩個參考場景之一就位于城中村，為龍華某舊城區(qū)需改造住房，外墻尺寸為14.6m×12m，層數(shù)7層，層高3m，改造要求用隔墻劃分其內(nèi)部密間，戶型套內(nèi)分12平方米、18平方米、 27平方米，標準層至少布置6個戶型，剩余空間可作為場景化公區(qū)設計，首層為商業(yè)空間，頂層為公區(qū)。

龍玉峰告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，這個場景就是深圳很多城中村都會看到的環(huán)境。“這算是比較規(guī)矩的，具備比較好的改造條件。不過較少有參賽選手完全按照那兩個命題來做設計，因為確實很難設計，改造的住房會受到很多條件的明確限制”。

面積小還不是小戶型設計過程中面對的最大難題，“小戶型設計只需要把居住人群的需求研究透之后，通過可變家具、智能化家電等實現(xiàn)”，龍玉峰說，真正的難點在于，極小戶型設計或改造如何與現(xiàn)行的建筑設計標準規(guī)范相銜接。

比如按照深圳2021年頒布的《公共住房建設標準》，公共住房電梯配置標準不應低于1臺/100戶，當套型建筑面積40平方米及以下的套型數(shù)量超過樓棟單元套型總數(shù)一半時，電梯配置標準不應低于1臺/120 戶。但如果小戶型的保障性租賃住房也采納同等標準來配置公共配套設施，會降低新建建筑物的實用率。“所以要做小戶型的話，我們應對產(chǎn)品的一系列配置標準甚至采光標準做相應調(diào)整。”龍玉峰表示。

對開發(fā)商而言，另外要算的成本賬是：極小戶型產(chǎn)品的建安成本相較普通商品住宅要更高。成本增量主要來源于設備以及裝修。

以這次競賽為例，無論多小的戶型，都要求配備獨立衛(wèi)浴，18平方米和27平方米還都要求配備簡廚，而廚房和衛(wèi)浴的裝修本來就是全屋裝修中成本最高的環(huán)節(jié)。此外，競賽要求對小戶型進行全裝修，鼓勵使用未來智慧家居等新技術，這也意味著一筆額外開支。

不過，龍玉峰表示，設計能力就在于用設計創(chuàng)意創(chuàng)造更多價值，用1000塊錢的限額成本，做出2000塊錢的效果。而整體的成本降低，則需要通過標準化設計，對生產(chǎn)、施工和后期運維的精準管理、協(xié)同來實現(xiàn)。