□任何一個(gè)時(shí)代都有基本的底層邏輯，能解決什么社會(huì)問題或者行業(yè)問題，有什么核心能力，有什么商業(yè)模式來變現(xiàn)，是什么樣的團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，這就是底層邏輯。

□一個(gè)主流市場(chǎng)的主流產(chǎn)品水平只會(huì)越來越高，性價(jià)比越來越高，滿足客戶需求的程度越來越精細(xì)，由于生存壓力，倒逼著還想在市場(chǎng)上有一席之地的企業(yè)必須得有獨(dú)門武器。

□活著和生活是兩個(gè)概念，生活和會(huì)生活又是兩個(gè)概念。對(duì)于生活方式的設(shè)計(jì)與創(chuàng)造，這才是做這個(gè)行業(yè)最有意思的地方，這才是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。

“下一個(gè)時(shí)代，行業(yè)還會(huì)存在，但是行業(yè)的生存法則，競(jìng)爭(zhēng)的游戲規(guī)則，上下游的生態(tài)，確實(shí)都在發(fā)生著深刻的變化。”合碩機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李偉對(duì)于行業(yè)的判斷，篤定而冷靜。

高周轉(zhuǎn)、高杠桿的時(shí)代過去了。一個(gè)以產(chǎn)品主義為核的慢時(shí)代正在緩步而來。“徹底過去了，這個(gè)事情也復(fù)雜也不復(fù)雜。”被稱為業(yè)內(nèi)“段子手”的李偉，對(duì)于房地產(chǎn)未來的走向，不同層次、不同規(guī)模、不同區(qū)域正在發(fā)生的分化，有如老中醫(yī)般的分門獨(dú)類地給予詮釋。

2005年，李偉進(jìn)入房地產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)域，曾任職合生創(chuàng)展、金茂等大型房企，是金茂府產(chǎn)品系列的主創(chuàng)者之一。2015年創(chuàng)立合碩地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)，并成長(zhǎng)為業(yè)內(nèi)主流的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)之一。目前，合碩機(jī)構(gòu)深耕京津冀，年度代理七十余個(gè)項(xiàng)目，覆蓋了不同的產(chǎn)品層次。

對(duì)于房地產(chǎn)正在發(fā)生的變化，未來的走向，不同規(guī)模的不同的選擇，李偉予以了獨(dú)到而清晰的回應(yīng)。

探底出清的當(dāng)下與比較確定的未來 

經(jīng)觀：房地產(chǎn)在發(fā)生著深刻的變化，怎樣看待目前的行業(yè)狀況？對(duì)于12家房企的政策扶持，怎么看這對(duì)整個(gè)行業(yè)的作用？ 

李偉：如果從短期來看，是具體的企業(yè)救助行為，從背后更深層看，是對(duì)于整個(gè)行業(yè)的預(yù)期調(diào)整。

現(xiàn)在任何一個(gè)企業(yè)的暴雷，財(cái)務(wù)線流動(dòng)性陷入危機(jī)，不是任何一個(gè)企業(yè)的事情，都在牽動(dòng)著行業(yè)的神經(jīng)，都在影響著整個(gè)社會(huì)對(duì)于這個(gè)行業(yè)的判斷，影響著客戶置業(yè)的預(yù)期，而這個(gè)預(yù)期基本上達(dá)到了過去二三十年的低點(diǎn)。

對(duì)于選擇的時(shí)點(diǎn)，選擇的力度，選擇的救助對(duì)象都還是挺有考究的，這種救助一方面是具體的這些企業(yè)流動(dòng)性的增加，自己再爭(zhēng)點(diǎn)氣恢復(fù)正常，帶動(dòng)全行業(yè)能夠進(jìn)入稍微正常健康的運(yùn)轉(zhuǎn)，扭轉(zhuǎn)社會(huì)的預(yù)期和客戶的置業(yè)心態(tài)，帶動(dòng)這個(gè)行業(yè)上下游這么多產(chǎn)業(yè)鏈恢復(fù)正常，我理解這個(gè)意義更大。

經(jīng)觀：最近招商證券的一份研報(bào)顯示，4月份top1-30銷售額同比是下降的，但是top31-50的企業(yè)，銷售額同比是上升的。這個(gè)現(xiàn)象如何解釋？

李偉：全國(guó)市場(chǎng)從去年下半年開始都是下降的，整個(gè)市場(chǎng)下降百分之三四十；但是，對(duì)一些企業(yè)來說存在土地購(gòu)置的反周期操作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的銷售除了有市場(chǎng)的因素之外，跟供貨節(jié)奏有很大關(guān)系，恰好是去年上半年或者年中拿的地，在下半年年底和今年上半年就出來了，跟他們買貨的周期是有關(guān)系的。

另外，與這些企業(yè)在上一輪沒有過于激進(jìn)也有關(guān)系，比如一些區(qū)域性龍頭房企，實(shí)力雄厚，擴(kuò)張謹(jǐn)慎，因此沒有受到太大影響。

經(jīng)觀：從不同城市看，是否一二線城市的抗壓能力，或者市場(chǎng)恢復(fù)度更好？

李偉：如果就北京市場(chǎng)而言，現(xiàn)在是最糟糕的當(dāng)下，但應(yīng)該也有相對(duì)比較確定的未來。現(xiàn)在疫情管控一段時(shí)間，終究不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。

北京市場(chǎng)的需求層次豐富，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)也是很合理的，二手市場(chǎng)大概是一手市場(chǎng)的將近兩倍，我有房子要買的話，我的房子是能賣出去的，單一市場(chǎng)而言，北京是很健康的。

理論上上海和深圳應(yīng)該是同樣的結(jié)構(gòu)，廣州的成交量一直很穩(wěn)定。對(duì)于一線城市來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流出的指標(biāo)，需求層次很豐富，也是正循環(huán)的。

對(duì)于其他城市，因城施策是對(duì)的，不同城市需求結(jié)構(gòu)完全不一樣，很多城市是一級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，二手還沒有完全成形，也就是說買一套房子，買兩套房，三套房有足夠的理由，但是想賣一套房的時(shí)候就很難。

任何一個(gè)時(shí)代都有基本的底層邏輯 

經(jīng)觀：高周轉(zhuǎn)、高杠桿的時(shí)代過去了。行業(yè)的轉(zhuǎn)型中，對(duì)企業(yè)來說最重要的是什么？ 

李偉：徹底過去了。這個(gè)事情也復(fù)雜也不復(fù)雜，我們往不復(fù)雜說，在任何一個(gè)時(shí)代都有基本的底層邏輯，這個(gè)底層邏輯就是能解決什么社會(huì)問題或者行業(yè)問題，有什么核心能力，有什么商業(yè)模式來變現(xiàn)，是什么樣的團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，這就是底層邏輯。 

下一個(gè)時(shí)代，行業(yè)還會(huì)存在，但是行業(yè)的生存法則，競(jìng)爭(zhēng)的游戲規(guī)則，上下游的生態(tài)，確實(shí)都在發(fā)生著深刻的變化。經(jīng)營(yíng)上可能沒有辦法追求那種大規(guī)模，跨越式的增長(zhǎng)了，但是各家有各家的招數(shù)。 

回歸到本源，就是解決居住的問題，無非是說不同的企業(yè)解決的是不同的城市，不同的人群，不同的生活需求。居住問題，這個(gè)事看起來挺簡(jiǎn)單，但是會(huì)越來越復(fù)雜。

今天人群在發(fā)生變化，永遠(yuǎn)都是30來歲、40來歲的人是置業(yè)的主力，但是90年出生的人30歲了，就發(fā)生了變化。90年代和80年代的人對(duì)這個(gè)世界的理解是完全不一樣的，接觸信息的方式完全不一樣，生活的態(tài)度，工作的方式都是不一樣的，會(huì)深刻地影響接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

再一個(gè)，未來的一線城市中，改善需求是主流。但過去和現(xiàn)在的改善需求不一樣，過去的改善是面積改善和地段改善。比如我住90平米換150平米，住150平米換郊區(qū)的別墅，從五環(huán)搬到四環(huán)里。 

接下來的改善，是更高層級(jí)的品質(zhì)改善和特殊需求改善。比如現(xiàn)在可能為了孩子上學(xué)，全家有200平米的沒法住，而要一家人窩在60平米的房子中。但是學(xué)區(qū)房不代表老破小，未來在品質(zhì)改善這塊有很大的空間要做。 

還有，雖然四環(huán)以里不再形成住宅土地供應(yīng)了，但是仍然有非常多的存量項(xiàng)目也拆不掉，這就涉及到舊樓改造或者局部改造。 

存量項(xiàng)目的改造有很多的可能性，有兩個(gè)大的方向需要關(guān)注，一個(gè)方向是從客戶需求的深度研究出發(fā)，延伸出來的細(xì)致門類，圍繞著客戶需求走的一套體系，從這個(gè)方向出發(fā)的企業(yè)是可以長(zhǎng)治久安的。 

還有一類是圍繞著資產(chǎn)走的，基于什么樣的資產(chǎn)，再帶來一些更創(chuàng)新的生活方式，或者是業(yè)態(tài)，然后來反向吸引與此相關(guān)的人群，這兩類都可以立足。就不說企業(yè)背景了，單純從業(yè)務(wù)而言，圍繞著客戶和資產(chǎn)都可能跑出來一些跟現(xiàn)在的發(fā)展情況不一樣的企業(yè)生態(tài)。

行業(yè)會(huì)分化為兩類：高度集中與匠心獨(dú)到

經(jīng)觀：圍繞著客戶和資產(chǎn)的創(chuàng)新，怎么樣理解？是城市更新嗎？

李偉：城市更新太大了，涉及到商業(yè)的，寫字樓的，住宅的，屬性調(diào)整的，這事就圍繞著不同的資產(chǎn)做非標(biāo)化的改造和定制，然后吸引與之相關(guān)的人群，這也是一個(gè)方向，但是大公司做不了，沒有辦法標(biāo)準(zhǔn)化。

像北京、上海、深圳就特別容易出現(xiàn)，城里面有一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目位置很好，周邊的產(chǎn)業(yè)也很集中，但是這個(gè)樓舊了，物業(yè)也跟不上，里面公區(qū)園林等都有問題，這個(gè)時(shí)候完全可以有另外一種可能性，就是把它重新收拾一遍。 

經(jīng)觀：慢時(shí)代的慢功夫，既要頂尖的人材，還是不同領(lǐng)域的幾個(gè)人，而且需要全部的精力，工匠精神到來？

李偉：不一定要那么系統(tǒng)，主要得是高手，各個(gè)領(lǐng)域頂尖的高手聚到一塊，就可以變成一個(gè)小型的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，但是傾注了全部精力，可能這個(gè)事就成了。

以前行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)代，今天很多樓交完之后自己都不想看了。但是，如果是一個(gè)作品，是可以真正體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值的，這是回歸這個(gè)事情本身的邏輯。

在日本，新加坡，早期的臺(tái)灣都有這種類型的物業(yè)。我們?nèi)ト毡緟⒂^，日建算全世界排名前面的。日建十年的工作量，也就是我們一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)一年的開發(fā)量，一個(gè)樓蓋五年，一塊地一個(gè)單體，每一個(gè)戶型都不一樣，一個(gè)屋子足夠講四個(gè)小時(shí)。

這不是未來行業(yè)的主流，但是肯定是未來行業(yè)的方向。行業(yè)的主流是央企、國(guó)企的背景，駕馭更多的市場(chǎng)資源，獲得更高的市場(chǎng)占有率，市場(chǎng)集中度更高。由于他們的集中度更高，話語權(quán)更大，所以把他們的供應(yīng)商，上下游產(chǎn)業(yè)鏈錘煉得規(guī)模巨大，人才集中，匯聚頭部，他們的產(chǎn)業(yè)鏈更優(yōu)質(zhì)，成本控制得更合理，產(chǎn)品覆蓋更廣大人群，這是行業(yè)主流，沒有問題的。

經(jīng)觀：業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為未來的市場(chǎng)份額，從某種程度上說國(guó)企可能相對(duì)來說擁有一定優(yōu)勢(shì)，怎么看？

李偉：三七，二八的概念，百分之七八十的市場(chǎng)將被今天市場(chǎng)主力所覆蓋，就像中海，中建，但是民營(yíng)企業(yè)，市場(chǎng)化的企業(yè)并不是說沒有生存空間了，只是不能用過去的打法來打市場(chǎng)了。 

民企從規(guī)模上追求生存空間是自己給自己挖坑了，空間不大。但是從產(chǎn)品上，從市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的力度和速度上，從對(duì)客戶的深度研究，從對(duì)產(chǎn)品的超前把握和對(duì)市場(chǎng)審美的引領(lǐng)上還有很多的空間。 

這個(gè)市場(chǎng)，最后剩下來的全是高手，就算今年不行，明年過去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)總歸有一天恢復(fù)正常，恢復(fù)正常之后這個(gè)行業(yè)大概會(huì)被15-20家企業(yè)所控制，市場(chǎng)集中度，百分之六七十的市場(chǎng)會(huì)被龐然大物占據(jù)。 

這些大企業(yè)并不是僅僅因?yàn)轶w制優(yōu)勢(shì)，也不是因?yàn)閱渭兊馁Y金優(yōu)勢(shì)，而是因?yàn)榫C合優(yōu)勢(shì)。主力戰(zhàn)場(chǎng)是高手和高手之間的對(duì)拼，華潤(rùn)和金茂，中海和綠城并沒有太本質(zhì)的區(qū)別。行業(yè)主要的人才全部匯聚到他們那里。

未來競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度加大 對(duì)客戶是好事 

經(jīng)觀：從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展20年的過程看，住宅產(chǎn)品發(fā)生大的變化，有哪幾個(gè)最重要的拐點(diǎn)？

李偉：2003年有一個(gè)明確的變化，就是非典之后，相對(duì)低密一點(diǎn)的，健康、綠色來了一波，有很深的感受。

然后是2008年，在4萬億之后，市場(chǎng)突然一下子好了，價(jià)錢漲得特別厲害，由于價(jià)錢漲得特別厲害，倒也反推著市場(chǎng)出現(xiàn)了好的變化，就是大家比較有足夠的成本空間來追求做一些好一點(diǎn)的產(chǎn)品，所以后來就出現(xiàn)了還是有一批不錯(cuò)的產(chǎn)品，像廣渠金茂府，融創(chuàng)的西山一號(hào)院，萬柳書院，放在今天這個(gè)時(shí)代還仍然拿得出手的房子，都是在那個(gè)背景下出來的。

拿一塊好地，認(rèn)認(rèn)真真研究產(chǎn)品定位，真材實(shí)料的做投入，由于做的這些努力被市場(chǎng)所接受，所以就能賣一個(gè)好價(jià)格，這個(gè)好價(jià)格又反過來映襯著，驗(yàn)證你的投入，就可以更努力地投入，做更好的產(chǎn)品，那樣的邏輯時(shí)代下是出了一批好項(xiàng)目，放到今天也仍然不落伍，不過時(shí)的一批。

再就是2018年、2019年的事，限價(jià)房時(shí)代來臨，在這樣有限的空間范圍內(nèi)，怎么樣做得更加能符合市場(chǎng)需求，打動(dòng)客戶，也就是說管理的精細(xì)化，上了一個(gè)臺(tái)階。

今天的市場(chǎng)又在發(fā)生著深刻的變化，過去的競(jìng)爭(zhēng)是大中小玩家都可能競(jìng)爭(zhēng)，為了避免競(jìng)爭(zhēng)的烈度大家聯(lián)合操盤互為股東，接下來的市場(chǎng)肉眼可以預(yù)見到天賦異稟的大動(dòng)物不一定聯(lián)合拿地了，都有很強(qiáng)的實(shí)力獨(dú)立拿地。這個(gè)時(shí)候就是大動(dòng)物和大動(dòng)物的競(jìng)爭(zhēng)。這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不是變?nèi)趿耍菑?qiáng)度增加了，這個(gè)強(qiáng)度增加對(duì)于市場(chǎng)而言，對(duì)于客戶而言是好事情。

一個(gè)主流市場(chǎng)的主流產(chǎn)品水平只會(huì)越來越高，性價(jià)比越來越高，滿足客戶需求的程度越來越精細(xì)，由于生存壓力，倒逼著沒有天賦異稟的，還想在市場(chǎng)上有一席之地的企業(yè)必須得有獨(dú)門武器，要求在某一個(gè)領(lǐng)域做到極致，就產(chǎn)品而言，滿足客戶的需求而言是更大的好消息。

顛覆行業(yè)慣性的“客戶不滿意研究”

經(jīng)觀：你曾談到未來產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，是跨界設(shè)計(jì)的趨勢(shì)，怎么樣跨界？

李偉：從行業(yè)的內(nèi)部突破，這種創(chuàng)新是比較有限的。我們過去的做法，有一陣房地產(chǎn)高端項(xiàng)目的設(shè)計(jì)已經(jīng)走入了誤區(qū)，因?yàn)槟玫揭粔K地之后，優(yōu)秀的戶型會(huì)被同行借鑒，沒有知識(shí)產(chǎn)權(quán)，設(shè)計(jì)就變成了外立面，園林，戶型，大堂，裝修，機(jī)電設(shè)備，智能設(shè)備，大概就是這些領(lǐng)域的拼湊，外立面都用石材了，總不能掛金子吧。園林和審美和預(yù)算有關(guān)，預(yù)算到一定的程度，小區(qū)不能全部種樹，戶型再好也是兩三百平米買房子，四個(gè)朝南的開間就夠了，是有邊際效應(yīng)遞減的。這種創(chuàng)新到一定程度就有限了，到臨界點(diǎn)了，還在往前走，但是緩慢。

這個(gè)時(shí)候如果再往深了想一步，做立面，做戶型設(shè)計(jì)，很多的人性化細(xì)節(jié)，為了什么，本質(zhì)上就是為了服務(wù)客戶。這才是本質(zhì)，我們買一個(gè)好房子，是為了滿足美好生活的手段之一，什么叫好房子，理論上每個(gè)人對(duì)好房子的理解都是不一樣的，為什么對(duì)好房子的理解不一樣，就是因?yàn)槊恳粋€(gè)人的生活觀都不一樣，生活審美不一樣，對(duì)生活的理解不一樣。

去掉這些冷冰冰物理層面的立面，園林設(shè)計(jì)之外，是不是還有更本質(zhì)的一些東西，回歸到人本身的這些感受層面的東西。視覺上的享受，聽覺上的享受，嗅覺上的享受，體感的享受，心靈的溫暖，人與人之間的交往等。

跨界設(shè)計(jì)，是因?yàn)橐恍┬袠I(yè)在某一個(gè)領(lǐng)域離客戶更近，把他的感受過渡到我們這個(gè)行業(yè)的物理實(shí)現(xiàn)上，就在打開新的設(shè)計(jì)空間。

經(jīng)觀：對(duì)于客戶需求的觀察，最大的收獲是什么？

李偉：以前做這個(gè)事情是很難的，有個(gè)一百個(gè)數(shù)據(jù)，五百個(gè)數(shù)據(jù)都不能變成一個(gè)數(shù)量級(jí)的標(biāo)本。但是今天這個(gè)事情，數(shù)據(jù)化工具提供了一些新的可能性，數(shù)量級(jí)可以加一個(gè)零。   

我們自己是有客戶的數(shù)據(jù)庫(kù)，一年在北京大概賣一萬套房子左右，對(duì)應(yīng)的不成交客戶還有五六萬，每年新增的客戶大概都有六七萬，七八萬的數(shù)量級(jí)，這個(gè)數(shù)量級(jí)的客戶，都是有明確的購(gòu)買意向的。

我們做的一個(gè)專題就叫“客戶不滿意研究。”

這些事情會(huì)顛覆我們的概念，最簡(jiǎn)單的例子，豪宅的投入有時(shí)候外立面石材是特別貴的，那些園林種的跟森林一樣密密麻麻，都是非常貴的。但是這些東西帶來的滿意度，或者說不滿意的沖擊，都不如一個(gè)地漏。

一個(gè)地漏花不了幾個(gè)錢，衛(wèi)生間的地漏投入成本不太高，也不是多高科技，外面的石材動(dòng)輒大幾千萬幾億，這個(gè)可能就是幾百塊錢的事，但是不滿意度往往排在最前面。什么意思呢？就是地漏做好是應(yīng)該的，假如地漏做不好，有反味，堵塞，外立面再花幾千萬，就是再加一千萬，在客戶心里面的分，一千萬都買不來一個(gè)地漏給他的不舒服感。

還有，屋子里那么豪華，好幾百平米，但是柜子不夠，儲(chǔ)物空間不夠，又是精裝修的房子，后期再補(bǔ)柜子怎么都別扭，跟裝修風(fēng)格匹配不上。就帶來一系列的問題。

三年磨一劍 改變了對(duì)項(xiàng)目操盤、產(chǎn)品的認(rèn)知

經(jīng)觀：你曾經(jīng)談到北京孫河參與的高端項(xiàng)目，是甲方在給你們上課，發(fā)生了什么？

李偉：按照傳統(tǒng)的邏輯，拿完地之后抓緊研究客戶定位，開盤有節(jié)點(diǎn)，按照行業(yè)的慣例安排進(jìn)度，開盤倒推，給到客戶研究和產(chǎn)品定位的時(shí)間就是一兩個(gè)月的事。

我們也是按照這個(gè)基礎(chǔ)邏輯，對(duì)孫河的項(xiàng)目做的方案。溝通了兩回，每次都全部推翻，每推翻一次，在我的理解里時(shí)間就更加不夠了，留給定位的時(shí)間就更加短了，意味著定位的質(zhì)量就更低。

怎么辦呢？到第三回溝通的時(shí)候，對(duì)方說，著什么急呀，我沒跟你要求什么時(shí)候出來。要求的是認(rèn)認(rèn)真真思考我們的客戶是什么，他們想過什么樣的生活，假如說這是在北京買的最后一套房，最想要什么東西。

這是三年前的事情，到現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目研究了三年，他們做前期研究了三年。

因?yàn)橄愀燮髽I(yè)，他們集團(tuán)總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)基本是劃等號(hào)的，沒有負(fù)債。而我們是高周轉(zhuǎn)邏輯，高負(fù)債，所以倒逼著，放一年，放一個(gè)月的成本都不一樣。這樣的時(shí)間跨度，在今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可想象的。

這一次的經(jīng)歷，改變了我對(duì)項(xiàng)目操盤、產(chǎn)品的認(rèn)知和理解，原來還可以有這樣一種方式。把很多年前，我們看過的日本項(xiàng)目、新加坡項(xiàng)目，再勾連起來的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這才是一個(gè)行業(yè)本來的樣子。

活著和生活是兩個(gè)概念，生活和會(huì)生活又是兩個(gè)概念

經(jīng)觀：在日本考察項(xiàng)目，感觸最深的有哪些細(xì)節(jié)？

李偉：帶我們參觀的設(shè)計(jì)師一生做了兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)屋子140平米，設(shè)計(jì)師對(duì)于細(xì)節(jié)的故事，可以講四個(gè)小時(shí)。

剛進(jìn)去是門廳，有一個(gè)玄關(guān)，玄關(guān)兩邊有一個(gè)門，中間一個(gè)鏡子，門廳的玄關(guān)有一個(gè)沙發(fā)。我說為什么中間的鏡子是黑色的，兩邊的玻璃是透明的？設(shè)計(jì)師說透明是為了采光，使客廳更通透。為什么中間的鏡子是不透明的，是黑色的，他讓我坐到沙發(fā)，換鞋的位置。當(dāng)坐到沙發(fā)上才發(fā)現(xiàn)，換鞋的地方恰好看不見客廳沙發(fā)上坐的是誰，既保證了客廳的通透性，又保證了這個(gè)私密性。

一層上二層的樓梯，一般的手法就是做個(gè)樓梯，比如旋轉(zhuǎn)樓梯。但是他做了一個(gè)小屋子，美術(shù)館一樣的折角，折角的墻上全部做了類似書架一樣的東西，每個(gè)架子里都擺著一個(gè)生活場(chǎng)景的照片，滿面的墻從地到墻全擺滿了。來到房間的人，一下子被那面墻吸引了。

在廚房和餐廳連接的地方，放了兩把椅子，一般家庭的結(jié)構(gòu)是女主人做飯，男主人在客廳做自己的事情。但是設(shè)計(jì)師認(rèn)為，溫馨的場(chǎng)面是妻子在做飯，男主人過來坐在椅子上，與妻子聊天，讓這里成為家庭交流場(chǎng)景。

對(duì)于生活方式的設(shè)計(jì)與創(chuàng)造，這才是做這個(gè)行業(yè)最有意思的地方，這才是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)肯定不是買了地蓋間房子換回錢再買更多的地，借更多的錢，蓋更多的房子，賣給更多的客戶就完事。

活著和生活是兩個(gè)概念，生活和會(huì)生活又是兩個(gè)概念，對(duì)于美，對(duì)于人與人之間的親密關(guān)系的理解，假如說做房子到這個(gè)境界，才是有意思的事情。

第二增長(zhǎng)曲線是試錯(cuò)、緩慢成長(zhǎng)的過程

經(jīng)觀：中金公司曾經(jīng)出過一個(gè)報(bào)告，研究中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向，提出第二增長(zhǎng)曲線，商業(yè)，代建，租賃，逐漸地會(huì)向多元化轉(zhuǎn)型，怎樣看待這樣的趨勢(shì)？

李偉：就行業(yè)來說，住宅其實(shí)還是相對(duì)占主要位置，但是住宅不會(huì)有那么大的增量，會(huì)維持在一個(gè)比較穩(wěn)定的市場(chǎng)盤量，適度的增減，不會(huì)跨規(guī)模的增加了。

對(duì)于第二增長(zhǎng)曲線，一個(gè)增長(zhǎng)曲線的養(yǎng)成是長(zhǎng)期持續(xù)投入不斷試錯(cuò)的過程，不是說今天心血來潮要培養(yǎng)一個(gè)東西，明天就長(zhǎng)成了。華潤(rùn)有商業(yè)，龍湖有商業(yè)，這都是數(shù)十年如一日投入才養(yǎng)成萬象城，養(yǎng)成天街，包括萬科的物流地產(chǎn)，也是很多年前默默投入才有了今天的地位。

第二曲線不是心血來潮，是很痛苦的投入，試錯(cuò)，緩慢成長(zhǎng)的過程，才能長(zhǎng)出來第二曲線。在營(yíng)銷服務(wù)領(lǐng)域，還有比較大的成長(zhǎng)空間。做距離客戶更近的事情，用接下來的5-10年時(shí)間解決一個(gè)問題，客戶為什么要找我們看房子，選房子，買房子，這件事情只要做扎實(shí)了，這個(gè)企業(yè)就長(zhǎng)治久安。

我們慢慢地把對(duì)這樣的認(rèn)知轉(zhuǎn)化成管理系統(tǒng)，轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)細(xì)節(jié)，如果我們能做到一百個(gè)、兩百個(gè)打動(dòng)客戶的細(xì)節(jié)，這個(gè)能力就算建立起來了。

行業(yè)時(shí)代大背景下，未來會(huì)出現(xiàn)一些非標(biāo)資產(chǎn)，在我們能力允許的范圍內(nèi)，愿意拿非標(biāo)資產(chǎn)，作為操盤方和投資方做新的嘗試，在某一個(gè)領(lǐng)域做到極致，嘗試著更深的參與建立一些生活方式，生活場(chǎng)景建設(shè)的問題。