經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 6月8日一整天,李冉所在的售樓處只有3組客戶到訪,沒(méi)有客戶到訪的時(shí)候,她和同事們電話聯(lián)系老客戶約訪,“有些客戶還和你客氣幾句,有的客戶一聽賣房子的,直接就把電話掛了”。
李冉是北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)房地項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人,她所在項(xiàng)目于2021年10月開盤,一直賣的不好,400多套房源,到現(xiàn)在賣出不到30套,“想著恢復(fù)正常后看房的人會(huì)多起來(lái),沒(méi)想到訪客更少了”。
類似情況不僅僅發(fā)生李冉的項(xiàng)目上,一家10強(qiáng)房企北京區(qū)域的片區(qū)銷售負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),6月以來(lái),除了極個(gè)別位置好、性價(jià)比高的項(xiàng)目外,北京多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目訪客量和認(rèn)購(gòu)量都出現(xiàn)下降。
也不僅僅是北京,一家30強(qiáng)房企的銷售負(fù)責(zé)人透露,從銷售終端反饋的情況來(lái)看,6月前幾天,除了深圳和杭州等少數(shù)幾個(gè)城市的成交稍有改善外,其他一二線城市情況并不樂(lè)觀,“照這樣下去,6月可能還不如5月”。
今年春節(jié)以來(lái),由于新冠肺炎疫情反復(fù)等因素影響,房地產(chǎn)城市成交一路下滑,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,1-5月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比下滑59.4%,今年一季度和1-4月同比下滑幅度分別為47%和50.2%。
“之前大家都覺得是居家辦公影響,恢復(fù)正常后應(yīng)該會(huì)有一波積壓的需求釋放”,上述30強(qiáng)房企銷售負(fù)責(zé)人表示,但恢復(fù)正常后并沒(méi)有迎來(lái)需求釋放,而是進(jìn)一步收縮,“信心和預(yù)期一旦出問(wèn)題了,短時(shí)間內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)”。
看房人少了
李冉所在項(xiàng)目的售樓處雖然地處鬧市區(qū),但一整天也鮮有購(gòu)房者前來(lái)看房。“這周到現(xiàn)在,到訪的也就十來(lái)組客戶,每天平均下來(lái)三四組”,李冉一邊說(shuō),一邊隨意的翻著前臺(tái)的訪客記錄。
項(xiàng)目由三家房企合作拿地,李冉所在的公司負(fù)責(zé)操盤。這8個(gè)多月時(shí)間,她感受到了前所未有的艱難,“原來(lái)市場(chǎng)再差,也能賣出去,就是賣得慢一些,現(xiàn)在是真的一套也賣不出去了”。
原來(lái)難的是如何讓到訪的客戶交定金,為此她們研究了很多“套路”,但現(xiàn)在這些套路都用不上了,她現(xiàn)在面臨的最大難題是如何讓客戶走進(jìn)售樓處。
“去年一些買房意愿比較強(qiáng)的客戶,今年也沒(méi)動(dòng)靜了”,李冉說(shuō),售樓處恢復(fù)營(yíng)業(yè)后,銷售人員第一輪聯(lián)系的就是最有希望成交的客戶, 但得到了一致的答案:購(gòu)房計(jì)劃有變,近期不打算換房了。
這一結(jié)果讓李冉猶如掉入冰窖,去年她所在區(qū)域已經(jīng)進(jìn)行一輪裁員,銷售人員只保留了三分之一,“大家在各個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)上班,哪個(gè)項(xiàng)目賣得好,配置的銷售也多一些”。
李冉和丈夫都在房企上班,雖然沒(méi)有被裁,但兩口子的收入減了不少,“從收入來(lái)看,等于一個(gè)人沒(méi)工作了”,李冉說(shuō),一旦她負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目還沒(méi)有起色的話,“輕則變成一線員工,重則失去工作。”
與李冉面臨同樣難題的還有彭英,她是北京順義一個(gè)樓盤的銷售,2022年前五個(gè)月,她所在公司銷售金額下滑了六成,她所在項(xiàng)目一共賣出不到10套房,“價(jià)格降了1萬(wàn)元/平方米,還是賣不掉”。
彭英說(shuō),之前項(xiàng)目保留了一部分樓層和戶型較好的房源,打算留著等以后賣個(gè)更好的價(jià)格,沒(méi)想到市場(chǎng)冷得如此之快,“現(xiàn)在都拿出來(lái)當(dāng)特價(jià)房賣了,最可恨的還沒(méi)人問(wèn),我們現(xiàn)在為了拉一個(gè)客戶來(lái)售樓處,各種跪舔都用上了”。
回想起市場(chǎng)急速變化,彭英有些感慨,去年上半年北京樓市好,有時(shí)候銷售忙起來(lái),一天連一頓飯也吃不上,但今年“閑的讓人發(fā)慌”,“好不容易來(lái)個(gè)客戶,買不買房無(wú)所謂,多待一會(huì)有人聊聊天也行”。
上述北京片區(qū)銷售負(fù)責(zé)人表示,對(duì)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),都期望這次回歸正常后能沖一波銷售,“很多項(xiàng)目拿證了,等著在這周六(6月11日)開盤,就看能不能沖得動(dòng)了,沖不動(dòng)的話,就徹底歇了”。
上述30強(qiáng)房企銷售負(fù)責(zé)人表示,上海等城市都積壓了一部分需求,“這部分需求還在不在是個(gè)未知數(shù),所以6月是個(gè)關(guān)鍵的月份,6月銷售能拉起來(lái),說(shuō)明市場(chǎng)還有需求,大家都還有希望”。
他認(rèn)為,如果6月成交持續(xù)下降或沒(méi)有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變,說(shuō)明樓市需求出了問(wèn)題,“要么老百姓沒(méi)錢了,要么是有錢也不敢買房了,因?yàn)槟悴恢牢磥?lái)10年、20年會(huì)怎樣,所以6月結(jié)束了,形勢(shì)可能就更明朗了”。
需求問(wèn)題
彭英有一個(gè)客戶,五一假期看了一次房,約好等下次帶著家人一起看,但后來(lái)因?yàn)橐咔橛绊懀恢睕](méi)有看成,“這個(gè)客戶自己做點(diǎn)小買賣,手頭有點(diǎn)錢,屬于首次置業(yè),意向比較明確”。
6月可以看房后,彭英第一時(shí)間聯(lián)系到該客戶,但客戶告訴她,生意出了點(diǎn)小問(wèn)題,打算買房的首付款都搭進(jìn)去了,現(xiàn)在還拿不出來(lái),等過(guò)一段時(shí)間再說(shuō),“當(dāng)時(shí)我和他說(shuō),現(xiàn)在哪怕少付一點(diǎn),先把房子定下來(lái),但對(duì)方明顯沒(méi)有興趣”。
李冉也遇到類似的情況,原本打算換房的一對(duì)夫婦,之前來(lái)看過(guò)兩三次房子,但一直猶豫買不買,“每次來(lái)看,說(shuō)明是真的想買,但又不敢買,一直說(shuō)再看看,當(dāng)時(shí)我們也說(shuō),買房是大事,看好了再過(guò)來(lái)買”。
但是近期李冉又聯(lián)系這位客戶,對(duì)方說(shuō)暫時(shí)不打算換房了,“說(shuō)是他老婆被裁員了,一個(gè)多月了還沒(méi)找到新工作,現(xiàn)在他一個(gè)人養(yǎng)家,需要留一部分資金備用,換房需求沒(méi)有那么急迫了”。
彭英在之前還遇到一個(gè)做美容生意的客戶,“原來(lái)的房子小,留給公婆住,自己一家四口換個(gè)大房子,年前來(lái)看過(guò)一次,意向是全款買,但后來(lái)一直忙,沒(méi)時(shí)間來(lái)看,前段時(shí)間給她打電話,說(shuō)是破產(chǎn)了,原來(lái)那個(gè)房子也不一定能保得住了”。
在彭英和李冉的銷售過(guò)程中,類似的情況占據(jù)絕大多數(shù),要么收入降了,不敢買了;要么因?yàn)槲磥?lái)不確定性太大,暫時(shí)不考慮買房;即便是打算買房的,也因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)原因,多數(shù)選擇“先看看再說(shuō)”。
上述30強(qiáng)房企銷售負(fù)責(zé)人表示,之前市場(chǎng)下來(lái),確實(shí)有一部分原因是因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)民企缺乏信心,擔(dān)心買了爛尾,所以大部分出險(xiǎn)房企銷售額都出現(xiàn)斷崖式下降,前5個(gè)月,多家房企銷售金額降幅超過(guò)7成。
“按說(shuō),大家都不買民企的房子了,國(guó)企和央企的銷售額應(yīng)該上來(lái)了,但實(shí)際上他們的銷售也在下降”,該人銷售負(fù)責(zé)人表示,雖然各地出臺(tái)了一系列樓市松綁政策,但前5個(gè)月市場(chǎng)降幅依然在持續(xù)擴(kuò)大。
申萬(wàn)宏源研究數(shù)據(jù)顯示,截至6月3日,2022年以來(lái)45個(gè)樣本城市一手房累計(jì)成交面積同比下降了41%,其中一二線城市降幅分別為38.8%和36.3%,三四線城市降幅分別為59.6%和44.3%。
上述30強(qiáng)房企銷售人士表示,市場(chǎng)出現(xiàn)如此大的降幅,并不單純是某個(gè)具體因素,比如民企出險(xiǎn),擔(dān)心房子爛尾,或者疫情防控影響售樓處營(yíng)業(yè),“到底什么原因,現(xiàn)在不好下結(jié)論,但大概率是供需出了問(wèn)題。”
其表示,一方面,目前各種救市政策落地時(shí)間不長(zhǎng),需要一定時(shí)間消化才能反饋到市場(chǎng)上;另一方面長(zhǎng)三角因?yàn)榉饪兀_實(shí)對(duì)市場(chǎng)造成影響,現(xiàn)在剛恢復(fù)不久,還需要一段時(shí)間才能看清楚市場(chǎng)真實(shí)需求。
信心在哪
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年4月,我國(guó)的失業(yè)率是6.1%,其中年輕人的失業(yè)率更是高達(dá)18.2%。2022年以來(lái),包括互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融在內(nèi)的多數(shù)行業(yè)均出現(xiàn)規(guī)模不等的裁員情況,而裁員首當(dāng)其沖影響的就是收入。
一家房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),近兩年來(lái),其所在公司先后幾輪裁員比例達(dá)到了三分之二,即便是留下來(lái)的,薪資水平也下降了50%-60%左右,“像我們這種,現(xiàn)在別說(shuō)買房了,就是出去吃飯也得考慮一下”。
其表示,裁員、降薪以及對(duì)未來(lái)的不確定性,使得更多人對(duì)消費(fèi)變得越來(lái)越謹(jǐn)慎,尤其是像購(gòu)房這類大額消費(fèi),基本不會(huì)考慮了,“收入少了,消費(fèi)肯定少,像我們這種,說(shuō)不定哪天公司不在了,很難再找到工作了”。
打工族消費(fèi)降級(jí),創(chuàng)業(yè)做生意的同樣日子不好過(guò),今年以來(lái)疫情反復(fù),使得各個(gè)行業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)短缺或成本翻倍,企業(yè)層面造成較大的損失;本地餐飲、娛樂(lè)、批發(fā)、零售等行業(yè)也出現(xiàn)大面積閉店現(xiàn)象。
李冉對(duì)此深有感觸,她負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目總價(jià)均在千萬(wàn)級(jí)別,面對(duì)客戶要么是望京地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)公司員工,要么是大公司的高管,要么是自己開公司做生意的老板,“這段時(shí)間是沒(méi)人來(lái)看房,不知道下半月會(huì)不好好一些”。
她說(shuō),這次放開后,不僅僅是來(lái)售樓處的人少了,飯店等各種場(chǎng)所的顧客也少了。“除了網(wǎng)紅店和相對(duì)高檔的餐廳,針對(duì)普通老百姓的餐飲店,晚上下班回去一路上,感覺大部分飯店,吃飯的人少了很多”。
一位在北京開了多家餐廳的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),等房租到期后,他打算把所有店的都關(guān)了,這次禁止堂食給他造成不小損失,“下半年還封不封,明年還封不封,你要說(shuō)保證不會(huì)封了,那沒(méi)問(wèn)題,可以繼續(xù)開”。
對(duì)未來(lái)的不確定性使得人們的信心和預(yù)期都趨于謹(jǐn)慎,這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)下降的重要原因之一。
上述10強(qiáng)房企片區(qū)銷售負(fù)責(zé)人表示,買房是每個(gè)家庭的大事,不僅考驗(yàn)一個(gè)家庭的首付能力,更考驗(yàn)的是月供能力,“按揭都是二三十年,北京的房子大部分月供都是兩三萬(wàn)起步,沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源,也不敢買房”。
而且,對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō),月供僅僅支出的一部分,培養(yǎng)孩子、家庭開銷、贍養(yǎng)老人等都有大量的資金。對(duì)未來(lái)的不確定性,使得人們盡量減少大額支出,“現(xiàn)在看不到未來(lái)形勢(shì)到底是啥樣的,很多人不敢買房”,該人士表示。
上述30強(qiáng)房企銷售負(fù)責(zé)人表示,如果真的是市場(chǎng)需求出問(wèn)題了,可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大影響,“現(xiàn)在房企搞債務(wù)展期,一個(gè)重要前提就是未來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn),通過(guò)賣房獲得更多資金用來(lái)還債,如果房子賣不動(dòng)了,結(jié)果可想而知”。
但是他也表示,任何政策從落地消化到顯現(xiàn)出效果,都需要時(shí)間和過(guò)程,“不是說(shuō)今天政策出來(lái),明天立馬就有人買房了,現(xiàn)在各種救市政策很多,但到底能不能傳遞到市場(chǎng),目前還是個(gè)未知數(shù)”。
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