經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月20日晚間，華發(fā)股份（600325.SH）發(fā)布2022年財報，全年實現(xiàn)營收591.8億元，同比增加15.5%；歸屬母公司股東凈利潤25.8億元，同比下降19.3%。凈利潤下滑也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問題。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀，華發(fā)股份在2020年首次跨入千億大門，2022年銷售金額同比雖有小幅下降，但依然保持在1200億元的規(guī)模，在當前房地產(chǎn)形勢下，能夠保持住這一水平已屬不易。

從歷年財報來看，為了沖規(guī)模，華發(fā)股份不斷稀釋權(quán)益，雖然銷售金額和營收逐年上升，但帶給母公司股東的利潤并沒有獲得相應(yīng)幅度的增長，而且保持這一利潤水平，還是建立在犧牲少數(shù)股東收益上。

土地是一家房企發(fā)展的必備資源，截至2022年底，華發(fā)股份土地儲備386.4萬平方米，同比減少近三成，而2022年全年銷售面積為400萬平方米。通常情況下，一家房企需要維持兩到三年的常規(guī)土儲。

而且，在沖規(guī)模情境下，2018年-2022年，華發(fā)股份的土儲權(quán)益率從75%持續(xù)下滑至47%，2022年其入表項目銷售面積290.3萬平方米，與400萬平方米的合同銷售面積還有不少差距。

再來看2022年土儲與銷售，截至2021年底，華發(fā)股份的土儲是544萬平方米。根據(jù)DM披露的數(shù)據(jù)，2022年其拿地折合成建筑面積為132萬平方米。

綜合來看，2022年土儲倍數(shù)（待開發(fā)土地面積/合約銷售面積）超過1.6倍。

2019年和2020年，為了沖千億規(guī)模，華發(fā)股份的拿地面積分別達到了656萬平方米和559萬平方米；2021年三道紅線下，拿地面積回落至140萬平方米。

華發(fā)股份一直保持著較低的土儲倍數(shù)，如果2023年想保持1200億銷售規(guī)模，按照現(xiàn)有土儲規(guī)模，意味著今年上半年需要大量購置土地或收并購。按照年銷售400萬平方米和1.6倍土儲倍數(shù)計算，華發(fā)土儲還有250萬平方米的缺口。

拿地權(quán)益持續(xù)下降，也使得華發(fā)股份母公司所有者權(quán)益占比從2018年的46.2%下滑至2022年的18%。也就是說，雖然通過合作拿地等方式，華發(fā)股份實現(xiàn)了規(guī)模上的突破，但母公司的權(quán)益率大幅降低。

權(quán)益率降低也意味著銷售金額無法帶來相應(yīng)的利潤，不過，華發(fā)股份通過犧牲少數(shù)股東收益來實現(xiàn)了母公司股東收益的穩(wěn)定。2018年至2022年，母公司股東資產(chǎn)收益率保持在13%以上，而少數(shù)股東收益率均低于4%。

通常情況下，項目結(jié)轉(zhuǎn)周期為兩到三年，也就是說，2022年營收和利潤大部分是由2019年和2020年的銷售金額轉(zhuǎn)化而來；2022年銷售金額則將在此后兩到三年內(nèi)陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)成營收和利潤。

根據(jù)財報統(tǒng)計，2022年華發(fā)股份結(jié)轉(zhuǎn)面積合計251.2萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)金額567.8億元，這一金額與華發(fā)2022年地產(chǎn)銷售營收契合。截至2022年底，待結(jié)轉(zhuǎn)面積為375.8萬平方米，對應(yīng)的合同負債803.2億元。

綜合來看，由于往年銷售積累了不少待結(jié)轉(zhuǎn)面積，2023年營收不會受到太大影響，但由于土儲大幅較少，以及股東權(quán)益率持續(xù)下降，未來幾年華發(fā)股份的銷售規(guī)模、收入和利潤均面臨著不小挑戰(zhàn)。