（圖片來源：東方IC）

西峯/文 8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。

通知要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

至此，市場(chǎng)熱議數(shù)月的存量住房貸款利率調(diào)整政策終于出臺(tái)。

為什么央行會(huì)在現(xiàn)在要求金融機(jī)構(gòu)置換并下調(diào)存量房利率？未來存量房貸調(diào)整幅度大致多大？對(duì)普通家庭會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

新房和存量房按揭利率大幅背離是其中一個(gè)原因。央行半年度貨幣報(bào)告顯示，截至2023年6月，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%。新增個(gè)人住房貸款利率僅4.11%，其中首套房貸利率4.1%，第二套房貸利率4.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于存量房貸5.5%左右的平均利率。

伴隨新增房貸利率持續(xù)走低，存量貸款老客戶一直有下調(diào)房貸利率的呼聲。2022年下半年起，客戶提前還貸的新聞不絕于耳。雖然很多專家指出，經(jīng)濟(jì)下行期間提前還貸可能增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是面對(duì)同樣走低至2.5%-3%左右的理財(cái)和貨幣市場(chǎng)收益，很多精明的客戶還是用提前還款做了選擇。

個(gè)人住房貸款作為商業(yè)銀行長(zhǎng)期以來壞賬最低、質(zhì)量最優(yōu)的資產(chǎn)，卻因提前還款而出現(xiàn)走低，顯然不利于銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。2023年8月1日，在半年工作會(huì)議上央行提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，進(jìn)一步為存量房貸“利率調(diào)整”給出了政策導(dǎo)向。基于以上數(shù)據(jù)和政策，筆者在此對(duì)未來相關(guān)政策落地的強(qiáng)度、時(shí)機(jī)和影響做以下判斷：

第一，經(jīng)過一年多的討論，存量貸款利率向下調(diào)整已經(jīng)成為共識(shí)。這有利于促進(jìn)居民家庭消費(fèi)，也能遏制提前還貸行為。

目前全國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元，存量貸款利率每降低10個(gè)基點(diǎn)，大致能降低客戶386億元利息開支。如果利率降幅進(jìn)一步增加為50個(gè)基點(diǎn)，那么一個(gè)貸款百萬的家庭一年能節(jié)省5000元的利息開支。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，則能降低近2000億元的利息開支。這不但能減少客戶利息負(fù)擔(dān)、刺激家庭消費(fèi)，還能減少近期較為密集的提前還貸行為。

第二，大約七成房貸可享受利率置換，新舊條款更替也要尊重現(xiàn)有的合約和法規(guī)。

由于現(xiàn)有貸款合同約束，存量房貸利率調(diào)整方案不太可能立即消除新老貸款差距，而會(huì)結(jié)合市場(chǎng)利率和合同條款做統(tǒng)籌安排。從央行角度來看，存量房貸利率的實(shí)際降幅會(huì)考慮各家銀行實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和合同條款。這也是為什么央行僅僅只是提出“指導(dǎo)”，而把政策具體落實(shí)方式留給銀行自行安排的主要原因。央行同時(shí)要求置換后的存量貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。這就為各行貸款利率下調(diào)設(shè)置了底線，同時(shí)也為將來可能的進(jìn)一步利率放松提供了政策空間。

政策適用范圍方面，考慮當(dāng)前一二手房貸的市場(chǎng)占比，估計(jì)約有七成的房貸可以享受利率置換政策。貸款置換政策是否能進(jìn)一步延續(xù)到二套房房貸，目前仍需看先期政策落地效果，短期可能性不高。

第三，存量個(gè)人房貸是銀行最重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行將更多從自身經(jīng)營(yíng)角度來落實(shí)存量房貸利率調(diào)整政策。

在目前情況下，存量房貸利率如果不調(diào)整，商業(yè)銀行就將面臨客戶流失和提前還款的處境，負(fù)面沖擊明顯。但是如果存量房貸利率調(diào)整幅度過大，那么銀行的經(jīng)營(yíng)則會(huì)在利潤(rùn)方面受到較大沖擊。在經(jīng)歷地方和城投債務(wù)展期、以及房地產(chǎn)行業(yè)大面積沖擊之后，銀行手中這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更顯重要。在整體利率下行的周期內(nèi)，銀行能做的讓利空間也確實(shí)有限。

總而言之，商業(yè)銀行置換下調(diào)存量房貸利率政策出臺(tái)，將為按揭客戶節(jié)約貸款利息并釋放相應(yīng)的消費(fèi)能力。作為工具箱內(nèi)政策工具的一部分，其本身亦要受制于現(xiàn)有合約和商業(yè)銀行讓利能力。但其釋放的政策強(qiáng)烈支持所帶來的市場(chǎng)信心，以及對(duì)過往按揭貸款提前還款行為的遏制，將是政策附帶的重要成果。

（作者系資深投資人）