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    公募REITs“千億”之后 業(yè)內談不動產(chǎn)的新解題思路

    陳姍2023-10-29 17:44

    (圖片來源:視覺中國)

    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳姍 備受市場矚目的公募REITs在2023年也遭遇了“水逆期”:二級市場行情表現(xiàn)欠佳,市場擴容速度有所放緩。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調整期,公募REITs作為我國不動產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展的重要嘗試,當前發(fā)展現(xiàn)狀如何,遇到了哪些發(fā)展難點,未來的發(fā)展方向又在哪里?

    10月28日,在 “2023中國不動產(chǎn)金融論壇”上,華安基金公募REITs分管協(xié)調人兼華安資產(chǎn)董事長杜煊君表示,REITs作為一種介于股債之間的新投資體,能夠很好分散風險和增厚收益。從REITs上市之后一直到2022年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,市場表現(xiàn)非常好,尤其是資管新規(guī)打破剛兌,險資以及其他機構投資人都表現(xiàn)出了強烈的興趣。不過,今年REITs市場出現(xiàn)了一些新情況。

    據(jù)杜煊君觀察,首先是價格方面,最近一年REITs價格下跌幅度遠遠超過市場平均水平,中證REITs收盤指數(shù)大幅跑輸同期滬深300。第二,發(fā)行方面,除了發(fā)行規(guī)模難以達到年初預期的2000億規(guī)模外,在產(chǎn)品發(fā)售階段,機構詢價也由此前的“門庭若市”進入了“冰封”狀態(tài)。此外,機構投資者入市的數(shù)量還有待提高。目前,REITs市場投資主體以私募基金、券商資管為主,長期資金、險資這類機構參與的數(shù)量很少。

    數(shù)據(jù)顯示,自2021年6月21日首批9只公募REITs產(chǎn)品上市,公募REITs市場至今已運行超過兩年。2023年10月27日,第29只基礎設施公募REITs——中金山東高速REIT于上交所發(fā)行上市,標志著公募REITs市場募資規(guī)模正式邁過千億大關。

    值得一提的是,10月26日,滬深交易所受理了四單消費基礎設施公募REITs,分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT。此前,公募REITs的范圍僅覆蓋到倉儲物流、園區(qū)基礎設施、新型基礎設施和保障房等相關領域。業(yè)內人士認為,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了深度調整之后,房企均在尋找新的發(fā)展路徑。此次4單REITs若能成功發(fā)行,也將為行業(yè)后續(xù)轉型發(fā)展提供新的思路。

    對此,瑞威資管董事會主席、總裁朱平在上述會議上表示,REITs工具的落地,打通了不動產(chǎn)投資退出渠道。近日四單消費類公募REITs項目獲受理,意味著更大規(guī)模的公募REITs市場指日可待。

    “不動產(chǎn)資管市場在地產(chǎn)行業(yè)轉型、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及REITs工具落地等因素的推動下,將迎來一輪快速發(fā)展期。”展望未來,在不動產(chǎn)私募投資基金領域,朱平建議進一步鼓勵保險資金等長線資金參與投資不動產(chǎn)私募基金,加大投資的比例和規(guī)模,拓寬不動產(chǎn)私募基金的募資渠道。同時,他建議進一步擴大公募REITs試點項目,覆蓋行業(yè)類別,滿足不動產(chǎn)市場的多樣化需求。

    朱平還建議進一步放開不動產(chǎn)私募投資基金管理人的試點資格,發(fā)揮私募基金的專業(yè)投資運作的優(yōu)勢,滿足不動產(chǎn)領域合理的融資需求,“建議進一步構建完善的制度體系以及業(yè)務規(guī)則,鼓勵設立Pre-REITs基金,解決企業(yè)在項目建設、孵化及培育等前期項目階段的資金需求,促進Pre-REITs的長足發(fā)展。”

    在上述會議上,德勤中國區(qū)房地產(chǎn)主管合伙人倪敏談到,公募REITs對于整個房地產(chǎn)市場的意義主要在于三方面。其一,它構建了讓房地產(chǎn)增加流動性的標桿,將不動產(chǎn)與資本市場相結合,提高不動產(chǎn)資產(chǎn)的流動性。其二,它在構建的是整個不動產(chǎn)的估值體系。過去,中國不動產(chǎn)市場流動性較差,在大宗交易上,其價格的可代表性以及是否能代表整個市場的公允價值,是有待商榷的。其三,它還推動了不動產(chǎn)國家政策層面的立法,比如稅收方面的完善。

    華東新聞中心記者
    主要關注金融衍生品領域,重點報道期貨、大宗商品、租賃、信托等市場動態(tài)。 新聞線索可聯(lián)系郵箱:chenshan@eeo.com.cn。

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